Нидерландыда чет элдик катары үй сатып алуу

Нидерландияда үй сатып алуунун белгиленген юридикалык формасы бар: сунуш, жазуу жүзүндөгү сатып алуу актысы, мыйзамдуу түрдө моюнга алуу мөөнөтү, алдын ала шарттар, депозит жана Жер реестринде катталган нотариалдык өткөрүп берүү актысы. Чет элдиктер үчүн көрсөтмөлөрдүн көпчүлүгү кыймылсыз мүлк агенттеринен келип чыгат жана баага багытталган. Бул макалада юридикалык кадамдар баяндалат — сизди эмне жана качан байлайт жана сиз дагы эле эмнеден баш тарта аласыз. Бул юридикалык көрсөтмө, каржылык кеңеш эмес.

Чет элдик жаран Нидерландиядан үй сатып ала алабы?

Ооба. Нидерландиянын турак жай мүлкүнө ээлик кылууга жарандык чектөө жок. Катталган ээси болуу үчүн сиз Нидерландиянын жараны, Европа Биримдигинин жараны же Нидерландияда жашоочу болушуңуз шарт эмес. Уруксат жок жана жашоонун минималдуу мөөнөтү жок. Жер реестри (Кадастер) ар бир жер тилкесинин ээсин ээсинин паспортуна карабастан каттайт.

Көп учурда эки пункт жок тыюу салуу менен чаташтырылат. Биринчиден, менчик укугу иммиграциялык статус эмес: сатып алуу сизге жашоого укук бербейт, ал эми чечилбеген статус сиздин мүлккө ээ болушуңузга тоскоол болбойт. Экинчиден, кээ бир муниципалитеттер чет элдиктерди эмес, сатып алуу менен ижарага берүүнү чектейт. 2022-жылдын 1-январынан бери күчүндө болгон opkoopbescherming деп аталган схемага ылайык , муниципалитет арзан же орточо баадагы үйдү сатып алынгандан кийин белгилүү бир мезгилге уруксатсыз ижарага берүүгө болбой турган конуштарды белгилей алат. Бул сиздин ким экениңизге эмес, үй менен эмне кылганыңызга байланыштуу.

Сунуш берүүдөн мурун эмне керек

Жарандык кызмат көрсөтүү номери (BSN)

BSN Нидерландиянын Жеке жазуулар базасында катталган ар бир адамга автоматтык түрдө берилет; резидент эместер анын ордуна резидент эместердин жазуулар базасына киргизилип, ошол жол менен ала алышат. Менчик укугу BSNге ээ болууга көз каранды эмес, бирок нотариус тапшырган салык декларациясы көз каранды жана банктар аны сурашат.

Нидерландиянын банк эсеби

Эч бир мыйзам талап кылбайт, бирок сизге керек болот. Баасы жана чыгымдары нотариустун кардардын эсебине ( derdengeldenrekening ) төлөнөт, ал эми чет элдик эсептен төлөмдөр жайыраак жана көп учурда акчаны адалдоого каршы текшерүүлөр менен кармалып турат. Которулган күнү эртең менен төлөнбөгөн каражаттар аны токтотот.

Ипотекалык насыя берүүчү юридикалык деңгээлде эмнени талап кылат

• Голландиялык ипотека – бул өзүнчө нотариалдык акт менен түзүлгөн, өткөрүп берүү менен бир эле учурда түзүлгөн жана ошол эле реестрлерде катталган мүлктүк укук.
• Насыя берүүчүнүн милдеттүү түрдө жазуу жүзүндөгү сунуш каржылоо шартыңыз ушуга байланыштуу болушу керек. Алдын ала көрсөтмө сунуш эмес, жана ага таянуу - сатып алуучулардын депозиттен баш тартуусунун эң кеңири таралган жолу.
• Эгер сиз үй-бүлөлүү болсоңуз же катталган өнөктөштүктө болсоңуз, жубайыңыз, адатта, тарап болушу же макулдугун бериши керек. Чет элдик никелик мүлк режимдери муну татаалдаштырат; бул маселени эрте нотариус менен талкуулаңыз.

