Көптөгөн адамдар бейиштин кичинекей бир бөлүгүнө ээ болууну кыялданышат — дем алыш күндөрү күнүмдүк түйшүктөн кутула турган эс алуу үйү. Бул жагымдуу келечек: жаратылыштагы өзүңүздүн жайыңыз, балким, ижарага алынган киреше булагы жана материалдык актив. Ушул себептен улам, көптөгөн сатып алуучулар эс алуу үйүн сатып алууга кадимки турак жай сатып алуу сыяктуу эле ой жүгүртүү менен мамиле кылышат.
Бирок, бул олуттуу каржылык жана юридикалык көйгөйлөргө алып келиши мүмкүн болгон туура эмес түшүнүк. Эс алуу паркынан үй сатып алуу (бош убакыт паркы) юридикалык жактан стандарттуу үй сатып алуудан айырмаланат. Сиз менчик структураларынын, парктын эрежелеринин жана катуу зоналаштыруу мыйзамдарынын татаал тармагына кирип жатасыз. Бир туура эмес кадам — мисалы, ал жерде туруктуу жашай алам же аны бекер ижарага бере алам деп ойлоо — чоң айып пулдарга же ал тургай мажбурлап көчүрүүгө алып келиши мүмкүн.
Бул блогдо биз келишимге кол коюудан мурун эмнеге көңүл буруу керектигин так түшүндүрүп беребиз, кыялданган инвестицияңыз юридикалык жактан коркунучтуу түшкө айланбашы үчүн.
Менчик формасы: Чындыгында эмне сатып алып жатасыз?
Стандарттуу үй сатып алганда, сиз, адатта, жердин жана кыштардын толук менчигине ээ болосуз. Эс алуу паркында бул эреже эмес, өзгөчө учур. Укуктарыңызга жана чыгымдарыңызга байланыштуу күтүлбөгөн жагдайлардан качуу үчүн сатып алууңуздун юридикалык түзүмүн түшүнүү өтө маанилүү.
Ижара
Көптөгөн голландиялык эс алуу парктарында сиз жерди сатып албайсыз. Анын ордуна, сиз ижара укугуна ээ болосуз (erfpacht). Бул парктын оператору жердин менчигин сактап калат жана сиз аны белгилүү бир мөөнөткө пайдалануу укугун сатып аласыз дегенди билдирет. Адатта, сиз жылдык төлөмдү төлөйсүз, ал деп аталат Канон.
- Юридикалык контекст: Нидерландиянын Жарандык кодексинин 5:85-беренесине ылайык (Burgerlijk Wetboek), ижарачы башка бирөөнүн кыймылсыз мүлкүн ээлөөгө жана пайдаланууга укуктуу. Ижара келишимдеринин жарактуулук мөөнөтү болушу мүмкүн экенин жана Канон убакыттын өтүшү менен бир кыйла көбөйүшү мүмкүн.
Үстүртөн укук
Бул сизге имараттын (эс алуу үйүнүн) менчик ээси болууга мүмкүндүк берген укук, эгерде анын астындагы жер башка бирөөнүн (парктын ээси) менчигинде болсо да. Бул укуксуз, юридикалык жактан алганда, жердин ээси мүлкүнө байланыштуу сиздин үйүңүзгө да ээлик кылат. мыйзам эрежелер.
- Юридикалык контекст: Нидерландиянын Жарандык кодексинин 5:101-беренесинде аныкталгандай, бул курулуштун менчигин топурактан бөлөт. Кирпичтер сизде болсо да, сиздин абалыңыз дагы эле жер боюнча негизги келишимге көз каранды.
Толук менчик
Эс алуу парктарында сейрек кездешсе да, айрымдары жер тилкесин да, эс алуу үйүн да сатып алганда толук менчик укугун сунушташат. Бул эң жогорку коопсуздукту камсыз кылат, бирок көп учурда жогорку баага ээ болот. Толук менчик укугу менен дагы эле парктын эрежелерине жана өкмөттүн зоналаштыруусуна баш ийесиз.
