Нидерландияда үй сатып алуудагы жашыруун кемчиликтер - бул өткөрүп берүү учурунда болгон, кадимки текшерүүдө көрүнбөгөн жана мүлктү турак жай катары кадимкидей колдонууга тоскоол болгон кемчиликтер. Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:17-беренесине ылайык, мүлк сатып алуучу күтө турган мүнөздөмөлөргө ээ болушу керек, ал эми стандарттуу сатып алуу актысы кадимки турак жай колдонууга жарактуулугуна кепилдик берет. Сатуучу төлөйбү же жокпу, үч нерсеге көз каранды: сатуучу эмнени билген, сатып алуучу эмнени биле алган жана актка кайсы пункттар жазылган.
Бул көпчүлүк сатып алуучулар күткөндөн да тар жана көпчүлүк сатуучулар үмүттөнгөндөн да кеңири сыноо. Агып жаткан чатыр, бузулган пайдубал, кооптуу же бөлмөлөрдү жашоого жараксыз кылган нымдуу зымдар, адатта, босогодон өтөт. Эскирген ашкана, эскирген терезе рамалары же иштөө мөөнөтү аяктаган казан, айрыкча, эскирген үйдө, курак жөнүндө жобо менен сатылганда, андай болбойт. Бул макалада сатып алуу келишими бул тобокелдикти кантип бөлүштүрөрү жана кемчилик пайда болгондо эмне кылуу керектиги каралат; мындай дооматты жөнгө салуучу мөөнөттөр биздин Нидерландиянын мүлк мыйзамындагы жашыруун кемчиликтердин мөөнөттөрү жөнүндөгү макалабызда өзүнчө каралат.
Нидерландиянын мүлк мыйзамындагы жашыруун кемчилик катары эмне эсептелет
Мыйзамдуу баштапкы чекит - бул шайкештик. Жарандык кодекстин 7:17-беренесинде жеткирилген буюм келишимге ылайык келиши керектиги, ал эми эгерде анда сатып алуучу күтүүгө укуктуу болгон касиеттер жок болсо, ал шайкеш келбейт деп каралган: кадимки колдонуу үчүн зарыл болгон мүлктөр жана белгилүү бир колдонуу үчүн зарыл болгон, ачык макулдашылган кандайдыр бир мүлктөр. Үйгө карата колдонулганда, маселе мүлк кемчиликсизби же жокпу, анда эмес, аны турак жай катары коопсуз жана бышык түрдө колдонууга болобу деген суроодо. Нидерландиянын жарандык укугуна сереп салуубузда бул эрежелердин Кодексте кайсы жерде турганы көрсөтүлгөн.
Кемчилик юридикалык жактан маанилүү болушу үчүн үч шарт аткарылышы керек. Ал өткөрүп берүү учурунда болушу керек, эгерде ал кийинчерээк гана билинсе; сатып алуучунун өз иши бүткөндөн кийин келтирилген зыян сатып алуучунун көйгөйү болуп саналат. Ал турак жайды кадимкидей колдонууга чындап тоскоол болушу керек, бул каржылык эмес, функционалдык сыноо, бирок оңдоонун баасы тоскоолдуктун канчалык олуттуу экенин далилдейт. Жана сатып алуучу бүткөнгө чейин аны акылга сыярлык түрдө аныктай албаган болушу керек.
Жашыруун жана көрүнөө кемчиликтер ар башкача каралат
Сатып алуучу туура кароодон көрө алган кемчилик жашырылбайт жана сатуучу принцип боюнча ал үчүн жооптуу эмес: жарака кеткен айнектер, эскирген сырдоо, көрүнөө салбырап турган науа. Сатып алуучу аны көрүп, баасын коюуга мүмкүнчүлүк алган. Дубалдардын артындагы же жер астындагы кемчиликтер, урап калган дренаж системасы же жакында эле оңдоп-түзөөдөн улам жабылган структуралык бузулуулар башка маселе, ошондой эле сатуучу жашыруу үчүн көргөн чаралардын баары башка маселе.
Сатып алуучунун иликтөө жүргүзүү милдети кыйратуучу сыноолорду же атайын жабдууларды камтыбайт. Кылдаттык менен карап чыгуу жана иш жүзүндө структуралык изилдөө күтүлөт. Сатып алуучудан полдорду ачуу же бакча казуу күтүлбөйт. Экөөнүн ортосундагы чек ара зыяндын ордун толтуруу боюнча доомат боюнча көпчүлүк талаш-тартыштар чечилүүчү жерде болот жана ал үйдүн курагына жана баасына, ошондой эле сатуучунун айткандарына жараша өзгөрөт.
Сатуучу маалыматты ачыкка чыгарууга, ал эми сатып алуучу иликтөө жүргүзүүгө милдеттүү
Нидерландиянын мыйзамы эки милдетти бири-бирине карама-каршы коёт жана алардын өз ара аракеттенүү ыкмасы көпчүлүк иштерди чечет. Сатуучу сатып алуучунун чечими үчүн маанилүү болгон кемчиликтер жөнүндө эмнени билгенин ачыкка чыгарууга (mededelingsplicht) милдеттүү. Сатып алуучу кылдат сатып алуучу эмнени карап чыгарын иликтөөгө (onderzoeksplicht) милдеттүү. Эреже катары, экөө кагылышкан жерде ачыкка чыгаруу милдети басымдуулук кылат: кемчилик жөнүндө билген сатуучу сатып алуучу аны тапкан болушу мүмкүн экенин айтуу менен жоопкерчиликтен кутула албайт, анткени унчукпай турган сатуучу сатып алуучу көйгөйдү баары бир табат деп ойлоого укуктуу эмес.
