VvE жана Нидерландиянын батир укуктары жөнүндө мыйзамы: менчик ээлери үчүн колдонмо Eindhoven жана Amsterdam

Эгер сиз Нидерландиядан батир сатып алган болсоңуз, анда сиз имарат сатып алган жоксуз. Сиз appartementsrecht сатып алдыңыз , аны менен бирге кварталдын ээлеринин бирикмеси болгон Vereniging van Eigenaars (VvE) уюмунун мүчөсү болушуңуз керек. Мүчөлүк милдеттүү, ал сиздин үйүңүз жөнүндө көп нерсени чечет жана сиз кетип кала албайсыз.

Чындыгында батир деген эмне

Нидерландиянын мыйзамдары батирди өзүнчө мүлк катары карабайт. Ар бир батир укугу бөлүнүүгө кирген мүлктөгү үлүш болуп саналат жана имараттын өзүнчө бир бүтүн катары пайдалануу үчүн пландаштырылган айрым бөлүктөрүн пайдаланууга өзгөчө укукту камтыйт (5:106 BW беренеси). Үлүш ошондой эле жерди, мисалы, бакчаны же унаа токтотуучу жайды өзгөчө пайдаланууну камтышы мүмкүн.

Ошентип, укуктун эки жарымы бар. Биринчиси - менчик укугу: сиз бүтүндөй комплекске - чатырга, пайдубалга, фасадга, тепкичке, лифтке - келишимде белгиленген пропорцияда биргелешип ээлик кыласыз. Экинчиси - пайдалануу: сиз өзүңүздүн алдыңкы эшигиңиздин артындагы батирди өзүңүз гана колдоно аласыз. Бул төмөнкүлөрдүн көпчүлүгүн түшүндүрөт: имарат боюнча чечимдер биргелешип кабыл алынат, сиз коомчулуктун бөлүнүшүн талап кыла албайсыз жана батирди сактап калуу менен кызматтан кете албайсыз.

Бөлүү актысы жана бөлүү чиймеси

Бөлүү нотариалдык күбөлөндүрүлгөн келишим, башкача айтканда , Жер реестринде катталган мамлекеттик реестрлер аркылуу жүргүзүлөт. Ага бөлүү чиймеси, бөлүштүрүү келишими (BW 5:109-берене) тиркелиши керек жана ар бир жеке менчик бөлүгүнүн сүрөттөлүшүн жана бирикменин эрежелерин камтыган элементтердин белгиленген тизмесин камтышы керек (BW 5:111-берене).

Бул документтер биргелешип жеке жана жалпы бөлүктөрүнүн ортосундагы чек араны аныктайт — VvE талаш-тартыштарынын эң кеңири тараган булагы, анткени ким төлөйт, ал чечим кабыл алат. Эгерде терезенин алкагынан агып кетүү кеңири таралган болсо, ассоциация төлөйт; эгер жеке менчик болсо, сиз төлөйсүз.

Алар объективдүү түрдө чечмеленет: сатып алуучулар жана насыя берүүчүлөр реестрлерге таянышы керек болгондуктан, документтердин тышкы окурманга эмнени билдирери маанилүү, баштапкы тараптар эмнени көздөгөн эмес. Эгерде акт менен чийме бири-бирине карама-каршы келсе, анда экөө тең автоматтык түрдө жеңишке жетпейт; сот кайсынысы көбүрөөк мааниге ээ экенин, деталдардын деңгээлин жана натыйжанын канчалык негиздүү экенин карап чечет (Хоге Раад, 2013-жылдын 1-ноябры, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Чек ара адатта кайсы жерден өтөт (өз ишиңиз ар дайым башкарат)

Типтүү эрежелер жана алардын муундары

Келишимде кайсы карыздар жана чыгымдар биргелешип менчик ээлерине түшөрү, жылдык эсептер жана төгүмдөр, жалпы бөлүктөрүн пайдалануу, башкаруу жана тейлөө, камсыздандыруу жана ассоциацияны түзүү (5:112 BW беренеси) камтылган эрежелер камтылышы керек. Муну жазып коюунун ордуна, келишимде стандарттуу топтомдун — үлгүлүү жөнгө салуунун — колдонулушу жарыяланып, четтөөлөр тизмектелген.