Ачкыч алып кетүү: Эмне сатып алып жатканыңызды так билип алыңыз. Ижара же жер тилкесине болгон укуктардын узак мөөнөттүү кесепеттерин түшүнүү үчүн менчик укугун тастыктаган документти кунт коюп окуп чыгыңыз жана аны адиске текшертип көрүңүз.
Парктын эрежелери жана пайдаланууга чектөөлөр
Кадимки конуштан айырмаланып, эс алуу паркы башкарылуучу чөйрө болуп саналат. Ал жерден мүлк сатып алганыңызда, сиз автоматтык түрдө парктын ички эрежелерине макул болосуз (паркты жөнгө салуу). Бул эрежелер таң калыштуу түрдө чектөөчү болушу мүмкүн жана юридикалык жактан милдеттүү.
Ижарага чектөөлөр
Жаңы мүлкүңүздү Airbnb'ге дароо сата алам деп ойлобоңуз. Айрым сейил бактар тынчтыкты сактоо үчүн мүлктү үчүнчү жактарга ижарага берүүгө катуу тыюу салат. Башкалары аны ижарага беришиңиз керек деп талап кылат, бирок бул сейил бактын атайын кассасы аркылуу гана (көбүнчө олуттуу комиссиялык төлөм менен коштолот). Эгер сиз бул эрежелерди бузсаңыз, сейил бак катуу айып пулдарды салышы мүмкүн.
Туруктуу жашоо (Перманенте Бевонинг)
Бул эң кеңири таралган юридикалык ката. Көпчүлүк эс алуу парктары эс алуу максатында гана арналган. Ал жерде туруктуу жашоого парктын эрежелери жана муниципалдык зоналаштыруу пландары тарабынан тыюу салынат.
- Юридикалык чындык: Эгер сиз ал жерде жыл бою кошуналар жашап жатканын көрсөңүз да, ага уруксат берилген деп ойлобоңуз. Муниципалитеттер муну барган сайын катуу сындап жатышат.
- окуя мыйзам: Жогорку Сот тарыхый чечиминде (ECLI:NL:HR:2019:1278) муниципалитеттер туруктуу жашоого катуу тыюу сала аларын, бул айып пул салууга жана мүлктү мажбурлап чыгарып кетүүгө алып келерин ырастады.
Парктын төлөмдөрү (Паркбейдраген)
Сиз парктын инфраструктурасын — жолдорду, жарыктандырууларды, оюн аянтчаларын жана кабылдаманы тейлөөгө салым кошууга милдеттүү болосуз. Бул төлөмдөр милдеттүү жана жыл сайын көтөрүлүшү мүмкүн. Келечектеги чыгымдарыңызды болжолдоо үчүн бул төлөмдөрдүн тарыхый өсүшүн текшерүү өтө маанилүү.
Практикалык кеңеш: Сунуш берүүдөн мурун ар дайым парктын толук эрежелерин сурап, аларды юристиңиз карап чыксын.
Зоналаштыруу планынын ролу (Бестеммингсплан)
Парктын эрежелери маанилүү, бирок муниципалдык зоналаштыруу планы эң жогорку деңгээлде. Нидерландияда, бестеммингсплан жер тилкесин эмнеге колдонсо болорун аныктайт.
Көпчүлүк эс алуу парктарында "Эс алуу" (Эс алуу) зоналаштыруу белгиси, "Турак жай" эмес (ЖашооБул, мыйзамдуу түрдө, сизге мүлктү негизги турак жайыңыз катары колдонууга уруксат берилбей турганын билдирет (Мейкиндикти пландаштыруу жөнүндө мыйзамдын 3.1-беренеси – Вро).
Бул эмне үчүн маанилүү? Анткени муниципалитет муну аткарууга укуктуу. Эгер сиз эс алуу үйүн негизги дарегиңиз катары каттасаңыз же тергөө сиздин ал жерде жашап жатканыңызды аныктаса (сууну пайдаланууга же жумушка баруу схемасына негизделген), сиз аткаруу буйругун алуу коркунучуна кабыласыз.