Бул эреже абсолюттук эмес. Сатып алуучунун андан ары иликтөө жүргүзүүгө конкреттүү себеби болгон учурларда, мисалы, сурамжылоодо тобокелдик белгиленгенде, сатуучу суроого чынчыл, бирок толук эмес жооп бергенде жана сатып алуучу жооп бербегенде же көрүнөө белгилер кемчиликти түз көрсөткөндө, ал алсырайт. Сатуучу бир нерсени активдүү түрдө жашырган учурларда, ал катаалдашат. Сатуучу сатып алуучуну атайылап адаштырган учурда, бул Жарандык кодекстин 3:44-беренесинин маанисиндеги алдамчылык болуп саналат жана келишимди жокко чыгарууга, ошондой эле зыяндын ордун толтурууга жол ачат.
Иш жүзүндө ачыктоо милдети көпчүлүк турак жай сатууларына коштолгон сатуучунун анкетасынан өтөт. Сатуучулар нымдуулук, агып кетүүлөр, пайдубал, асбест, топурактын булганышы, уруксаттар, кошуналар менен болгон талаш-тартыштар жана мурунку оңдоолор жөнүндө тизме толтурушат. Ага туура эмес жооп берүү - сатуучунун жоопкерчиликке тартылышынын эң кеңири таралган жолу, ал эми ага толук жооп берүү - сатуучунун сатып ала турган эң арзан коргоосу. Сатып алуучулар үчүн анкета далил болуп саналат: толтурулган түп нускасын, кыймылсыз мүлк агентинин маалыматтарын жана үйдүн абалы жөнүндө айтылган ар бир электрондук катты сактап коюңуз. Нидерланддык келишимдердеги керектөөчүлөрдү коргоо боюнча биздин колдонмодо маалымат милдеттери жалпысынан кандайча иштээри түшүндүрүлөт.
Сатып алуу келишими жана тобокелдикти которгон жоболор
Нидерландиядагы турак жай сатууларынын дээрлик бардыгы кыймылсыз мүлк агенттери жана керектөөчүлөр уюмдары тарабынан түзүлгөн үлгү документти колдонот жана анын шарты жөнүндө жобо негизги болуп саналат. Стандарттык текст мүлктү өткөрүп берүү учурунда турак жай катары кадимкидей колдонуу үчүн зарыл болгон фактылык мүнөздөмөлөргө ээ болорун кепилдейт. Бул кепилдик келишимдик болуп саналат, ал Жарандык кодекстин 7:17-беренесине шайкеш келет жана көпчүлүк дооматтар чындыгында ушул жобого негизделген. Документтин бул бөлүгүндөгү башка нерселердин баары аны тарылтат же кеңейтет. Алдын ала сатып алуу келишими боюнча биздин эскертүүбүз документтин пункттары боюнча пункттарынан өтөт.
Бул маселелердин кайсынысы болбосун чечүүдөн мурун эки керектөөчүнүн укугун коргоо колдонулат. Кесип же бизнес менен алектенбеген жеке адам тарабынан турак жай сатып алуу Жарандык кодекстин 7:2-беренесине ылайык жазуу жүзүндө катталышы керек жана ал сатып алуучунун үч күндүк мыйзамдуу эс алуу мөөнөтү бар, анын кеминде экөөсү кол коюлган документ тапшырылган учурдан тартып эсептелген ишемби, жекшемби же жалпы таанылган мамлекеттик майрам күндөрү болбошу керек. Бул мөөнөттүн ичинде сатып алуучу себептерин түшүндүрбөстөн жана айып пулсуз баш тарта алат. Бул кыска мөөнөттүү жана акыркы акысыз чыгуу болуп саналат.
Жаш курагы боюнча жобо
Курактык чектөө (ouderdomsclausule) сатып алуучу эски имараттын жаңы имараттын стандарттарына жооп бербей турганын кабыл алаарын жана сатуучу мүлктүн жашына байланыштуу кемчиликтерге кепилдик бербей турганын белгилейт. Бул согушка чейин курулган үйлөрдө жана элүүдөн ашкан үйлөрдө кеңири таралган. Анын натыйжасы эскирген каркастар, дагы эле иштеп жаткан эски сантехникалык жана электрдик жабдуулар жана курулуштун жашына ылайык келген эсептешүү боюнча дооматтарды жокко чыгаруу болуп саналат.
Жаш курагы боюнча жобо лицензияны жашырууга мүмкүндүк бербейт. Ал кадимки колдонуу кепилдигин чектейт; ал ачыкка чыгаруу милдетин жокко чыгарбайт. Пайдубал урап калганын же чатыр уктоочу бөлмөгө агып киргенин билген сатуучу жобого карабастан жоопкерчиликтүү бойдон калат жана сот аны түзгөн тарапка каршы кеңири маанидеги четтетүү жарыялайт. Ошондой эле, жаш курагы боюнча жобо, адатта, үйдү кооптуу же жашоого жараксыз кылган шарттарды камтыбайт, анткени алар кадимки эскирүүдөн тышкары.