Кыймылсыз мүлк агенттери: ким ким үчүн иш алып барат

Дал ушул жерде чет элдик сатып алуучулар көбүнчө кармалып калышат. Сизге үйдү көрсөткөн, суроолоруңузга жооп берген жана сатып алуу актысы жазылган агент - бул сатуучу тарабынан көрсөтмө берилген жана акы төлөнгөн, ошондой эле сатуучунун кызыкчылыгында иш алып барган сатуучу агент ( verkoopmakelaar ). Көрүү учурунда айтылган эч нерсе муну өзгөртпөйт. Ал нейтралдуу эмес, сиздин кеңешчиңиз эмес жана бааны төмөндөтүү боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзүүгө же сиз талап кылышыңыз керек болгон шарттар боюнча кеңеш берүүгө милдеттүү эмес.

Сатып алуучу агентке ( aankoopmakelaar ) сиз төмөнкүлөрдү көрсөтөсүз: баалоо, тоорук коюу, менчик ээлеринин ассоциациясын жана сурамжылоону текшерүү жана сизге иликтөө милдетиңизди аткарууга жардам берүү. Негизги агенттер ассоциацияларынын кесиптик эрежелерине ылайык, бир агент бир эле бүтүмдө эки тарап үчүн иш алып барбашы керек.

Коюм жана эмне үчүн ал сизди али байлабайт

Суралган баа сунуш эмес, сүйлөшүүгө чакыруу болуп саналат. Сатуучу эң жогорку бааны четке кагышы, арзаныраак бааны жакшыраак шарттарда кабыл алышы же башка жерде сата алат. Кызыкчылык жогору болгон учурда мүлк жабык аукционго ( inschrijving ) коюлушу мүмкүн, ал эми сатуучу дагы эле тандоо жасайт.

Эң маанилүү юридикалык жагдай ушул. Эгерде сатып алуучу кандайдыр бир ишкердик же кесип менен алектенбеген жеке адам болсо жана мүлк жашоо үчүн арналган болсо, сатып алуу жазуу жүзүндө түзүлүшү керек (7:2 BW беренеси). Эки тарап тең келишимге кол коймоюнча, сатуу милдеттүү түрдө жүргүзүлбөйт. Телефон, электрондук почта же кол алышуу аркылуу кабыл алынган сунуш сизди байланыштырбайт.

Жыйынтык ыңгайсыз: ал сатуучуну эки нерсеге тең байлабайт. Кол коюлганга чейин ал жогорку бааны кабыл алышы мүмкүн, ал эми сизде эч кандай доомат болбойт. "Биздин сунуш кабыл алынды" деп ойлогон сатып алуучулар үй алардыкы экенин билдирет жана ошого жараша китепти алып кетүү ачыкка чыгат. Жазуу жүзүндөгү документти тез арада талап кылыңыз.

Сатып алуу актысы (koopovereenkomst)

Дээрлик ар бир бар болгон үй агенттердин ассоциациялары жана керектөөчүлөр уюмдары тарабынан биргелешип түзүлгөн стандарттуу үлгүдөгү сатып алуу актысы боюнча сатылат. Аны колдонуу милдеттүү эмес, бирок четтөөлөр суроого татыктуу: модель атайылап тең салмактуу, ошондуктан анын үстүнө кошулган пункт, адатта, сатуучуга пайда алып келет. Жок дегенде төмөнкүлөрдү текшериңиз:

• Кадастрдык сүрөттөмө жана жер менчиктеби же жер ижарасы боюнчабы.
• Кыймылдуу буюмдардын жана шаймандардын тизмеси — ашкана жана пол боюнча талаш-тартыштардан качууга болот.
• Которулган күнү жана жумушка орношкон күнү, алар айырмаланышы мүмкүн.
• Алдын ала шарттар, алардын мөөнөттөрү жана аларды кантип колдонуу керектиги.
• Депозит же банк кепилдиги жана аны качан берүү керек.
• Кошумча пункттар: жаш курагы боюнча пункт, азыркыдай пункт, асбест боюнча пункт же сатуучу ал жерде эч качан жашабагандыгы жөнүндө бир жазуу.
• Түйшүктүү жагдайлар: сервитуттар, сапаттык милдеттенмелер жана муниципалдык чектөөлөр.

Кол коюудан мурун келишимди карап чыгыңыз: келишимдин шарттары бузулуп, мөөнөт аяктагандан кийин, анын шарттары жөн гана сиздин келишимиңиз болуп калат.

Мыйзамдуу түрдө токтотуу мөөнөтү

Турак жайды жеке менчик сатып алуучу мыйзамдуу түрдө үч күндүк келишимди бузууга укуктуу (7:2 BW беренеси).