Маанилүү сот практикасы:
Жогорку Соттун чечимине (ECLI:NL:HR:2019:1278) кайрылсак, сатып алуучу билбестиктин артына жашына албайт деп аныкталган. Эгерде сиз зоналаштыруу чектөөсү жөнүндө билбесеңиз да же сатуучу "баары жакшы" деп айтса да, муниципалитет сизди туруктуу жашоодон чыгарууга укуктуу.
Ачкыч алып кетүү: Зоналоо планы оозеки берилген убадалардын баарын жокко чыгарат. Учурдагы абалды муниципалитеттен дароо текшериңиз.
Көп кездешүүчү каталар жана түшүнбөстүктөр
Эс алуу үйүн сатып алууда досторуңуздун же сатуучулардын анекдоттук кеңештери кооптуу болушу мүмкүн. Бул жерде биз көп кездешкен үч миф бар. Law & More.
1-миф: "Эгер мен ал жерде жетиштүү убакыт жашасам, мен автоматтык түрдө калуу укугуна ээ болом".
Туура эмес. Автоматтык түрдө "рецепт" жок (вержаринг) бул зоналаштыруу планын бузууну мыйзамдаштырат. Сиз ал жерде он жыл бою эч кандай көйгөйсүз жашай аласыз, бирок эгерде муниципалитет эрежелерди он биринчи жылы күчүнө киргизүүнү чечсе, сизде эч кандай юридикалык күч жок.
Миф 2: "Сатуучу туруктуу жашоо көйгөй жаратпайт деп айтты".
Туура эмес. Оозеки убадалар бул контекстте юридикалык жактан милдеттүү эмес. Сатуучулар жана кыймылсыз мүлк агенттери келишимди жабууну каалашат. Алар алдыдагы муниципалдык чаралар жөнүндө билишпейт же жөн гана чындыкты бурмалап жатышы мүмкүн. Компетенттүү органдын жазуу жүзүндөгү уруксаты гана маанилүү.
3-миф: «Муниципалитет аны эч качан аткарган эмес, ошондуктан ага уруксат берилген».
Туура эмес. Мурдагы аткарылбаган иштер келечекке эч кандай укук жаратпайт. Учурда Нидерландиянын көптөгөн муниципалитеттери эс алуу парктарына карата "толеранттуулук" саясатынан катуу "аткаруу" саясатына өтүп жатышат.
Ачкыч алып кетүү: Эч качан оозеки кепилдиктерге же окуяларга таянбаңыз. Жазуу жүзүндөгү ырастоону талап кылыңыз жана адвокатка фактыларды карап чыгууга мүмкүнчүлүк бериңиз.
Финансылык ойлор
Сатып алуу баасы айсбергдин чокусу гана. Бул инвестициянын натыйжалуулугун аныктоо үчүн, менчик ээсинин жалпы наркын эсептеп чыгышыңыз керек.
- Жылдык чыгымдар: Энергия төлөмдөрүнөн тышкары, ижара акысын да эске алыңыз Канон (эгер тиешелүү болсо), парктын милдеттүү тейлөө акылары, муниципалдык салыктар (туристтик салык, мүлк салыгы) жана техникалык тейлөө. Көбүнчө жеңил материалдардан курулган эс алуу үйлөрүндөгү техникалык тейлөө кирпич үйлөргө караганда жогору болушу мүмкүн.
- Каржылоо: Эс алуу үйү үчүн ипотека алуу кыйын. Нидерландиянын банктары эс алуу жайлары үчүн катуу талаптарды, жогорку пайыздык чендерди жана насыянын наркына карата катышын төмөн коюшат. Айрым ижарага алынган курулуштарды каржылоого болбойт.