Турак жайды ээлеп албоо жөнүндө жобо
Эгерде сатуучу мүлктө эч качан жашабаган болсо, анда мүлктү мураскор, инвестор, турак жай корпорациясы, банк аркылуу саткан адам жашай албайт деген жобо (niet-zelfbewoningsclausule) пайда болот. Анда сатуучунун үйдүн абалы жөнүндө жеке маалыматы жок экени жана ошондуктан ага кепилдик бербей турганы жазылат. Бул мыйзамдуу жана тиешелүү болгон учурда гана күчүндө болот, бирок дагы бир жолу тиешелүү болгон учурда гана: эгерде сатуучу чындыгында бир нерсени башкаруу агенти, мурунку ижарачы же мурда өткөрүлгөн сурамжылоо аркылуу билген болсо, бул жобо жардам бербейт.
Сурамжылоо шарттары жана башка алдын ала шарттар
Акт сатып алуучуга насыя алууга мүмкүндүк берген шарттар менен түзүлүшү мүмкүн: каржылоо алуу, улуттук ипотекалык кепилдик алуу же канааттандырарлык курулуштук изилдөө. Сурамжылоо шарты сатып алуучунун эң күчтүү куралы болуп саналат жана ал анын түзүлүшүндөй эле күчтүү. Анда сурамжылоону ким тапшырганы, ал кайсы күнү жүргүзүлүшү керектиги, оңдоо наркынын кайсы чеги насыя алуу укугун ишке ашыраары жана сатып алуучу аны кандай формада жана качан колдонушу керектиги көрсөтүлүшү керек. Сатып алуу канааттандырарлык сурамжылоого дуушар болот деген шарт канааттандырарлык деген эмнени билдирери жөнүндө талаш-тартышты жаратат.
Бул жерде мөөнөттөр катуу жана так колдонулат. Бир күнгө кечигип же келишим жазууну талап кылган телефон аркылуу шартты аткаруу, адатта, аны такыр аткарууга мүмкүн эмес дегенди билдирет жана сатып алуучу жаңы эле тапкан үйүнө жаңы чатыр керек экенине байланып калат. Даталарды кол коюлган күнү күндөлүккө жазып алыңыз. Ушул эле тартип келишимдеги башка бардык даталарга, анын ичинде депозиттин же банк кепилдигинин датасына да тиешелүү, ал адатта баанын он пайызын түзөт жана сатып алуучу милдеттенмелерин аткарбаган учурда айып пулга жыгылат.
Чектөөлөр, кепилдиктер жана Нидерландиянын мыйзамы эмнени аткарбайт
Стандарттык жоболордон тышкары, сатуучулар кээде кеңири четтетүүлөрдү сунушташат, ал тургай азыркы абалында толук сатууга чейин. Мындай жоболор принцип боюнча жеке тараптардын ортосунда жарактуу, бирок Нидерландиянын мыйзамдары алардын таасирин эки жол менен чектейт. Эгерде мындай кылуу акылга сыярлык жана адилеттүүлүк стандарттарына ылайык кабыл алынгыс болсо, анда жоболорду колдонууга болбойт, бул сатуучу кемчилик жөнүндө билип, унчукпай турган позиция. Ал эми жалпы четтетүү ага таянган тарапка каршы тар мааниде чечмеленет, андыктан каралып жаткан кемчиликти так камтыбаган жоболор аны камтыган деп эсептелбейт.
| пункт | Эмне кылып жатат | Эмне кылбайт |
|---|---|---|
| Жаш курагы боюнча берене | Имараттын кадимки эскирүүсүн чагылдырган кемчиликтерди камтыбайт | Белгилүү кемчиликти ачыкка чыгарбоону актаңыз же кооптуу же жашоого жараксыз абалды жаап коюңуз |
| Турак жайды ээлеп албоо жөнүндө жобо | Сатуучу эч качан мүлктө жашабаган учурда кепилдикти алып салат | Чынында билген сатуучуну коргоңуз |
| Азыркы абалда сатуу | Жалпы абалдын тобокелдигин сатып алуучуга өткөрүп берет | Алдамчылыкка негизделген дооматты ачыкка чыгаруу же жокко чыгаруу милдетин жокко чыгаруу |
| Кепилдик | Аталган системаны, уруксатты же оңдоп-түзөөнү кепилдейт | Аты аталбаган маселелерге чейин жайылтыңыз |
Кепилдик тескерисинче иштейт жана сүйлөшүүлөрдү жүргүзүүгө арзыйт. Эгерде сатуучу жаңы эле чатырын алмаштырган же лофтту жаңырткан болсо, анда иштер талап кылынган уруксаттар менен жана стандартка ылайык жүргүзүлгөндүгү жөнүндө ачык кепилдик сураңыз, ошондой эле эсеп-фактураларды жана уруксат чечимин сураңыз. Бул бүдөмүк кепилдикти келишимдик убадага айландырат жана убаданы күтүүгө караганда аткаруу алда канча оңой. Кол коюудан мурун текстти карап чыгыңыз; жашыруун юридикалык маселелерсиз келишимге кол коюу боюнча биздин эскертүүбүздө жана Нидерландия келишимдерин түзүү боюнча баракчабызда эмнеге көңүл буруу керектиги түшүндүрүлөт.