• Ал кол коюлган документ же анын көчүрмөсү сизге берилгенден кийинки күндөн башталат. Датасы көрсөтүлгөн квитанцияны сураңыз.
• Үч күндүн кеминде экөөсү ишемби, жекшемби же мамлекеттик майрам күндөрү болбошу керек; болбосо бир күн кошулат.
• Эч кандай себеп келтирүүнүн кажети жок жана эч кандай компенсация төлөнбөйт. Бул сатып алуучуну гана коргойт; сатуучуда эквиваленттүү укук жок.
• Жазуу жүзүндө таркатып, билдирүүнү камсыз кылыңыз таштайт сатуучуга же сатуу агентине мөөнөттүн ичинде — акыркы күнү жөнөтүлгөн, бирок кийинчерээк алынган нерсе өтө кеч болуп саналат.

Шарттар прецеденти (ontbindende voorwaarden)

Прецеденттик шарттар – бул келишимдеги сүйлөшүлгөн качуу жолдору — сатып алуучунун эң баалуу коргоосу жана атаандаштык рыногунда биринчи курмандыкка чалынган нерсе. Аларды тоорукта утуп алуудан баш тартуу каржыланбаган сатып алууну баанын болжол менен он пайызын түзгөн жеке жоопкерчиликке айландырат.

Каржылоо шарты

• Реалдуу мөөнөттү белгилеңиз. Төрт-алты жума кеңири таралган; чет өлкөлүк киреше же сыноо мөөнөтүндөгү жумуш менен камсыз болгон насыя берүүчүгө көбүрөөк убакыт талап кылынышы мүмкүн.
• Сумманы жана мүмкүн болсо, каржылоо кандай шарттарда жеткиликтүү болушу керектигин көрсөтүңүз.
• Модельдик акт, адатта, чакыруунун болушун талап кылат документ: жазуу жүзүндөгү билдирүү, өз убагында, насыя берүүчүнүн жазуу жүзүндөгү баш тартуулары менен тастыкталган. Каржылоонун ишке ашпай калгандыгы жөнүндө далилденбеген билдирүү дайыма четке кагылат.
• Эгерде мөөнөт өтүп кетсе, аны узартуу жөнүндө жазуу жүзүндө сураңыз мурун анын мөөнөтү бүтөт жана сатуучунун жазуу жүзүндөгү макулдугун алыңыз. Унчукпоо - бул мөөнөттү узартуу эмес.

Структуралык изилдөөнүн абалы

Бул сизге сурамжылоо оңдоо чыгымдары макулдашылган чектен жогору экенин көрсөтсө, аны токтотууга же кайра сүйлөшүүгө мүмкүндүк берет. Эки нерсе туура болушу керек: чек жана ага кайсы чыгымдар кирери — "тез арада зарыл" оңдоолорду гана эсептеген шарт табылган бардык кемчиликтерди эсептегенге караганда алда канча тар.

Улуттук ипотекалык кепилдик шарты

Улуттук ипотека кепилдиги ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) насыя берүүчүнүн тобокелдигин жана адатта пайыздык ченди азайтат жана карыз алуучуну белгилүү бир жагдайларда карыздын калдыктарынан коргойт. 2026-жылга карата кепилденген насыянын максималдуу суммасы 470 000 еврону түзөт, ал эми энергияны үнөмдөө чаралары да каржыланган учурда 498 200 еврого чейин көбөйөт , бир жолку төлөм 0.4% түзөт . NHG үйгө эмес, насыяга байлангандыктан, ага таянган сатып алуучу сатып алууну жөн гана каржылоо алуу эмес, NHGден каржылоо алуу шарты менен коюшу керек.

Кандай шарт болбосун, эреже бирдей: аны өз убагында, жазуу жүзүндө, келишимде көрсөтүлгөн формада колдонуу. Начар колдонулган шарт эч нерсеге арзыбайт.

Депозит же банк кепилдиги

Адатта, келишимде шарттар аяктагандан кийин белгиленген мөөнөттүн ичинде нотариустун кардардын эсебине депозит салуу же банк кепилдигин берүү талап кылынат. NVM, VBO, VastgoedPRO жана Vereniging Eigen Huis компанияларынын үлгүлүү сатып алуу келишиминде бул сумма сатып алуу баасынын 10% өлчөмүндө белгиленет . Кепилдик банкыңыз тарабынан акы алуу менен берилет жана накталай акчаны байлап коюудан качат; депозит нотариус тарабынан кармалып, которуудагы баага кошулат. Бул эки учурда тең толтура албаганыңыз үчүн төлөнүүчү айып пулду камсыздайт. Аны өткөрүп жиберүү өзү бузуу болуп саналат жана бул чет өлкөдөн каржылоо алган сатып алуучулар көп учурда өткөрүп жиберген мөөнөт.