- Амортизация: Кадимки турак жайлардан айырмаланып, эс алуу үйлөрү, айрыкча, парктын популярдуулугу төмөндөсө же ижара мөөнөтү кыскарса, баасы төмөндөшү мүмкүн.
Практикалык кеңеш: Сатып алуу баасын гана эмес, бардык учурдагы чыгымдарды реалдуу эсептөөнү түзүңүз.
Текшерүү тизмеси: Сатып алардан мурун
Бул процессте багыт алууга жардам берүү үчүн, кандайдыр бир сатып алуу келишимине кол коюудан мурун ушул текшерүү тизмесин колдонуңуз.
Юридикалык:
- Менчик укугу жөнүндө документти (ижарага алуу/жер тилкелери/менчик укугу) окуп, түшүндүм.
- Парктын толук эрежелерин алып, текшердим.
- Зоналоо планын сурады (бестеммингсплан) муниципалитеттен.
- Жергиликтүү мыйзам актылары текшерилген (верординген).
- Туруктуу жашаган жери жөнүндө жазуу жүзүндөгү тастыктоо алынды (кааласаңыз).
Каржылык:
- Бардык жылдык кайталануучу чыгымдардын картасы түзүлдү.
- Ипотека жана каржылоо мүмкүнчүлүктөрү изилденген.
- Ижара кирешесинин реалдуу баасын койду (эгер тиешелүү болсо).
практикалык иш:
- Юридикалык адис/адвокат жалдады.
- Структуралык изилдөө жүргүзгөн.
- Парктын абалын жана анын техникалык тейлөөсүн баалады.
Ачкыч алып кетүү: Адвокат жалдоо акчаны талап кылат, бирок ал чексиз кымбатыраак каталардын алдын алат.
жыйынтыктоо
Эс алуу үйүн сатып алуу (вакантиевонун көпөлөктөрү) кадимки кыймылсыз мүлктөн олуттуу айырмаланган уникалдуу юридикалык татаалдыктарды камтыйт. Менчик түзүмү, парктын эрежелери жана муниципалдык зоналаштыруу пландары сиздин мүлкүңүз менен эмне кыла алаарыңызды жана эмне кыла албасыңызды аныктоодо чечүүчү ролду ойнойт. Оозеки убадалар сотто эч нерсеге жарабайт; жазуу жүзүндөгү фактылар гана маанилүү.
Эгер сиз эс алуу үйүн сатып алууну ойлонуп жатсаңыз, аны кокустукка калтырбаңыз. Law & More сизге кеңеш беребиз. Кыймылсыз мүлк укугу боюнча адистерибиз сиз менен бирге бардык документтерди карап чыгышат, бул сиздин чечимди ойдон чыгарылган нерселерге эмес, фактыларга негиздеп кабыл алууңузду камсыздайт. Милдеттенмесиз консультация алуу үчүн биз менен байланышыңыз.
Эс алуу үйүн сатып алуу боюнча көп берилүүчү суроолор
1. Мен эс алуу үйүмдө туруктуу жашай аламбы?
Көпчүлүк учурларда, жок. Көпчүлүк эс алуу парктарынын зоналаштыруу планында туруктуу жашоого тыюу салган "эс алуу" деген белги бар. Муниципалитеттер муну барган сайын катуураак колдонуп жатышат. Сатып алардан мурун зоналаштыруу планын ар дайым муниципалитет менен текшерип туруңуз. Башка тургундар ал жерде туруктуу жашашса да, бул сизге уруксат берилген дегенди билдирбейт — муниципалитет эрежелерди каалаган убакта аткара башташы мүмкүн.
2. Ижара келишиминин () ортосунда кандай айырма бар?erfpacht) жана үстүртөн укук (opstalrecht)?