Бир нече муун алмашып келет: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 жана 2021-жылдардагы чакан бирикмелер үчүн, ошондой эле кызматтык батирлер жана бөлүмдөр үчүн моделдер. Кайсынысы тиешелүү экенин актыңызды окуп чыгуу менен чечсе болот жана бул маанилүү: эски моделдер кворум киргизет, 2006 жана 2017-жылдардагы моделдер аны кадимки көпчүлүктүн чечимдери үчүн алып салган, ал эми 2017-жылдагы модель буга чейин эле заряддоо пункттары менен алектенет.

Регламенттин астында жыйын тарабынан кабыл алынган палатанын эрежелери, huishoudelijk регламенти жайгашкан . Алар күнүмдүк майда-чүйдөсүнө чейин камтылган, бирок акт же мыйзам менен карама-каршы келбеши керек; мындай пункт жараксыз болуп саналат.

Юридикалык жак катары VvE жана эмне үчүн сиз кызматтан кете албайсыз

Ассоциация бөлүнүү менен бирге түзүлөт. Ал Соода палатасында катталган өзүнүн активдери, банк эсеби жана милдеттенмелери бар юридикалык жак болуп саналат. Анын милдети - өзүнчө колдонууга арналган бөлүктөрдөн тышкары коомчулукту башкаруу жана резервдик фондду сактоо (5:126 BW беренеси). Ал сотто жана соттон тышкары менчик ээлеринин атынан чыгып, менчик ээлеринин бири-бирине болгон карыздарын аткара алат.

Мүчөлүк батирге автоматтык түрдө кошулат: сиз кошулбайсыз, эскертүү бере албайсыз жана сатууда ал сиздин сатып алуучуга өтөт. Аралаш бирикмеде, корпорация же инвестор блоктун бир бөлүгүнө ээлик кылганда, бир мүчө добуштардын чечүүчү үлүшүнө ээ болушу мүмкүн.

Жалпы чогулуш, добуш берүү жана кворум

Менчик ээлеринин жалпы чогулушу эң жогорку орган болуп саналат. Чогулуш жана анын чечим кабыл алуусу BW 5:124төн 5:135ке чейинки беренелер менен жөнгө салынат. Ал жылына жок дегенде бир жолу эсептер, бюджет жана төгүмдөр боюнча чогулушу керек жана башкармалык же төрага тарабынан, же менчик ээлеринин өтүнүчү боюнча чакырылат (BW 5:127-берене).

Добуш берүү бир добуштуу эмес, эгерде мыйзамда башкача көрсөтүлбөсө. Үлүштөр бирдей, эгерде мыйзамда башкача катыш белгиленбесе, анда мыйзамда анын негизи көрсөтүлүшү керек (5:113 BW). Бул бөлчөк, башкача айтканда , сиздин добуштарыңызды да, чыгымдардагы үлүшүңүздү да аныктайт.

Көпчүлүк чечимдер берилген добуштардын жөнөкөй көпчүлүгүн талап кылат. Эски эрежелерде кворум бар: эгерде добуштардын жарымынан азы өкүлчүлүк кылса, эч кандай чечим кабыл алынбайт жана экинчи жыйын чакырылышы керек, анда ошол эле сунуш аз сандагы менчик ээлери катышканда кабыл алынышы мүмкүн, кээде көбүрөөк добуш менен. Жыйындан тышкаркы чечимдер бир добуштан кабыл алынышы керек; келишимди өзгөртүү үчүн, адатта, жалпы добуштардын бештен төрт бөлүгүнүн көпчүлүгү, нотариалдык күбөлөндүрүү жана ипотека алуучулардын кызматташуусу талап кылынат (5:139 BW беренеси).

