Жеткиликтүү ижара актысы (Wet betaalbare huur)

2024-жылдын 1-июлунан тартып Нидерланды мурдагыга караганда ижара рыногун алда канча көп жөнгө салды. Жеткиликтүү ижара жөнүндө мыйзам — Арзан ижара акысы жөнүндө мыйзам — ижара акысын көзөмөлдөөнү социалдык турак жайдан ортоңку рынок сегментине чейин кеңейтүү, упай системасын өлчөөчү эмес, милдеттүү кылуу жана анын аткарылышын муниципалитеттерге өткөрүп берүү. Эгер сиз ижарага берүүчү жайда болсоңуз Amsterdam or Eindhovenже сиз ал жакка мүлктү ижарага берсеңиз, төмөндөгү эрежелер сиздин ижара акыңыздын мыйзамдуу түрдө канча болушу мүмкүн экенин аныктайт.

"Арзан ижара акысы жөнүндө" мыйзам эмне кылат

Акт өз алдынча код эмес, бирок Голландиянын Граждандык кодексинин 7-китебинин бөлүктөрүн кайра жазуу, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte жана Wet goed verhuurderschap. Ал 2024-жылдын 1-июлунда күчүнө кирген. Эң негизгиси үч өзгөртүү.

• Жөнгө салуу мөөнөтү орто мөөнөткө чейин узартылды. 2024-жылдын июль айына чейин 143 упайга чейинки бааланган үйлөр гана ижара акысы көзөмөлдөнгөн; андан жогору болгондордун баары "либералдаштырылган" жана рынок кандай баада болбосун ижарага берилиши мүмкүн болчу. Мыйзам орто рынокто 144төн 186 упайга чейинки жөнгө салынуучу диапазонду түзгөн.
• Упайлар системасы милдеттүү болуп калды. Мурда үй ээси максималдуу упайдан көптү талап кыла алчу жана ижарачы өз убагында каршы чыкпаса, ижара акысы күчүндө калчу. Азыр максималдуу чен милдеттүү мыйзам болуп калды: ижарачы нааразы болсо да, нааразы болбосо да, көбүрөөк акча алуу өзү мыйзамсыз.
• Упай системасы модернизацияланды. WOZ компоненти чектелип, энергетикалык этикеткаларга алда канча көбүрөөк салмак берилип, сырткы мейкиндик жакшыраак сыйланды жана жаңы курулган жана тизмеге киргизилген имараттар үчүн кошумча төлөмдөр киргизилди.

Ошол учурда өкмөт болжол менен 300 000 үйдүн ижара акысы акыры айына орточо эсеп менен 190 еврого төмөндөйт деп эсептеген, анын ичинен 157 000ге жакын орто класстагы үйлөрдүн ижара акысы орточо эсеп менен 240 еврого төмөндөйт. Булар алдын ала жасалган божомолдор болчу, өлчөнгөн натыйжалар эмес.

Турак жайды баалоо системасы (woningwaarderingsstelsel)

woningwaarderingsstelsel, же WWS, турак-жайды өлчөөгө боло турган өзгөчөлүктөр боюнча баалайт жана жалпы сумманы максималдуу айлык негизги ижара акысына айлантат ( кызмат акысын эске албаганда, кале хуур ). Ал Besluit huurprijzen woonruimte беренесинин 5-беренесинде, анын тиркемелеринде баллдык таблицалар бар.

Өзүнчө турган үйлөр

Өзүнчө кире бериш эшиги, ашканасы жана жуунучу бөлмөсү бар өзүнчө турак жай үчүн упайлар төмөнкүлөр үчүн берилет:

• ар бир бөлмөнүн жана ар кандай сактоочу жайдын бетинин аянты;
• ашкана жана санитардык жабдуулар, анын ичинде жумушчу столдун узундугу жана экинчи даараткананын же ваннанын болушу;
• модернизациядан бери алда канча көп салмакка ээ болгон энергия этикеткасы — жакшы этикетка көп упайларды кошот, ал эми E, F жана G этикеткалары чегерүүнү алып келет;
• бакча, балкон же чатырдагы терраса сыяктуу ачык мейкиндик, эгер андай мейкиндик жок болсо, анда ал чегерилет;
• WOZ наркы (муниципалдык мүлктү баалоо), жогорку баалуу аймактарда жайгашкан жер баллга үстөмдүк кылбашы үчүн чектөө коюлушу мүмкүн;
• тизмедеги имараттын абалы, кам көрүү мекемелери жана майда буюмдар.