Ижара менен сиз жерди пайдалануу укугу үчүн төлөйсүз; жер парктын операторунун менчиги бойдон калат. Адатта, сиз жылдык төлөм төлөйсүз (Канон). Үстүртөн башкаруу укугу менен сиз имаратка (курулушка) ээлик кыласыз, бирок анын астындагы жерге ээлик кылбайсыз. Эки учурда тең сиз толук менчикке ээ эмессиз. Толук менчик менен сиз жерге да, үйгө да ээлик кыласыз, бирок бул эс алуу парктарында сейрек кездешет. Бул айырма каржылоо, кайра сатуу баасы жана менчик ээси катары сиздин укуктарыңыз үчүн абдан маанилүү.
3. Эс алуу үйүмдү ижарага берсем болобу?
Бул парктын эрежелерине жараша болот. Айрым парктар ижарага толугу менен тыюу салат, башкалары парктын оператору аркылуу гана ижарага берет, ал эми айрымдарында эч кандай чектөөлөр жок. Эскертүү: ижарага уруксат берилген күндө да, минималдуу ижара мөөнөттөрү, кимге ижарага бере алаарыңыз (мисалы, чоң топторго тыюу салынат) жана коммерциялык ижарага уруксат берилеби же жокпу деген эрежелер болушу мүмкүн. Ар дайым парктын толук эрежелерин сурап, аларды юристтен текшертип алыңыз.
4. Парктын акысы деген эмне жана алар канча турат?
Парк төлөмдөрү – бул паркты жана бассейндер, оюн аянтчалары, жолдор жана жашылдандыруу сыяктуу коммуналдык жайларды тейлөөгө кеткен жылдык чыгымдар. Сумма ар бир парк боюнча бир топ өзгөрүп турат — жылына бир нече жүз евродон бир нече миң еврого чейин. Бул төгүмдөр милдеттүү жана көп учурда ижарага алынган мүлктөн өзүнчө болот. КанонУчурдагы парктын акысы жөнүндө ар дайым сурап туруңуз жана тарыхый жактан кандайча көбөйгөн. Айрым сейил бактар муну жыл сайын бир топ көбөйтүшөт.
5. Эс алуу үйү үчүн ипотека алсам болобу?
Бул бир нече факторлорго көз каранды. Бардык эле банктар эс алуу үйлөрүнө ипотека бере бербейт жана шарттары көбүнчө кадимки үйлөргө караганда катаалыраак болот. Айрым банктар жогорку пайыздык чендерди же насыянын наркына карата катышын колдонушат. Эгерде ижарага берилген мүлк же үстүртөн берилген мүлк болсо (толук менчик укугу жок болсо), каржылоо андан да кыйын болушу мүмкүн. Каржылоо мүмкүнбү жана кандай шарттарда экенин билүү үчүн алдын ала бир нече банк менен текшериңиз. Кадимки үй насыясы сыяктуу эле шарттарды аласыз деп ойлобоңуз.
6. Эгер мен эс алуу үйүмдө туруктуу жашасам эмне болот?
Муниципалитет мажбурлоо чараларын көрө алат. Бул эскертүүлөр менен башталышы мүмкүн, бирок айып пул төлөөгө чейин жетиши мүмкүн (двансоммен) жана акыры мажбурлап көчүрүү. Жогорку Сот 2019-жылы (ECLI:NL:HR:2019:1278) муниципалитеттер тыюу салуу жөнүндө билбесеңиз дагы, эрежелерди катуу аткара аларын ырастаган. Муниципалитет мурда эрежелерди аткарбагандыгынан же башкалардын ал жерде туруктуу жашагандыгынан укук ала албайсыз. Турак жайдын жетишсиздигинен жана мыйзамсыз жашоо маселелеринен улам, аларды аткаруу катаалдашып баратат.
7. Кийинчерээк парктын эрежелерин өзгөртө аламбы же андан баш тарта аламбы?
Жок, парктын эрежелери сиздин сатып алуу келишимиңиздин милдеттүү бөлүгү болуп саналат. Сиз сатып алууда аларга макул болосуз. Эрежелерди парктын оператору өзгөрткөн учурда гана, көбүнчө ээлеринин белгилүү бир пайызынын макулдугу менен өзгөртүүгө болот. Жеке менчик ээси катары сиз эрежелерди этибарга албай коюуну чече албайсыз. Эрежелерди бузуу айып пул салууга же ал тургай пайдалануу укуктарыңызды токтотууга алып келиши мүмкүн. Кол коюудан мурун эрежелерди абдан кунт коюп окуп чыгыңыз.