Жеке юридикалык жактардын санариптик жалпы чогулушу жөнүндө мыйзам Өкүлдөр палатасы тарабынан 2025-жылдын 16-декабрында кабыл алынып, 2026-жылдын 2-июнунда Сенат тарабынан талкуусуз кабыл алынып, Staatsblad 2026, 161 катары жарыяланган. Ал азырынча күчүнө кире элек; датасы 2026-жылдын ичинде падышанын жарлыгы менен белгиленет. Ошол учурдан тартып бөлүү актысы боюнча алдын ала уруксатсыз толугу менен санариптик же гибриддик жалпы чогулуш өткөрүүгө болот.

Башкармалык жана администратор

Ассоциациянын жалпы чогулуш тарабынан дайындалган жана бошотулган башкармалыгы бар (5:131 BW беренеси). Кичинекей кварталда, адатта, бош убактысында бир же эки ээси кызмат өтөйт. Башкармалык чечимдерди аткарат; ал саясатты белгилебейт.

Ири ассоциациялар ошондой эле кесипкөй администраторду, VvE-beheerderди жалдашат . Администратор - бул орган эмес, подрядчы: ал бухгалтердик эсепти жүргүзөт, төгүмдөрдү чогултат, камсыздандырууну жана техникалык тейлөөнү уюштурат жана жолугушууларды даярдайт, ага жыйын жана башкаруу келишими берген ыйгарым укуктар гана берилет. Эгерде тейлөө начар болсо, анда чечим келишимде жатат - администратор сизге эмес, ассоциацияга жооп берет.

Резервдик фонд, техникалык тейлөө планы жана тейлөө акысы

Ар бир ассоциация кадимки жылдык чыгымдардан башка чыгымдар үчүн резервдик фондду кармап турушу керек (5:126 BW беренеси). Мыйзам менчик ээлеринин бирикмелеринин - Wet verbetering functioneren VvE - иштешин жакшыртат, ошондуктан бул милдеттин кесепеттери бар. Толугу менен же жарым-жартылай турак жай максатында колдонулган имараттар үчүн резервге жылдык төгүм жок дегенде көп жылдык техникалык тейлөө планынан келип чыккан сумманы же эгерде ал жок болсо, имараттарды камсыздандыруудан алынган реконструкциялоо наркынын 0.5 пайызын түзүшү керек. Эгерде чогулуш көпчүлүк добуш менен башкача чечим кабыл албаса же банк кепилдиги берилбесе, ал ассоциациянын атындагы өзүнчө эсепте турушу керек. Мыйзам 2018-жылдын 1-январында күчүнө кирген, үч жылдык өткөөл мезгил 2021-жылдын 1-январында аяктаган.

Көп жылдык техникалык тейлөө планы, meerjarenonderhoudsplan же MJOP, кеминде он жылды камтышы, беш жылдан ашпашы керек жана алдын ала каралган техникалык тейлөөнү, оңдоону жана жаңыртууну, ошондой эле алардын наркын көрсөтүшү керек. Бул дени сак ассоциациянын эң жакшы көрсөткүчү. Мыйзам ошондой эле ассоциацияларга эрежелерде каралбаса, карыз алууга ачык ыйгарым укук берген (5:126 BW беренеси), ар бир менчик ээсинин тобокелдиги карызды төлөөдөн кийин эсептелет.

Төлөмдөр жыл сайын чогулуш тарабынан бюджеттин негизинде белгиленет. Алар ассоциацияга тиешелүү карыз болуп саналат, дискрециялык төлөм эмес: макул болбогон менчик ээси чечимге каршы чыгышы керек, акчаны кармап калбашы керек жана эсептен чыгаруу, адатта, мүмкүн эмес. Төлөнбөгөн учурда пайыздар, өндүрүү чыгымдары жана соттук териштирүүлөр келип чыгат.

Өткөрүп берүү учурунда жаңы ээси сатуучу менен бирге учурдагы жана мурунку каржы жылы үчүн төлөнүүгө тийиш болгон төгүмдөр үчүн жооптуу болот (5:122 BW беренеси). Нотариус, адатта, башкармалыктан карыздар жана резервдик фонд жөнүндө отчет сурайт жана карыздарды сатып алуу баасынан эсептейт; эгерде бул жасалбаса, эсеп сатып алуучуга түшөт. Ассоциациянын карызы пайда болгон учурда менчик ээси болгондор да ал үчүн биргелешип жооп беришет, ар бири өзүнүн карызынын катышында (5:113 BW беренеси).