Шайкештиксиздик, ката жана алдамчылык: кайсы доомат туура келет
Нидерландиянын мыйзамы бирден ашык жолду сунуштайт жана тандоо маанилүү, анткени каражаттар жана мөөнөттөр ар башка. Аларды альтернатива катары көрсөтүү кадыресе көрүнүш.
Жарандык кодекстин 7:17-беренесине ылайык келбегендик же келишимдик кадимки пайдалануу кепилдигин бузуу негизги жол болуп саналат. Бул сатып алуучуга аткарууну, башкача айтканда, сатуучу тарабынан оңдоону, 6:74-беренеге ылайык келтирилген зыяндын ордун толтурууну, 6:265-беренеге ылайык келишимди жокко чыгарууну жана жарым-жартылай жокко чыгарууну талап кылат, бул иш жүзүндө сатып алуу баасынын төмөндөшү болуп саналат. Зыяндар кадимки натыйжа болуп саналат: мүлктү сатып алуучу күтүүгө укуктуу болгон абалга келтирүүнүн акылга сыярлык баасы, кээде оңдоо үйдү мурдагыдан да жакшыраак кылган учурда, чегерүү менен.
Жарандык кодекстин 6:228-беренесине ылайык ката (dwaling) сатып алуучу келишимди сатуучу берген маалыматтан же сатуучу бериши керек болгон маалыматтан улам туура эмес божомол менен түзгөн учурда колдонулат. Бул келишимди жокко чыгарууга алып келет, бул сатууну толугу менен жокко чыгарат, бирок сот анын ордуна 6:230-беренеге ылайык кемчиликти жоюу үчүн келишимди өзгөртүшү мүмкүн, ал эми үй сатып алууда бул өзгөртүү, адатта, бааны төмөндөтүү болуп саналат. Аяктаган өткөрүп берүүнү жокко чыгаруу - бул олуттуу чара жана соттор акча маселени оңдой турган жерде аны берүүдөн тартынышат.
Жарандык кодекстин 3:44-беренесине ылайык, алдоо (төшөктө кармоо) сатып алууга түрткү берүү максатында атайылап туура эмес маалымат берүүнү же жашырууну талап кылат. Муну далилдөө кыйыныраак жана ошого жараша күчтүүрөөк, анткени жоопкерчиликти жокко чыгарган жобо алдамчылыкка барган тарап тарабынан таяныла албайт.
Кайсы жол тандалбасын, далилдөө жүгү сатып алуучудан башталат: кемчилик өткөрүп берүү учурунда болгон, ал кадимки колдонууга тоскоол болгон жана аны аныктоо мүмкүн эмес болгон. Ошондуктан, эксперттик далилдер милдеттүү эмес. Курулуш инженеринин кемчиликтин датасын көрсөткөн, анын себебин түшүндүргөн жана оңдоонун санын көрсөткөн отчету арызды дооматка айландырат жана аны оңдоо иштери жүргүзүлө электе алуу керек, анткени оңдолгон кемчилик - бул экинчи тараптын эксперти тарабынан текшериле албаган кемчилик. Нидерландиядагы келишим укугуна биздин сереп салуубуз бул каражаттардын бири-бири менен кандай байланышы бар экенин көрсөтөт, ал эми келишимди бузуу жөнүндө эскертүүдө келишимди жокко чыгаруу кененирээк түшүндүрүлөт.
Кемчиликти тапканда эмне кылуу керек
Ылдамдык баарынан маанилүү жана сатып алуучуларды кызыктырган себеп менен. Жарандык кодекстин 7:23-беренесине ылайык, сатып алуучу кемчиликти тапкандан кийин же ал акылга сыярлык түрдө аныкталышы керек болгон учурдан кийин сатуучуга акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде (bekwame tijd) кабарлоого милдеттүү. Кечиккен сатып алуучу кемчилик канчалык олуттуу болбосун жана сатуучунун күнөөсү канчалык ачык болсо да, шайкеш келбестикке толугу менен таянуу укугун жоготот.
Кыймылсыз мүлк форумдарында айланган эки айлык белгиленген мөөнөт бул жерде колдонулбайт. Бул мөөнөт кыймылдуу товарларды керектөөчүлөргө сатуу режиминин бир бөлүгү болуп саналат; үй сатып алуу кыймылдуу буюмду керектөөчүлөргө сатуу эмес, андыктан фактыларга негизделген акылга сыярлык убакыттын ачык стандарты жөнгө салат. Айрым учурларда ал жумалар менен өлчөнөт. Аны кыска деп эсептеп, эксперттик корутундуну күтпөстөн, негиздүү шектенүү пайда болгондо жазуу жүзүндө билдирүү жасаңыз. Андан кийин экинчи мөөнөт өтөт: доомат билдирүүдөн эки жылдан кийин, эгерде ал убакыт боюнча үзгүлтүккө учурабаса, жараксыз болуп калат. Толук сүрөт биздин жашыруун кемчиликтердин мөөнөтүнүн чеги жөнүндөгү макалабызда келтирилген.