Ар бир упай жарыяланган таблицадагы суммага туура келет, ошондуктан 143 жана 186 упайлардын ар бири так евро көрсөткүчүнө айланат. Бул көрсөткүчтөр жыл сайын 1-январда "Эмгек кодексинин" 12-беренесине ылайык, "Эмгек кодексинин" 27-беренесиндеги ыкмага ылайык индекстелет. Ошондуктан, сиз окуган ар бир көрсөткүч көрсөтүлгөн жыл үчүн гана жарактуу.

Бөлмөлөр жана башка өзүнчө эмес жайлар

Бөлмөлөр жана ашканасы же жуунучу бөлмөсү бар башка турак жайлар өзүнчө система — WWSO — боюнча бааланат, ал дагы модернизацияланып, 2024-жылдын 1-июлунда күчүнө кирген. Студенттер жана жаш адистер үчүн практикалык жагдай, бөлмөлөр үчүн акысыз сектор жок : канчалык жогору балл болбосун, бөлмөнүн ижара акысы максималдуу болот.

Кошумча төлөмдөр: жаңы курулуштар, эстеликтер жана энергетика

Besluit huurprijzen woonruimte беренесинин 8а максималдуу ижара акысын бир нече көтөрүүгө мүмкүндүк берет:

• Жаңы курулган кошумча төлөм Курулушу 2028-жылдын 1-январына чейин башталган жана биринчи жолу пайдаланууга берилгенден тартып жыйырма жылга арыз берилген орто рыноктук турак жайлар үчүн 10% өлчөмүндө, орто рыноктук курулушту туруктуу кармап туруу максатында.
• Улуттук эстелик (rijksmonument): 35% кошумча төлөм.
• Облустук же муниципалдык эстелик: 15% кошумча төлөм.
• Корголгон шаар пейзажыкорголгон шаар ландшафтында 1965-жылга чейин курулган жана өздөрү тизмеге кирбеген турак жайлар үчүн 5% кошумча төлөм.

Тизмеге кирген имараттар ошондой эле энергетикалык этикетка боюнча чегерүүдөн корголгон: начар этикетка үчүн упай жоготпой, эстелик ошол буюм үчүн нөлгө барабар упай алат. Оңдоо үчүн өзүнчө өзгөчө жеңилдик жок; оңдоо кадимки жол менен жүргүзүлөт, ошондуктан мүлктү, айрыкча анын энергетикалык этикеткасын чындап жаңырткан үй ээси мыйзамдуу максималдуу ижара акысын көтөрөт.

Үч сегмент

Таблицада 2026-жылга карата абал көрсөтүлгөн. Суммалар жаңы ижара келишими башталгандагы максималдуу баштапкы ижара акысы болуп саналат, тейлөө акысын кошпогондо жана ар бир 1-январда индекстелет.

Ошол эле чек аралар 2025-жылы 900.07 жана 1,184.82 еврону, ал эми Мыйзам 2024-жылдын 1-июлунда күчүнө киргенде 879.58 жана 1,157.95 еврону түзгөн. Суралган ижара акысы эмес, упайлар көрсөткүчү аныктайт: 160 упай топтогон үй 1,600 еврого жарнамаланса да, орто базардагы үй болуп саналат жана ашыкча сумма мыйзамсыз.