Сурамжылоо, ачыктоо жана сиздин иликтөө жүргүзүү боюнча өз милдетиңиз

Нидерландиянын мыйзамдары эки тарапка тең милдеттерди жүктөйт. Сатуучу келишимге ылайык келген жана турак жай катары кадимкидей колдонууга жарактуу мүлктү жеткирип бериши керек (7:17 BW беренеси) жана аны сиз ачык кабыл алгандардан башка атайын төлөмдөрсүз жана чектөөлөрсүз өткөрүп бериши керек (7:15 BW беренеси). Ал мүлк жөнүндө билгендерин ачыкка чыгарышы керек.

Буга каршы сатып алуучунун иликтөө жүргүзүү милдети турат. Карап чыгуу, суроо берүү же сурамжылоо жүргүзүү аркылуу аныктай алган кемчиликтер, адатта, сиздин көйгөйүңүз болуп саналат. Ачыкка чыгаруу милдети, адатта, сатуучу кемчилик жөнүндө билип туруп, эч нерсе айтпаган, бирок эч качан ал талашта утуп алууну пландабаган учурларда күчтүүрөөк болот. Анын ордуна иликтөө жүргүзүңүз: сурамжылоо жүргүзүүнү буйрутмалаңыз, сатуучунун анкетасын жана айлана-чөйрөнү коргоо планын окуп чыгыңыз, ал эми батир үчүн менчик ээлеринин ассоциациясынын документтерин окуп чыгыңыз.

Эки пункт тобокелдикти сатып алуучуга жүктөйт. Эски үйлөрдө кеңири таралган курак жөнүндөгү пункт ( ouderdomsclausule ) сатуучунун жоопкерчилигин чектейт, ошондуктан сиз имараттын доорундагы курулуш жана тейлөө стандарттарын кабыл аласыз; формулировка маанилүү, анткени кээ бир версиялар чындап курак менен байланышкан кемчиликтерден тышкары дагы көп нерсени камтыйт. " Азыркы абалында" пункту мүлктү азыркы абалында сатат, ал эми сатуучунун жоопкерчилиги мыйзам уруксат берген учурда алынып салынат, көп учурда сатуучу ал жерде эч качан жашабагандыгын билдирген пункт менен коштолот. Экөөнүн бирин тең көргөндө, сурамжылоо милдеттүү эмес болуп калат.

Эгерде өткөрүп бергенден кийин кемчилик пайда болсо, сатуучуга тезинен жазуу жүзүндө кабарлаңыз: күткөн сатып алуучу кечигүү менен дооматын жоготуп алышы мүмкүн (7:23 BW беренеси).

Нотариус, өткөрүп берүү актысы жана менчик укугу пайда болгон учур

Нидерланддык мүлк жеке менчикке өткөрүлүп берилбейт. Менчик укугу Нидерландияда катталган жарандык-укуктук нотариус тарабынан нотариалдык күбөлөндүрүлгөн өткөрүп берүү актысы түзүлгөндөн кийин гана өтөт , андан кийин Жер реестри тарабынан жүргүзүлгөн мамлекеттик реестрлерде каттоодон өтөт (BW 3:89-берене). Өткөрүп берүү үчүн ошондой эле жарактуу менчик укугу жана сатууга укугу бар сатуучунун болушу талап кылынат (BW 3:84-берене).

Нотариустун иши сиздин коргооңуздун көпчүлүк бөлүгүн камтыйт:

• Сатуучунун менчик укугун ырастоо жана ипотекалык күрөөлөрдү, тиркелген мүлктөрдү, сервитуттарды жана чектөөлөрдү аныктоо үчүн реестрлерди издейт — муну кол коюлган күнү жана катталгандан кийин кайталайт.
• Акчаны адалдоого каршы эрежелерге ылайык сиздин инсандыгыңызды жана каражаттарыңыздын булагын текшерет.
• Өткөрүп берүү актысы жана эгер сиз карыз алып жатсаңыз, ипотекалык акт түзүп, бүткөрүү жөнүндө акт берет.
• Учурдагы ипотекалык насыялардын жоюлушун камсыздайт, каттоодон өткөндөн кийин гана сатуучуга акча берет жана которуу салыгын төлөйт.

Сиз келишимди каттоодон өткөргөндөн кийин ээси болосуз — кол коюуда жана төлөмдө эмес. Сатып алуучу төлөгөндүктөн, салттуу түрдө нотариусту тандайт. Тандоо керек: төлөмдөр ар кандай болот жана англис тилинде иштегенге көнгөн нотариусту табууга арзыйт.