Дооматты коргогон ырааттуулук жөнөкөй.
- Кемчиликти жазып алыңыз. Аны бир нече ракурстан сүрөткө тартып жана видеого тартып алыңыз, аны биринчи көргөн күнүңүздү жана сизге эмне эскерткенин жазып алыңыз жана шашылыш оңдоо боюнча эсеп-фактураларды сактап коюңуз.
- Сатуучуга жазуу жүзүндө, катталган почта аркылуу кабарлаңыз. Кемчиликти сүрөттөп бериңиз, аны шайкештикке жатпайт деп эсептей турганыңызды билдириңиз, сатуучуну жоопкерчиликке тартыңыз жана бардык укуктарды өзүңүздө калтырыңыз. Дагы эле далилдерди чогултуп жатсаңыз да, аны жөнөтүңүз.
- Адиске көрсөтмө бериңиз. Курулуш инженери же курулуш инженери кемчиликтин себебин аныктап, өткөрүп берүүдөн мурун кемчиликтин датасын жазып, оңдоонун баасын аныкташы керек. Сатуучуну текшерүүгө өзүнүн адисин катышууга чакырыңыз; бул бир гана сылыктык стандарттуу коргонууну жокко чыгарат.
- Файлды калыбына келтириңиз. Кыймылсыз мүлк агентинен анкетаны, чоо-жайын, кат алышууларды жана сурамжылоону сураңыз, ошондой эле жаш курагы, жашоого тыюу салынгандыгы жана четтетүү жоболору боюнча актты кайра окуп чыгыңыз.
- Оңдоодон мурун мөөнөт бериңиз. Эгерде сатуучудан кемчиликти оңдоо суралса, зыяндын ордун толтурууну талап кылуудан мурун, адатта, акылга сыярлык мөөнөт менен келишимди бузгандыгы жөнүндө жазуу жүзүндө билдирүү талап кылынат. Алгач шашылыш коопсуздук иштери гана аткарылып, андан кийин документтештирилиши керек.
Кыймылсыз мүлк боюнча юрист ошол учурда дооматтын каралышына татыктуубу, кандай жол менен соттошуу керек жана талашка түшкөн сумма сот ишин актайтбы же жокпу, баалай алат. Бул талаш-тартыштардын көбү чечилет, ал эми жакшы документтештирилген иш дагы көп талаш-тартыштарды чечет.
Кол коюудан мурун көйгөйдүн алдын алуу
Дээрлик ар бир жашыруун кемчиликтер боюнча талаш-тартыштын алдын алууга же келишимге кол коюлганга чейин эки же үч саат иштөө менен алда канча арзандатууга мүмкүн болчу. Төмөндөгү чаралар экзотикалык эмес жана аларды колдонгон голландиялык сатып алуучулар сейрек соттошот.
Курулуш иштерине заказ берип, аны эртерээк тапшырыңыз. Геодезист пайдубалды, чатырдын түзүлүшүн, нымдуулукту, электр жабдууларын, сантехниканы жана дренажды текшерип, эмне кылуу керектиги жана канча чыгым менен экендиги жөнүндө отчет берет. Үй эски же жер жумшак болсо, фундаменттин адистештирилген баалоосун кошуңуз; ал асбестти колдонууга тыюу салынганга чейин болсо, асбестин инвентаризациясын кошуңуз. Актка кол коюлганга чейин изилдөө жүргүзүүнү көрсөтүңүз же актыны ошого жараша кылып, отчетту туура окуп чыгыңыз: тобокелдикти белгилеп, андан кийин этибарга алынбаган изилдөө сатуучунун сатып алуучу андан ары иликтөө жүргүзүшү керек болчу деген аргументин бекемдейт.
Коомдук жазууларда эмне деп жазылганын текшериңиз. Муниципалитет курулуш уруксатынын тарыхын жана ар кандай аткаруу чечимдерин сактайт, анда чатырды кайра курууга же кеңейтүүгө уруксат берилгенби же жокпу көрсөтүлөт; уруксатсыз иштер аларды жокко чыгаруу жөнүндө буйрукка алып келиши мүмкүн жана бул тобокелдик күндүн ээсине жүктөлөт. Жер реестринде чек аралар, ипотекалар, сервитуттар жана ар кандай сапаттык милдеттенмелер көрсөтүлөт. Топурак жөнүндө маалымат муниципалитет жана провинция тарабынан сакталат жана 2024-жылдын 1-январында күчүнө киргенден бери булганган жер боюнча эрежелер ошол алкакта турат. Батир үчүн менчик ээлеринин бирикмесинин протоколун, узак мөөнөттүү тейлөө планын жана резервдик фонддун балансын сураңыз, анткени жетишсиздик батирге байланыштуу милдеттенмеге алып келет.