Өзгөртүүлөр: батириңиз, жалпы бөлмөлөр, полдор жана балкондор

Батириңиздин ичинде сиздин эркиндигиңиз кеңири, бирок чексиз эмес: эрежелерде жеке бөлүктөрдү пайдалануу, башкаруу жана тейлөө боюнча эрежелер камтылышы мүмкүн (5:112 BW беренеси) жана көбүнчө ошондой. Имараттын, фасаддын, чатырдын же жалпы курулуштун кандайдыр бир бөлүгүнө тиешелүү болгон нерсе жыйындын чечимин талап кылат.

• Катуу пол төшөө. Конструкциялык пол жалпыга бирдей; жабуу жеке менчик, бирок ызы-чуу кошунаңызга жетет. Көпчүлүк эрежелер же үй эрежелери катуу пол жабууларын уруксатсыз колдонууга тыюу салат же минималдуу сокку-үн изоляциясы стандартын белгилейт, көп учурда сөлөкөтү баалуулук. Текшербестен паркет же плитка төшөө сотко баруунун ишенимдүү жолу болуп саналат жана адаттагыдай эле натыйжасы - аны колго алуу буйругу.
• Балкондор, чатыр террасалары жана фасаддар. Балкондун айнеги, чатырлар, кондиционерлер, балюстрадалар жана оор террасалардын баары жалпы бөлүккө таасир этет, ал тургай сиз эксклюзивдүү пайдалануу укугуна ээ болсоңуз да. Алар көбүнчө сырткы көрүнүшү же келечектеги тейлөө шарттары менен чогулуштун макулдугун талап кылат.

Эгерде макулдук талап кылынып, бирок негизсиз түрдө берилбей турган болсо, сиз райондук соттон ( kantonrechter ) башка уруксат сурай аласыз (5:121 BW беренеси, жыйындын чечимдерине 5:129 BW беренеси менен колдонулат). Сот ассоциациянын баш тартууга негиздүү себептери бар-жогун сурайт; ал ассоциациянын тарабын ээсинин пикирин билдирүү үчүн өтө аз нерсе берген учурда ээлик кылууга жакын келет, ошондуктан чиймелери жана түзүмдүк корутундусу бар файл сиздин позицияңызды жакшыртат.

Ижарага берүү, кыска мөөнөттүү жашоого жана эс алууга ижарага берүү

Үй-бүлөгө кадимки турак жайды ижарага берүүгө, адатта, уруксат берилет. Эрежелер, адатта, сизден жашоочунун бирикмесине кабарлоону жана жашоочунун келишимди, эрежелерди жана үй эрежелерин кабыл алгандыгы жөнүндө декларацияга кол коюусун талап кылат, ошондо алар жашоочуну түздөн-түз байланыштырат.