Учурдагы келишимдер: өткөөл режим

Мыйзам 2024-жылдын 1-июлунда же андан кийин түзүлгөн ар бир ижара келишимине толугу менен колдонулат. Ал датага чейин түзүлгөн келишимдер үчүн өткөөл эрежелер упайлардын саны боюнча айырмаланат:

• 143 упайга чейин, башталганда либералдаштыруу босогосунан төмөн болсун. Буга чейин жөнгө салынган; модернизацияланган WWS жана жаңы максимум 2024-жылдын 1-июлунан тартып колдонулат.
• 143 баллга чейин, бирок башталганда либералдаштыруу босогосунан жогору болсун — чындыгында төмөн баа алган үй боюнча "либералдаштырылган" келишим. Мыйзам буларды кармады 1 July 2025, бир жылдык өткөөл мезгилден кийин, үй ээлерине өз ыктыяры менен ылайыкташууга мүмкүнчүлүк берет. Ошол күндөн тартып, отурган ижарачы ижара акысын максималдуу упайга чейин төмөндөтүүнү талап кыла алат.
• 144төн 186кө чейин. Учурдагы келишимдер жок таасир эткен. Орточо рыноктогу максималдуу чек үй кийинки ижарага берилгенде, ижарачынын алмашуусуна гана тиешелүү.
• 187 упай жана андан жогору. Режимден тышкары; баштапкы максималдуу ижара акысы жок.

Бул Мыйзамдын эң туура эмес түшүнүлгөн бөлүгү. Көптөгөн ижарачылар орто рыноктогу жөнгө салуу аларга дароо тиешелүү деп эсептешет; орто рыноктогу ижарачылардын көпчүлүгү үчүн андай эмес. Упайларды дагы эле эсептеп чыгуу керек: орточо рыноктогудай көрүнгөн батир начар энергия этикеткасы жана чектелген WOZ наркы эске алынганда 143төн төмөн балл алышы мүмкүн — жана ал батир камсыздандырылган.

Үй ээси сизге бериши керек болгон упайлар жөнүндө билдирүү

Жөнгө салынган же орто базардагы үйдү ижарага берген үй ээси ижара келишиминин башында ижарачыга WWS же WWSO боюнча упайларды эсептеп, тиешелүү максималдуу ижара акысын бериши керек. Бул алым жаңы ижара келишимдерине 2024-жылдын 1-июлунан тартып, "Арзан ижара акысы жөнүндө" мыйзам күчүнө киргенден бери колдонулуп келет; 2025-жылдын 1-январынан тартып, Өкмөт комиссиясынын аткаруу ыйгарым укуктары жана инструменттери толук кандуу иштей баштаган. Бул "Жергиликтүү мүлктү башкаруу жөнүндө" мыйзамдын 2-беренесинде жакшы үй ээсинин жалпы эрежелеринин бири болуп саналат, ошондуктан муниципалитет аны аткара алат. Бул ижарачы үчүн эң жакшы башталыш чекити: жазуу жүзүндө сураңыз, эгерде эч ким келбесе, бул өзү эле билдирүүгө боло турган бузуу болуп саналат.

Аткаруу: ижарачынын демилгесинен муниципалитеттин демилгесине чейин

Мыйзам кабыл алынганга чейин ижарачынын көйгөйү ашыкча ижара акысы болгон: ижарачы ижара башталгандан кийин алты айдын ичинде Ижара комиссиясына кайрылышы керек болчу, ал эми убактылуу келишим боюнча келишимди узартпай калуудан корккон ижарачы көп учурда эч нерсе кылчу эмес. Мыйзам жакшы үй ээлигинин жалпы эрежелерине ижара акысынын максималдуу өлчөмүн жазып койгон жана 2025-жылдын 1-январынан тартып муниципалитеттер бул эрежелерди өз демилгеси менен, "Нымдуу" режимдеги верхуурдершаптын эскалациялык тепкичин колдонуп, аткара алышат:

• эскертүү;
• административдик мажбурлоо боюнча буйрук (акыркы ондер бестуурсдваң) же айып пул салуу жөнүндө буйрук (акыркы ондер двансом);
• административдик айып пул (эң мыкты боете), ал кайталоодо көбөйөт;
• кайталап бузуунун эң олуттуу учурларында, башкарууну басып алуу (beheerovername), мүлктү үчүнчү тараптын башкаруусуна өткөрүп берүү.