Суроолорду жазуу жүзүндө бериңиз жана жоопторду сактап коюңуз. Сатуучудан оозеки кепилдик кимдир бирөө анын берилгенин далилдей алса гана далил болуп саналат; электрондук почта өзүнчө далил болуп саналат. Нымдуулук, агып кетүүлөр, пайдубалдын жылышы, мурунку суу ташкыны, асбест, уруксаттар жана талаш-тартыштар жөнүндө так сураңыз жана сатуучудан анкетанын жоопторун ырастоону сураныңыз. Нидерландияда эл аралык сатып алуучу катары үй сатып алуу боюнча биздин текшерүү тизмебиз кеңири процессти камтыйт жана Нидерландиянын кыймылсыз мүлк мыйзамындагы кеңири таралган тузактарга сереп жана биздин тийиштүү текшерүү ишибиз тергөө канчалык алыска барышы керектигин түшүндүрөт.
Акырында, шарттарды кабыл алуунун ордуна, аларды сүйлөшүп алыңыз. Эгерде сатуучу отуз жылдык үйгө жаш курагы боюнча шарт сунуштаса, эмне үчүн экенин сураңыз. Эгерде жашоого тыюу салуу жөнүндө шартты бала кезинде жашаган мураскер сунуштаса, үй-бүлө эмнени билерин сураңыз. Эгерде акыркы иштер жасалган болсо, кепилдикти жана документтерди сураңыз. Мунун бири да Нидерландия рыногунда адаттан тыш көрүнүш эмес жана мунун баарына каршы болгон кыймылсыз мүлк агенти сизге бир нерсе айтып жатат.
Жаңы курулган жана жакында курулган үйлөр
Үй жаңы курулган жерде абал башкача. Ал жерде мамиле мурунку ээси менен эмес, подрядчы менен болот жана Жарандык кодекстин 7:758-беренеси жеткирүүнү жана кемчиликтердин кесепеттерин жөнгө салат, ага 2024-жылдын 1-январынан тартып күчүнө кирген "Имараттын сапатын камсыздоо жөнүндө" мыйзам менен жаңы курулуш үчүн түзөтүүлөр киргизилген. Түзөтүлгөн эрежеге ылайык, подрядчы жеткирүү учурунда аныкталбаган кемчиликтер үчүн жоопкерчилик тартат, эгерде алар ага байланыштуу болбосо, бул сатып алуучу үчүн эски режимге караганда алда канча күчтүү позиция. Стандарттык курулуш шарттары жана кепилдик схемалары өздөрүнүн билдирүү мөөнөттөрүн кошот жана ал мөөнөттөр мыйзамдуу мөөнөттөргө караганда кыскараак. Эгерде талаш-тартыш кайра сатууга эмес, курулуш иштерине тиешелүү болсо, анда курулуш кемчиликтери жана жоопкерчилик жөнүндөгү макалабыз жакшыраак баштапкы чекит болуп саналат жана Нидерландиянын кыймылсыз мүлк мыйзамы кеңири алкакты камтыйт.
Көп берилүүчү суроолор
Төмөндөгү суроолор дээрлик ар бир файлда кездешет: алгач эмне кылуу керек, сатуучунун жоопкерчилиги канчалык деңгээлде жана сизде канча убакыт бар. Алар Нидерландиянын мыйзамдары менен жөнгө салынган жеке тараптардын ортосунда бар болгон турак жайды кайра сатууну болжолдошот.
Нидерландыда мүлк сатып алгандан кийин жашыруун кемчиликтерди байкасам, кандай кадамдарды жасашым керек?
Мүлкүңүздөн кемчилик тапканыңызда дароо чара көрүшүңүз керек. Нидерландиянын мыйзамдары боюнча убакыт абдан маанилүү, анткени кечигүүлөр сиздин юридикалык абалыңызды начарлатышы же талап кылуу укугуңуздан ажыратышы мүмкүн.
Баарын кылдат документтештирүүдөн баштаңыз. Кемчиликтин бир нече бурчтан деталдуу сүрөттөрүн тартыңыз.
Көйгөйдү биринчи жолу качан байкаганыңызды жана анын мүлктү пайдаланууңузга кандай таасир этерин жазыңыз. Кемчиликти кесипкөй баалоо үчүн квалификациялуу курулуш инспекторун же курулуш инженерин жалдашыңыз керек.
Алардын отчетунда көйгөйдүн мүнөзү жана олуттуулугу боюнча эксперттик далилдер келтирилген. Эгерде сизге соттук териштирүү керек болсо, бул документ абдан маанилүү болуп калат.
Сатуучуга мүмкүн болушунча тезирээк жазуу жүзүндө кайрылыңыз. Кемчиликти так түшүндүрүп, ал Нидерландиянын мыйзамдарына ылайык жашыруун кемчилик катары караларын билдириңиз.
Бардык кат алышуулардын көчүрмөлөрүн сактап коюңуз. Жашыруун кемчиликтер боюнча иштер боюнча тажрыйбасы бар голландиялык мүлк боюнча юристке кайрылыңыз.
Алар сизге дооматыңыздын негиздүүлүгү жана эң жакшы иш-аракет багыты боюнча кеңеш бере алышат. Адвокатыңыз сизге оңдоо иштерин жүргүзүү, компенсация төлөө же келишимди бузуу керекпи же жокпу, аныктоого жардам берет.
Нидерландиянын мыйзамдары сатып алуучуларды мүлктөгү жашыруун кемчиликтерден кантип коргойт?
Нидерландиянын жарандык укугу сатуучунун жоопкерчилиги эрежелери аркылуу сизге жашыруун кемчиликтерден олуттуу коргоону берет. Сатуучулар сиздин сатып алуу чечимиңизге же мүлктүн баасына таасир этиши мүмкүн болгон бардык белгилүү материалдык кемчиликтерди ачыкка чыгарышы керек.