Кыска мөөнөттүү жана эс алуу үчүн ижарага берүү ар башка. Мыйзамдар жана жоболор, адатта, батирди турак жай үчүн гана колдонууга чектеп, конок үйү, жатакана же бөлмө ижарага берүүгө тыюу салат. Кайра-кайра акы төлөнүүчү кыска мөөнөттүү жашоо, адатта, ал жерде жашоонун ордуна коммерциялык эксплуатация катары каралат, ошондуктан эс алуу жөнүндө айтылбаган учурларда да турак жай үчүн пайдалануу жөнүндөгү жобонун чегинен чыгып калат. Муниципалдык эрежелер жогоруда колдонулат жана алар күчөтүлүүдө. Amsterdam Эс алуу үчүн ижарага уруксат жана каттоо номери талап кылынат, ар бир ижарага алуу жөнүндө муниципалитетке кабарлоо керек, ал эми чектөө жылына отуз түн; 2026-жылдын 1-апрелинен тартып, Центрум районундагы жана Пижптеги он бир белгиленген конушта он беш түнгө чейин төмөндөйт, эгерде он беш түн жетишсиз болсо, убактылуу тыюу салууга чейин дагы бир кадамды сактаган саясат эрежесине ылайык. Eindhoven, бөлмөнү ижарага берүү жана турак жайды бөлүү үчүн жалпы пландын алкагында пландаштыруу уруксаты талап кылынат; 2026-жылдын 1-январынан бери күчүндө болгон саясат эрежелери борбордон тышкары ижарага берилген мыйзамдуу бөлмөдөн отуз метр аралыкта уруксат берүүдөн баш тартат, бирдикке жана бир бөлмөгө минималдуу аянттарды белгилейт жана алты аталган конушту жаңы өтүнмөлөр үчүн толугу менен жабат. Эки режим тең көп өзгөрүп турат, андыктан даректи санга таянгандын ордуна, учурдагы тартипти же саясат эрежесин текшериңиз. Муниципалдык уруксат документти жокко чыгарбайт.

Күн батареялары, жылуулук насостору, изоляция жана кубаттоо пункттары

Дээрлик ар бир туруктуулук чарасы жалпы бөлүккө тиешелүү. Панелдер жалпы чатырга, жылуулук насосу жалпы фасадга же өсүмдүк бөлмөсүнө, изоляция жалпы дубалга орнотулат жана кубаттоо пункту имараттын жалпы электр кубатынан пайдаланат. Ошондуктан, чечим жалпы чогулушка таандык жана талап кылынган көпчүлүк добуш актынын жана тиешелүү үлгү эрежелердин ушул сыяктуу чыгымдар үчүн кандай гана болбосун берилет. Эски эрежелер көбүнчө квалификациялуу көпчүлүктү, кээде кворумду талап кылат, босогодон жогору чыгымдар үчүн же техникалык тейлөө эмес, жаңыртуу катары эсептелген иштер үчүн. Мыйзам өзгөргөнгө чейин, жол - бул пунктту күн тартибине чыгымдарды эсептеп, каржылоо планы менен туура киргизүү жана 5:126-беренеге ылайык карыз алуу жана жеткиликтүү субсидиялар эмнени камтый аларын текшерүү.

Эки өнүгүү маанилүү. Менчик ээлеринин бирикмелеринде туруктуулукту жана техникалык тейлөөнү тездетүү боюнча мыйзам долбоору 2026-жылдын 1-июлунда коомдук талкууга коюлуп, 2026-жылдын 20-сентябрына чейин созулган; талкуулангандан кийин, ал мындай чечимдерди берилген добуштардын жөнөкөй көпчүлүгү менен кабыл алууга, техникалык тейлөө планынын мөөнөтүн он жылдан отуз жылга чейин узартууга жана күн батареялары сыяктуу орнотууларды колдонуу укуктарына мыйзамга өзгөртүү киргизбестен уруксат берүүгө мүмкүндүк берет. Өзүнчө, кубаттоо пунктун каалаган ээси уруксат сурагандын ордуна бирикмеге кабарлай турган схема даярдалууда. Мыйзам долбоору дагы эле талкуу жана парламенттик даярдоо этабында, ошондуктан анын бири да мыйзам эмес.

Чечимге каршы чыгып, соттон кийлигишүүнү сурануу

Нидерландиянын мыйзамдары эки кемчиликти айырмалайт. Мыйзамга же бөлүү актысы менен карама-каршы келген чечим жараксыз болуп саналат: ал эч качан болгон эмес жана мөөнөт чектелбейт. Процессуалдык эрежени бузуп кабыл алынган же акылга сыярлык жана адилеттүүлүк стандарттары боюнча кабыл алынгыс чечим жокко чыгарылышы мүмкүн: ал сот аны жокко чыгарганга чейин күчүндө болот.