Административдик айып пулдун негизги максималдуу өлчөмү төртүнчү категориядагы айып пул катары белгиленген, 22 500 евро, андан 25 750 еврого чейин, ал эми кайталап кылмыш жасаган юридикалык жактар ​​үчүн 103 000 еврого чейин көбөйөт (Wet goed verhuurderschap мыйзамынын 19-беренеси). Ар бир муниципалитет ошондой эле ижарачылар кааласа, анонимдүү түрдө ижарага берүү боюнча жаман практика жөнүндө кабарлай турган билдирүү пунктун ( meldpunt ) иштетиши керек.

Муниципалдык укук коргоо органдары ижарачынын өзүнүн каражаттарын алмаштырбайт; ал алар менен катар иштейт.

• Ижара башталгандан кийин алты айдын ичинде ижарачы Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:249-беренесине ылайык баштапкы ижара акысын текшерүүнү Huurcommissieден сурай алат. Андан кийин өтө жогору ижара акысы башталган күнгө чейин ретроспективдүү күч менен азайтылат.
• Бул убакыт өткөндөн кийин, жөнгө салынуучу же орто баадагы үйдүн ижарачысы үй ээсине бааны төмөндөтүүнү сунуштай алат жана эгерде баш тартылса, Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:254-беренесине ылайык, бул маселени Huurcommissieге кайрыла алат. Мындай төмөндөтүү, адатта, келечекте гана күчүнө кирет.
• Комиссиянын чечимдери тараптарды милдеттендирет, талаш-тартыш мыйзамда белгиленген мөөнөттө райондук сотко өткөрүлүүгө тийиш.

Ижара акысы жыл сайын канчага көтөрүлүшү мүмкүн?

Ижара акысынын жогорулашы баштапкы ижара акысынан өзүнчө чектелет жана чектөөлөр жыл сайын кайра коюлат.

• Жөнгө салынган үйлөр (143 упайга чейин), 2026-жылдын 1-июлунан тартып: эгерде негизги ижара акысы айына 350 евродон төмөн болсо, эң көп дегенде 4.1%, же эң көп дегенде 25 евро. Ошол эле 4.1% чеги бөлмөлөргө, автофургондорго жана аянтчаларга тиешелүү.
• Орто баадагы үйлөр (144–186 упай), 2026: максимум 6.1%. Эгерде келишимдин өзүндө төмөнкү пайыз көрсөтүлгөн болсо, анда келишимдик көрсөткүч артыкчылыкка ээ болот; эгерде ал жогору көрсөтүлгөн болсо, үй ээси аны колдоно албайт.

Эки чектөө тең бирдей мыйзамдуу формулага ылайык келет: инфляциянын жана жамааттык макулдашылган эмгек акынын өсүшүнүн эң төмөнкү көрсөткүчү, ага бир пайыздык пункт кошулат. Алар жыл сайын жарыяланат жана рыноктун орточо максималдуу өсүшү ар бир жылдын 1-июлунан тартып жүргүзүлөт, андыктан эки көрсөткүч тең 2027-жылга карата өзгөрөт. Өсүштү ашыкча деп эсептеген ижарачы сунушту Башкы комиссияга бере алат; 2026-жылдын 1-июлунда күчүнө кирүү үчүн акыркы мөөнөт - 2026-жылдын 1-ноябры.

Мыйзам Нидерландиянын калган ижара мыйзамдарына кандайча шайкеш келет

Жакшы жер ээси мыйзамы (Wet goed verhuurderschap)

2023-жылдын 1-июлунан бери күчүндө болгон Wet goed verhuurderschap үй ээлери жана ижара агенттери үчүн улуттук жүрүм-турум эрежелерин белгилейт: тандоодо басмырлоого жол берилбейт, коркутууга жол берилбейт, негизги ижара акысынын эки эселенген өлчөмүнөн ашпаган депозит, жазуу жүзүндөгү ижара келишими, ижарачыга жазуу жүзүндөгү маалымат, агенттиктин эки эселенген төлөмдөрү жок жана уруксат берилген кызмат акылары гана. "Арзан ижара акысы жөнүндө" мыйзам бул тизмеге ижара акысынын максималдуу өлчөмүн жана максималдуу көбөйтүүнү кошту, ошондуктан ижара талашы эми жарандык жана жөнгө салуучу маселе болуп саналат.