Мыйзам ак ниеттүүлүк принцибине негизделген. Сатуучулар белгилүү көйгөйлөр жөнүндө унчукпай тура алышпайт, сиз аларды байкабайсыз деп үмүттөнүшөт.
Алар сизге материалдык маселелер тууралуу алдын ала маалымат берүүгө милдеттүү. Эгерде сатуучу жашыруун кемчиликти ачыкка чыгарбаса, сиз бир нече юридикалык чараларды көрө аласыз.
Сиз оңдоо чыгымдары үчүн компенсация талап кыла аласыз, сатып алуу баасын төмөндөтүүнү талап кыла аласыз же олуттуу учурларда келишимди толугу менен жокко чыгара аласыз. Мыйзам сатып алуучу катары сизге далилдөө жүгүн жүктөйт.
Сиз кемчилик сатуу учурунда бар экенин, аны аныктоого мүмкүн болбогонун жана мүлктүн баасына же пайдаланууга жарамдуулугуна олуттуу таасир этерин көрсөтүшүңүз керек.
Стандарттык мүлк сатып алуу келишимдеринде көбүнчө кемчиликтер жөнүндө атайын пункттар камтылат. Бул келишимдик шарттар сиздин укуктарыңызды жана сатуучунун милдеттенмелерин аныктоо үчүн мыйзамдуу коргоо менен бирге иштейт.
Нидерландиянын мүлк укугунун контекстинде "жашыруун кемчилик" деген эмне?
Жашыруун кемчилик – бул сатып алуудан мурун акылга сыярлык текшерүү учурунда аныктай албаган олуттуу кемчилик. Кемчилик сиз мүлктү сатып алган учурда бар болушу керек.
Көйгөй мүлктүн баасына же аны кадимкидей колдонуу мүмкүнчүлүгүңүзгө олуттуу таасир эте тургандай олуттуу болушу керек. Голландиянын мыйзамдары боюнча, анча чоң эмес косметикалык көйгөйлөр, адатта, жашыруун кемчиликтер катары эсептелбейт.
Көп кездешүүчү мисалдарга дубалдардын артына жашырылган пайдубалдагы жаракалар, карап жатканда көрүнбөгөн олуттуу конструкциялык бузулуулар же имараттын конструкциясынын ичинде жашырылган электрдик же сантехникалык ири бузулуулар кирет. Эгерде бул көйгөй сатып алуу алдындагы текшерүү учурунда байкалбаса, төмөндөгү конок бөлмөсүнө агып кетүүчү ванна жарактуу болот.
Кемчилик сатып алгандан кийин өзүңүз жараткан нерсе болушу мүмкүн эмес. Ал бүтүм жасалганга чейин же ошол учурда болушу керек.
Ошондой эле, сатып алуу процессинде кемчиликти чындап билбегениңизди далилдешиңиз керек. Эгер сизде аны акылга сыярлык текшерүү аркылуу аныктоо мүмкүнчүлүгү болсо, бирок андай кылбасаңыз, ал жашыруун деп эсептелбеши мүмкүн.
Сатуудан мурун мүлктүн кемчиликтерин ачыкка чыгарбагандыгы үчүн сатуучуну жоопкерчиликке тарта аламбы?
Ооба, эгерде сатуучу кемчиликтер жөнүндө билип туруп, аларды ачыкка чыгарбаса, сиз аны жоопкерчиликке тарта аласыз. Нидерландиянын мыйзамы сатуучулардан ачык-айкындуулук жана чынчылдык менен иш алып барууну талап кылат.
Сатуучунун билими маанилүү фактор болуп саналат. Эгерде алар материалдык кемчиликти билип туруп, аны атайылап жашырышса же унчукпай коюшса, алар юридикалык жоопкерчилик тартышат.
Бул сиз ошол конкреттүү маселе боюнча конкреттүү суроолорду бербесеңиз дагы тиешелүү. Сиз сатуучунун кемчилик жөнүндө билгенин далилдешиңиз керек.
Далилдерге мурунку оңдоо баалары, көйгөй боюнча кат алышуулар же күбөлөрдүн көрсөтмөлөрү кириши мүмкүн. Эгерде кемчилик сатуучу билиши керек болгон деңгээлде айкын болсо, соттор аларды жоопкерчиликке тартышы мүмкүн.
Сатуучунун жоопкерчилиги атайылап жашырууга жана ачыкка чыгарбоого да тиешелүү. Алар мүлк ээси катары акылга сыярлык түрдө билиши керек болгон көйгөйлөр жөнүндө билбегенин айта алышпайт.
Кесипкөй сатуучулар жана кыймылсыз мүлк агенттери андан да катуу талаптарга туш болушат. Алар жеке сатуучуларга караганда мүлктүн шарттары жөнүндө көбүрөөк билишет деп күтүлүүдө.
Нидерландыда жашыруун кемчиликтерге каршы соттук чараларды көрүүнүн эскирүү мөөнөтү канча?