8. Эс алуу үйүн сатып алууда салык жеңилдиктери барбы?
Жалпысынан алганда, жок. Эс алуу үйү, адатта, салык максаттары үчүн экинчи үй катары каралат жана "3-кутучага" (активдер/сактыктар) кирет. Сиз активдердин болжолдуу кирешесине салык төлөйсүз. Эгер сиз үйдү коммерциялык максатта ижарага берсеңиз, киреше ижара ишмердүүлүгүнүн интенсивдүүлүгүнө жараша 1-кутучага (жумуштан жана үйдөн түшкөн киреше) же 3-кутучага кириши мүмкүн. Негизги турак жайыңыздагыдай эле ипотека боюнча пайыздык чегерүүлөр жок. Сатып алардан мурун ар дайым салык боюнча кеңеш алыңыз.
9. Зоналоо планында эмнени текшеришим керек (бестеммингсплан)?
Муниципалитеттен белгилүү бир жер тилкеси үчүн учурдагы зоналаштыруу планын сураңыз. Төмөнкүлөргө өзгөчө көңүл буруңуз:
- Белгилөө (эс алуу, турак жай, аралаш?).
- Туруктуу жашоого уруксат берилгенби же жокпу.
- Курулушка кандайдыр бир чектөөлөр барбы (сиз узарта/оңдой аласызбы?).
- Келечек пландар (зоналдаштыруу өзгөрөбү?).
Ошондой эле берилген ар кандай бошотуулар же четтөөлөр жөнүндө сураңыз. Зоналоо планы юридикалык жактан милдеттүү жана сатуучулардын же кыймылсыз мүлк агенттеринин оозеки убадаларын жокко чыгарат.
10. Эс алуу үйүмдү кийинчерээк оңдоп-түзөй аламбы же мөөнөтүн узарта аламбы?
Бул үч факторго көз каранды: (1) муниципалдык зоналаштыруу планы, (2) парктын эрежелери жана (3) менчик формасы. Ижарага алынган же үстүртөн берилген жерлер үчүн сизге көп учурда парктын операторунан уруксат керек болот. Парктын эрежелеринде архитектуралык стил, максималдуу беттик аянт жана оңдоп-түзөөнүн түрлөрү боюнча катуу эрежелер болушу мүмкүн. Эгерде оңдоп-түзөө үчүн экологиялык уруксат талап кылынса, муниципалитет экологиялык уруксат бериши керек. Эркин кура алам деп ойлобоңуз — алдын ала үч аспектини тең текшерип алыңыз.
11. Эгерде эс алуу паркы банкрот болуп калса, эмне болот?
Бул менчик түзүмүнө абдан көз каранды. Эгер сиз жердин жана үйдүн толук ээси болсоңуз, оператор банкрот болсо дагы, сиз ээси бойдон каласыз. Ижара же үстүртөн ижарага алуу менен кырдаал татаалыраак — сиздин укуктарыңыз сакталып калат, бирок куратор ижара келишимин бузууга же шарттарды өзгөртүүгө аракет кылышы мүмкүн. Иш жүзүндө, банкроттуктан кийин парктар көп учурда башка оператор тарабынан басып алынат. Бирок, келишимге банкроттук учурунда сизди коргогон пункттарды киргизүү жана оператордун каржылык жактан дени сак экендигин текшерүү акылдуулукка жатат.
12. Сатып алуу үчүн нотариустун кызматын колдонушум керекпи?