Убактылуу келишимдер Wet зор huurcontracten кийин

Мөөнөттүү ижара келишимдери жөнүндө мыйзам 2024-жылдын 1-июлунда, "Арзан ижара акысы жөнүндө" мыйзам менен бир күндө күчүнө кирген жана экөөнү чогуу окуган жакшы. Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:271-беренесине ылайык, өзүнчө турак жайдын жаңы ижарачысы эми мөөнөтсүз келишим алат. Убактылуу келишимдер ыйгарым укуктуу мыйзамдарда белгиленген белгилүү бир категориялар үчүн гана мүмкүн — алардын арасында айрым студенттер, чет өлкөдө убактылуу иштеп жүргөндө өз үйүн ижарага берген адамдар, ижарачы убактылуу алмаштырылганда убактылуу ижарага бергендер жана статусу барлар жана экинчи мүмкүнчүлүк менен ижарага алуу сыяктуу шашылыш турак жайга муктаж болгон адамдар — жана өзүнчө турак жай эместер үчүн. Бул категориялар 2024-жылдын 1-июлунда күчүнө кирген Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180) мыйзамында белгиленген. Эл аралык деңгээлде бул маанилүү: ашыкча ижара акысына каршы чыгууну кооптуу кылган эски эки жылдык келишим мындан ары демейки шарт эмес.

Кызмат акылары

Тейлөө акысы WWS максималдуу чегинен тышкары жана упай системасы тыюу салган нерселерди кайтарып алуунун көп колдонулган жолу болуп саналат. Уруксат берилген буюмдар гана өткөрүлүп берилиши мүмкүн жана аларды Башкы комиссар баалай алат. 2027-жылдын 1-январынан тартып жаңы тейлөө акысы эрежелери күчүнө кирет.

Мыйзам үй ээлери үчүн эмнени билдирет жана андан бери эмне болду

Инвестор үчүн Мыйзам арифметиканы үч жол менен өзгөрттү. Орто рыноктук бирдиктин киреше чеги азыр жергиликтүү суроо-талаптын эмес, өлчөнө турган курулуш мүнөздөмөлөрүнүн функциясы болуп саналат, ошондуктан жакшы жайгашкан, бирок энергияны аз сарптаган батир ижарага берүүдө бир топ арзаныраак болушу мүмкүн. Максималдуу сумманын индексациясы чектелген, ошондуктан кирешенин өсүшү чектелүү. Жана чыгуу жагымдуу: менчик ээсине сатуу көбүнчө ижарага берүүнү улантуудан да баалуураак.

Кеңири айтылган кесепеттер жеке менчик үй ээлери жөнгө салынган жана жаңы жөнгө салынган бирдиктерди сатышканы, эркин сектордогу сунуш кысылып, ижара акысы жогорулаганы жана орто рыноктогу айрым курулуштар кийинкиге калтырылганы болду. Besluit huurprijzen woonruimte уюмунун 8a беренесиндеги жаңы курулуш үчүн кошумча төлөм ушулардын акыркысына каршы турууга багытталган. Kadaster, CBS жана министрлик тарабынан жүргүзүлгөн рыноктук мониторинг тенденцияны көрсөтүп турат: упай системасы орто рынок сегменти үчүн 2024-жылдын 1-июлуна чейин 186 упай камтыганга чейин милдеттүү болуп калгандан бери, жеке менчик үй ээлери тарабынан сатылган мурдагы ижарага алынган үйлөрдүн саны көбөйүп, эркин сектордогу сунуш кыскарган.