Чечимдин жокко чыгарылышын талап кылуу үчүн сиз чечим жөнүндө билген же билиши мүмкүн болгон күндөн тартып бир айдын ичинде райондук сотко кайрылышыңыз керек (BW 5:130-беренеси, BW 2:15-беренесиндеги юридикалык жактын чечимдери жөнүндөгү жалпы эреже менен бирге окулат). Бул ай кыска жана ал өлүмгө алып келет: протоколду күткөн же биринчи болуп башкармалык менен сүйлөшкөн ээлери дайыма даттануу укугун жоготушат. Жокко чыгаруу кабыл алынган чечимге каршы чыгат; алмаштыруучу уруксат баш тартылган чечимди берет.

Уйкудагы VvE жана аны кантип ойготуу керек

Көптөгөн бирикмелер, айрыкча согушка чейинки эки же үч батирге бөлүнгөн чакан кварталдарда, кагаз жүзүндө бар, бирок эч нерсе кылбайт: башкармалык жок, жыйындар жок, эсеп жок, резервдик фонд жок, кээде имараттарды жамааттык камсыздандыруу жок. Бул VvE сыяктуу эле жаман көрүнүш . Ал мыйзамсыз жана сатууну жана кайра ипотекалоону барган сайын токтотуп жатат. Кайра активдештирүү, төмөнкүдөй тартипте:

• Жер кадастрынан бөлүү жана жер тилкесин алуу актысы алынып, кайсы үлгү эрежелер колдонуларын аныктаңыз.
• Жободо көрсөтүлгөндөй жалпы чогулушту чакырып, тийиштүү түрдө протоколдоштуруңуз; эгерде директорлор кеңеши чара көрбөсө, анда менчик ээлери аны өздөрү чакыра алышат.
• Кеңешти жана пайдалуу болсо, администраторду дайындаңыз, экөөнү тең Соода палатасында каттаңыз жана ассоциациянын атынан банк эсебин жана өзүнчө резервдик эсеп ачыңыз.
• Имараттарды камсыздандырууну уюштуруңуз же текшериңиз, камсыздандырылган сумманы реконструкциянын наркы менен салыштырыңыз, техникалык тейлөө планын түзүңүз жана анын негизинде төгүмдөрдү белгилеңиз.
• Эгерде биргелешип ээси кызматташуудан баш тартса, бул милдеттенмелер сот аркылуу аткарылышы мүмкүн.

Сатып алуучу келишимге кол коюудан мурун эмнени текшериши керек

• Бөлүү жана чийүү актысы, ошондой эле кайсы үлгү эрежелер колдонулат — сунуштоодон мурун жеке/жалпы чек араны окуп чыгыңыз.
• Колдонууга чектөөлөр: турак жай максатында гана колдонуу, бөлмө ижарага берүүгө же кыска мөөнөткө жашоого тыюу салуу, үй жаныбарларына, полдорго жана өзгөртүүлөргө байланыштуу эрежелер.
• Палатанын эрежелери жана акыркы үч жыйындын протоколдору — ассоциациянын иштейби же жокпу, эң тез текшерүү.
• Эсептер, бюджет жана резервдик фонддун калдыгы, ошондой эле резерв өзүнчө эсепте турабы же жокпу.
• MJOP: анын датасы, камтылган мезгил жана төгүмдөр ага дал келеби же жокпу — резерви аз болгон аз төгүм кийинкиге калтырылган вексел болуп саналат.
• Негизги иштер же атайын алым боюнча ар кандай чечим — ал сизди аяктагандан кийин милдеттендирет — жана ар кандай карыз алуу.
• Башкармалыктын карыздар боюнча билдирүүсү жана нотариус аларды аяктагандан кийин чече тургандыгынын ырастоосу (BW 5:122-беренеси).
• Имараттарды камсыздандыруунун жана реконструкциялоонун наркы, Соода палатасында каттоодон өтүү, ал эми бөлүнгөн имарат үчүн бөлүнүү актысы дагы.

Эгерде документтер өз убагында жеткирилбесе, сатып алуу келишимине чечим кабыл алуучу шартты киргизиңиз, ошондо файл көрсөтүлгөндөн начарыраак болсо, аны кайтарып ала аласыз.