Ооба, кадимки үйлөрдөгүдөй эле, Нидерландияда нотариалдык түрдө өткөрүп берүү милдеттүү. Нотариус менчик укугунун өткөрүлүп берилишин текшерет, жер реестринде каттоону камсыздайт (Кадастр), жана мүлккө ипотека же камак салынган мүлктү текшерет. Бирок, нотариус парктын эрежелеринин акылга сыярлык экендигин же туруктуу жашоого уруксат берилгендигин автоматтык түрдө текшербейт — сиз муну өзүңүз (же адвокат аркылуу) карап чыгышыңыз керек. Нотариус нейтралдуу иш алып барат жана негизинен сиздин конкреттүү кызыкчылыктарыңызды автоматтык түрдө эмес, юридикалык процессти коргойт.
13. Кийинчерээк эс алуу үйүн оңой эле сата аламбы?
Эс алуу үйлөрүнүн ликвиддүүлүгү, адатта, кадимки үйлөргө караганда төмөн. Рыноктун кичине болушунун себеби:
- Баары эле эс алуу үйүн каалай бербейт же каржылай албайт.
- Колдонууга чектөөлөр (туруктуу жашоого, ижарага алууга чектөөлөрдүн жоктугу) сатып алуучуларды токтотот.
- Ижарага алуу же үстүртөн ижарага алуу каржылоону кыйындатат.
- Парктын жогорку акысы тоскоолдук жаратышы мүмкүн.
Сатуулар көбүрөөк убакытты талап кылат жана сиз төлөгөндөн азыраак акча алышыңыз мүмкүн деп күтүңүз, айрыкча мүлктүн баасы төмөндөп кеткен болсо. Эс алуу үйүн биринчи кезекте инвестиция катары эмес, колдонуу объектиси катары караңыз.
14. Эс алуу үйү менен экинчи үйдүн ортосунда кандай айырма бар?
Эс алуу үйү (кайра жаратуу) эс алуу үчүн атайын арналган жана эс алуу зонасы бар жерде жайгашкан. Туруктуу жашоого уруксат берилбейт. Экинчи үй - бул сиз экинчи үй катары колдонгон кадимки үй (турак жай зонасы бар). Экинчи үй менен сиз ал жерде туруктуу жашашыңыз мүмкүн, бирок ал сиздин негизги жашооңуз болбогондуктан, 3-кутучада салык төлөйсүз. Мыйзамдуу түрдө, сиз эс алуу үйүн туруктуу жашоо максатында "экинчи үй" катары колдоно албайсыз, ал физикалык жактан кадимки үйгө окшош болсо да.
15. Мен көңүл бурушум керек болгон жашыруун чыгымдар барбы?
Ооба, бир нече:
- Ижара Канон (жылдык, индекстелиши мүмкүн).
- Парктын төлөмдөрү (жылдык, кескин жогорулашы мүмкүн).
- Коммуналдык кызматтар (кээде парк аркылуу, көбүнчө кадимки тарифтерге караганда кымбатыраак).
- Муниципалдык салыктар (мүлк салыгы, калдыктар үчүн төлөм, канализация үчүн төлөм).
- Милдеттүү камсыздандыруу (көбүнчө имаратты камсыздандыруу талап кылынат).
- Техникалык тейлөө чыгымдары (көбүнчө жайгашкан жерине/курулушка байланыштуу жогору).
- Негизги оңдоо иштерине резервдер (чатыр, фасад ж.б.).
- Коммуналдык объектилерге салымдар.
Сатуучудан акыркы 3 жылдагы бардык чыгымдардын жалпы баяндамасын сурап, алардын көбөйүшүн эсептеп чыгыңыз.
16. Мен каржылоо шарты жөнүндө жобону колдонууга укуктуумунбу?
Ооба, кадимки үйлөрдөгүдөй эле, сиз каржылоо үчүн чечүүчү шарт менен сатып алуу келишимин түзө аласыз. Бул эс алуу үйлөрүндө андан да маанилүү, анткени каржылоо татаалыраак болушу мүмкүн. Шарт жетиштүү деңгээлде кеңири түзүлгөнүн жана жетиштүү убакыт берилгенин текшериңиз. Айрым сатуучулар эс алуу үйлөрүнүн бул шартын жактырышпайт — өзгөчө этият болуңуз жана эгер алар баш тартса, кол коюудан мурун каржылоону уюштуруп алганыңызды текшериңиз.