Мыйзам кабыл алынгандай эле күчүндө калууда жана Besluit huurprijzen woonruimte түзөтүүлөрү киргизилип келет, акыркы жолу 2026-жылдын апрелинде, ошондуктан баалоо эрежелери жана босоголор өзгөрүлмө максат болуп саналат. Мыйзам боюнча расмий мониторинг отчеттору жыл сайын Турак жай жана мейкиндикти пландаштыруу министрлиги (VRO) тарабынан жарыяланат. Өзүнчө мыйзам долбоору, Wet toekomstbestendige huurcommissie (парламенттик документ 36791), Huurcommissie төлөмдөрүнүн түзүмүн, кызмат көрсөтүү акысы боюнча талаш-тартыштарды жана өткөрүү мөөнөттөрүн карайт. Өкүлдөр палатасы аны 2026-жылдын 21-апрелинде кабыл алган; Сенатта экинчи комитеттин отчету 2026-жылдын 14-июлунда жарыяланган жана жазуу жүзүндөгү даярдык дагы эле жүрүп жатат.

Практикалык жетекчилик

Эгер сиз ижара акысы өтө жогору деп шектенип жаткан ижарачы болсоңуз

• Эгер сизге упайлар берилбесе, үй ээсинен жазуу жүзүндө упайлар жөнүндө билдирүү сураңыз.
• Упайларды Huurcommissie'нин ижара баасын текшерүү аркылуу өзүңүз эсептеңиз, кабат аянттарыңызды, энергия этикеткаңызды, WOZ чечимиңизди жана сырткы мейкиндигиңизди колдонуңуз.
• Келишимиңиздин датасын жогорудагы өткөөл эрежелер менен салыштырыңыз — бул сиздин азыр дооматыңыз бар же жаңыртуу боюнча гана экендигин аныктайт.
• Ижара мөөнөтү башталгандан берки алты айлык мезгилди күндөлүккө жазыңыз: анын ичинде сиз ретроспективдүү кыскартууну ала аласыз, ал эми анын сыртында, адатта, келечектеги кыскартууну гана ала аласыз.
• Маселени муниципалитетиңиздин биргелешкен комиссиясына да билдириңиз. Аткаруу сизден эч кандай чыгым алып келбейт жана сотко кайрылууга даярдыгыңыздан көз каранды эмес.
• Ижара акысынын бир бөлүгүн төлөөнү жөн эле токтотпоңуз. Келишимдин же чечимдин негизинде гана азайтыңыз.

Эгер сиз портфолиону шайкештикке жеткирип жаткан үй ээси болсоңуз

• Учурдагы WWS же WWSO боюнча ар бир бирдикти имарат боюнча эмес, бирдик боюнча баалап, эсептөөнү жазыңыз.
• Кошумча төлөм колдонулаарын текшериңиз — жаңы курулган имарат, эстелик же корголгон шаар пейзажы — анткени алар шыпты бир топ өзгөртөт.
• Энергия этикеткасына көңүл буруңуз: изоляцияны, айнекти же жылытууну жаңыртуу - ижара акысын жогорулатуунун эң түз жана мыйзамдуу жолу.
• Тейлөө акыларын бөлүп, жылдык отчет менен уруксат берилген буюмдарды гана алыңыз.
• Ар бир жаңы ижара келишими менен упайлардын эсеби көрсөтүлүп, андай кылганыңызды тастыктаган документти сактап коюңуз.
• Стандарттык келишимиңиздеги ижара акысын жогорулатуу жоболорун жылдык чектөөлөр менен салыштырып көрүңүз; көбүрөөк төлөөгө уруксат берген жоболор бул жагынан аткарылбайт.
• Эгерде бирдик чектөөнүн алкагында чыгымга учурап жатса, реструктуризациялоодон мурун кеңеш алыңыз. Жасалма курулуштар — жасалма тейлөө акысы, батирди бөлмө катары туура эмес белгилөө, эс алуу үчүн ижарага берүү сыяктуу нерселер — укук коргоо органдарынын издеген нерселери.