чыгымдар

Бар болгон үйлөр, адатта, kosten koper (kk) менен сатылат : сатып алуучу баанын үстүнө которуу чыгымдарын көтөрөт. Жаңы курулган үйлөр көбүнчө vrij op naam (von) болуп саналат, алар кошулган. Негизги нерсе - которуу салыгы ( overdrachtsbelasting ), бул 2026-жылдагы төмөнкү чендерде:

• 0% — биринчи жолу сатып алуучудан бошотуу (startersvrijstelling), бир гана жолу жеткиликтүү, эгер сиз 18 жашта же андан улуу болсоңуз жана сатып алуу учурунда 35 жашка чыга элек болсоңуз, ал жерде өзүңүз узак убакыт жашай турган болсоңуз, мурда колдонбогон болсоңуз жана баасы көрсөтүлгөн суммадан ашпаса €555,000.
• 2% — сиз негизги турак жай катары колдоно турган турак жай, мында бошотуу колдонулбайт.
• 8% — сиз негизги турак жай катары колдонбогон турак жай, мисалы, эс алуу үйү же ижарага алуу үчүн сатып алуу. Турак жайлар үчүн бул өзүнчө тариф 2026-жылдын 1-январында киргизилген; 2025-жылы мындай сатып алуу жалпы 10.4% ченден төмөн болгон, бул эски кыскача баяндамаларда кээде дагы эле келтирилген.
• 10.4% — башка кыймылсыз мүлк үчүн жалпы ставка.

Ошондой эле, нотариустун өткөрүп берүү жана ипотекалык документтер үчүн төлөмдөрүн; Жер кадастрын каттоо үчүн төлөмдөрдү, санариптик түрдө берилген ар бир документ үчүн 88 еврону; баалоону; изилдөөнү; NHG төлөмүн; ипотека боюнча кеңеш берүүнү; жана сатып алуучу агенттин төлөмүн бюджетке киргизиңиз.

Жерди ижарага берүү жана менчик ээлеринин бирикмелери

Жерди ижарага алуу (erfpacht). бөлүктөрүндө Amsterdam жана башка кээ бир шаарларда сиз имаратты жана жердин өзүн эмес, узак мөөнөттүү ижара келишимин сатып аласыз: шарттарга жана жер ижара акысына жараша пайдалануу укугу, ал бекитилиши, мезгил-мезгили менен кайра каралышы же түбөлүккө сатылып алынышы мүмкүн. Сунуш берүүдөн мурун шарттарды жана кайра карап чыгуу механизмин окуп чыгыңыз — сатып алгандан көп өтпөй төлөнүшү керек болгон кайра карап чыгуу кымбатка турушу мүмкүн.

Менчик ээлеринин бирикмелери ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Батир сатып алуу батирди сатып алууга укуктуу дегенди билдирет жана мүчөлүк автоматтык түрдө жана милдеттүү. Кол коюудан мурун, бөлүштүрүү актысы, ички эрежелер, акыркы протоколдор, эсептер, резервдик фонддун калдыгы жана ар кандай техникалык тейлөө планын алыңыз жана негизги иштер чечилгенин, бирок акысы төлөнбөгөнүн текшериңиз. Каржылоонун жетишсиздиги - бул сиз мураска алган милдеттенме.

Эгерде сатуучу аткарбаса

Муздатуу мөөнөтү өтүп, шарттар бүткөндөн кийин, келишим эки тарапты тең милдеттендирет. Эгерде сатуучу макулдашылган күнү которуудан баш тартса, стандарттуу модель структураланган чараны берет: келишимде белгиленген кыска мөөнөткө келишимди бузгандыгы жөнүндө жазуу жүзүндө билдирүү; эгер ал дагы эле аткарбаса, келишимди токтотуп, айып пулду талап кылуу же аткарууну талап кылуу жана кечиктирүү үчүн күнүмдүк айып пулду талап кылуу. Айып пул, адатта, сатып алуу баасынын 10% түзөт — ошондуктан депозит ошол суммада белгиленет.

Ошол эле механизм сизге каршы иштейт: эч кандай шарты жок бүтүрө албаган сатып алуучу айып пулга кабылат, ал эми депозит нотариуста калат. Мөөнөт өтүп кетерин биринчи билгенде кеңеш алыңыз.

Кадам сайын убакыт тилкеси