17. Үйдү муниципалитетке негизги жашаган жерим катары каттата аламбы?
Сиз аракет кылып көрсөңүз болот, бирок эгерде зоналаштыруу планы туруктуу жашоого тыюу салса, негизги турак жай катары каттоо сиздин жашоо укугуңузга карата юридикалык күчкө ээ эмес. Муниципалитет сиздин каттооңуздан баш тартышы же сизди каттап, андан кийин мыйзамсыз жашоо үчүн чара көрүүнү башташы мүмкүн. Сиздин кайсы бир жерде катталганыңыз ал жерде туруктуу жашоого мыйзамдуу түрдө уруксатыңыз бар дегенди билдирбейт — ар дайым зоналаштыруу планын текшерип туруңуз.
18. Сатып алуу келишиминде эмнелер көрсөтүлүшү керек?
Стандарттуу элементтерден тышкары, төмөнкүлөргө өзгөчө көңүл буруңуз:
- Менчик формасынын так сүрөттөлүшү (ижарага алуу/жер бети/менчик).
- Парктын эрежелерине шилтеме жана аларды кошуу.
- Ижара акысынын суммасы жана индексациясы Канон (эгер мүмкүн болсо).
- Парктын төлөмдөрүнүн суммасы жана тарыхый өсүштөр.
- Паркка же менчик ээлеринин ассоциациясына болгон карыздар.
- Уруксат берилген пайдаланууга (жашаган жер, ижарага алуу) байланыштуу кепилдиктер.
- Каржылоо үчүн чечүүчү шарт.
- Эгерде тиешелүү болсо, структуралык изилдөөнүн абалы.
- Сатууга киргизилген ар кандай инвентаризация.
Келишимди ар дайым адистештирилген юрист текшерип турсун.
19. Чет элдик сатып алуучулар үчүн атайын эрежелер барбы?
Сатып алуу жол-жобосу резиденттер жана резидент эместер үчүн негизинен бирдей. Бирок, эске алуу керек болгон жагдайлар бар:
- Салык: Резидент эмес катары, сиз дагы эле голландиялык эс алуу үйүндө активдер салыгын төлөйсүз.
- Каржылоо: Нидерландиянын банктары резидент эместерге ипотека берүү боюнча анчалык деле этият эмес.
- Тили: Маанилүү документтердин которулушун камсыз кылыңыз.
- Өкүлчүлүк: Голландиялык юристти/өкүлдү карап көрөлү.
Европа Биримдигинин жарандары Нидерландиянын жарандары менен бирдей укуктарга ээ. Европа Биримдигине кирбеген жарандар да дээрлик ар дайым сатып ала алышат, бирок белгилүү бир чектөөлөрдү текшериңиз.
20. Мен качан адвокат жалдашым керек?
Артыкчылыктуу мурун сиз сатып алуу келишимине кол коёсуз. Адвокат төмөнкүлөрдү аткара алат:
- Парктын эрежелерин негизсиз жоболор үчүн баалаңыз.
- Зоналоо планын текшериңиз.
- Менчик укугун тастыктаган документти (ижарага алуу/үстүнөн келишим шарттарын) талдап чыгыңыз.
- Сатып алуу келишиминин долбоорун түзүңүз же карап чыгыңыз.
- Жакшыраак шарттарды сүйлөшүңүз.
- Көрбөй турган тобокелдиктер жөнүндө эскертиңиз.
Адвокаттын баасы (көбүнчө 1,500-3,000 евро) туура эмес сатып алуунун тобокелдиктерине салыштырмалуу минималдуу. Муну сизди алда канча кымбат көйгөйлөрдөн коргогон камсыздандыруу полиси катары караңыз.