Нидерландиянын мыйзамдары жашыруун кемчиликтер боюнча дооматтарды кароо үчүн катуу мөөнөттөрдү белгилейт. Кемчиликти тапкандан кийин тезинен чара көрүшүңүз керек.
Жалпы эреже боюнча, сизден кемчилик табылгандан кийин акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде сатуучуга кабарлоо талап кылынат. Акылга сыярлык деп эсептелген нерсе жагдайга жараша болот, бирок негиздүү себепсиз бир нече ай күтүү сиздин дооматыңызга зыян келтириши мүмкүн.
Сиз бул билдирүүнү бергенден кийин, Жарандык кодекстин 7:23-беренесинин 2-пунктуна ылайык, эгерде эскирүү мөөнөтү жазуу жүзүндөгү талап менен үзгүлтүккө учурабаса, сизге билдирүү берилген күндөн тартып, табылган күндөн тартып эмес, доомат коюу үчүн эки жыл берилет. Бирок, бул мөөнөт сиздин сатып алуу келишимиңиздин шарттарына жараша кыскараак болушу мүмкүн.
Көбүнчө айтылган эки айлык белгиленген мөөнөт кыймылдуу буюмдарды сатып алган керектөөчүлөргө тиешелүү экенин эске алыңыз, ал эми акылга сыярлык мөөнөттүн ачык стандарты колдонулган үй сатып алууга эмес. Сатып алуу документтеринде өзүнчө кыска билдирүү мөөнөттөрү да камтылышы мүмкүн, андыктан мыйзамдууга таянуудан мурун пунктту окуп чыгыңыз.
Саат сиз кемчиликти тапканда же аны табышыңыз керек болгондо башталат. Мурда аныкталышы мүмкүн болгон көйгөйдү жакында эле билдим деп айтуу менен аракеттерди кечеңдете албайсыз.
Эгерде сиз мыйзамдуу мөөнөттү өткөрүп жиберсеңиз, адатта, доо коюу укугуңуздан айрыласыз. Соттор бул мөөнөттөрдү сейрек узартышат, бул тез арада чара көрүүнү зарыл кылат.
Нидерландияда үй сатып алардан мурун, мүмкүн болгон жашыруун кемчиликтерди аныктоо үчүн мүлктү изилдөө зарылбы?
Нидерландияда кесипкөй мүлктү изилдөө мыйзамдуу түрдө талап кылынбайт, бирок бул абдан сунушталат. Кылдат текшерүү жүргүзүү сиздин кызыкчылыктарыңызды коргойт жана кийинчерээк кемчиликтер пайда болсо, позицияңызды бекемдейт.
Сатып алардан мурун мүлктү текшерүүгө сиздин мыйзамдуу милдетиңиз бар. Бул сиз көрүнүп турган же табылып жаткан кемчиликтерди аныктоо үчүн акылга сыярлык чараларды көрүшүңүз керек дегенди билдирет.
Соттор сатып алуучулар тийиштүү текшерүүлөрдү жүргүзүшүн күтүшөт. Квалификациялуу курулуш инспекторун же курулуш инженерин жалдоо мүлктүн абалын эксперттик баалоону камсыз кылат.
Бул адистер сиз кокусунан көрүп жатканда байкабай калышы мүмкүн болгон көйгөйлөрдү аныктай алышат. Алардын отчетторунда мүлктүн сатып алуу учурундагы абалы көрсөтүлөт.
Сатып алуу алдындагы сурамжылоо сизге маалыматтуу сатып алуу чечимин кабыл алууга жана олуттуу көйгөйлөрү бар мүлктөрдөн качууга жардам берет. Ошондой эле, ал сиз акылга сыярлык текшерүү жүргүзгөнүңүздүн далилин берет, бул кийинчерээк кемчилик жашырылган деп ырастасаңыз да маанилүү.
Кесипкөй сурамжылоосуз, кемчилик чындап эле жашырылганын далилдөө кыйыныраак болуп калат. Сатуучулар жана соттор тийиштүү текшерүү көйгөйдү аныктамак деп ырасташы мүмкүн.
Имараттарды изилдөөнүн баасы аныктала элек кемчиликтердин потенциалдуу чыгымдарына салыштырмалуу анча чоң эмес. Көпчүлүк голландиялык сатып алуучулар мүлк сатып алууну аяктоодон мурун структуралык изилдөөлөргө заказ беришет.
Law & More Нидерландиянын турак жай мүлкүн сатып алуучуларга жана сатуучуларга жашыруун кемчиликтер боюнча кеңеш берет: кемчиликтин кадимки колдонуу чегине туура келерин баалоо, жашын текшерүү, жашоого тыюу салуу жана четтетүү жоболору, дооматыңызды сактап калган билдирүүнү берүү, эксперттик отчетторго көрсөтмө берүү жана каршы чыгуу, ошондой эле калыбына келтирүү боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү же соттошуу. Эгерде сиз кемчиликти тапсаңыз же түшүнбөгөн жоболорду камтыган актка кол коюу алдында турсаңыз, мөөнөттөр башталганга чейин биздин кыймылсыз мүлк боюнча юристтерге кайрылыңыз. Келишимдин өзүн сүйлөшүү боюнча практикалык көрсөтмөлөр биздин бөлүмдө берилген. Нидерландиянын келишим укугун башкаруу боюнча кеңештер.
