тааныштыруу
Нидерландияда ажырашуу учурунда жаңы үй сатып алуу белгилүү бир шарттарда мүмкүн. Үйдү өз алдынча сатып ала алаарыңыз жана анын каржылык кесепеттери толугу менен сиздин никедеги мүлк режимиңизге жана ажырашуу үчүн сотко кайрылган учуруңузга жараша болот.
Бул макала ажырашуу процесси учурунда жаңы үй сатып алууну ойлонуп жаткан ажырашкан адамдар үчүн арналган. Мурунку өнөктөшүңүздүн макулдугу керекпи, мүлк укуктары эмне болот же ипотекалык насыя берүүчү сиздин кырдаалыңызга кандай карайт, билгиңиз келеби, жоопторду бул жерден таба аласыз. Биз жарандык абалдын актыларын каттоодо акыркы каттоодон кийинки мезгилди камтыбайбыз, анткени бойдок адамдар үчүн эрежелер колдонулат.
Түз жооп: Ооба, сиз ажырашуу процесси учурунда жаңы үй сатып ала аласыз, бирок кесепеттери ар кандай болот. Эгер сиз ажырашуу жөнүндө арыз берилгенге чейин сатып алсаңыз, мүлк биргелешкен менчик деп эсептелет жана мурунку өнөктөшүңүз автоматтык түрдө биргелешип ээси болуп калат. Эгер сиз арыз берилгенден кийин сатып алсаңыз, мүлк принцип боюнча толугу менен сиздики болот.
Бул макалада төмөнкү негизги пункттар каралат:
- Никедеги мүлк режимиңиз мурунку өнөктөшүңүздүн биргелешип ээлик кылаарын кандайча аныктайт
- Эмне үчүн ажырашууга арыз берүү убактысы ушунчалык маанилүү
- Ипотека жана үй сатып алуу үчүн кандай макулдук талап кылынат
- Алимент, турак жай чыгымдары жана салык үчүн каржылык кесепеттер
- Ажырашуу учурунда ипотека алуунун практикалык кадамдары
Никедеги мүлк режимин түшүнүү
Никедеги мүлк режими ажырашуу процессинде сиз сатып алган үйдүн ээси ким болорун аныктайт. Бул макулдук, ипотека жана мүлктү бөлүштүрүү боюнча бардык кошумча суроолордун негизи болуп саналат. Кайсы режимде никеде экениңизди билбестен, үй сатып алуунун кесепеттерин баалай албайсыз.
Мүлктүк никеде активдер жана карыздар автоматтык түрдө бөлүштүрүлөт. Нике алдындагы келишимде муну таптакыр башкача жол менен жөнгө салууга болот. Бул жагынан алганда, нике келишимиңиздин так тексти чечүүчү мааниге ээ.
Мүлктүн толук жамааты
Жалпы мүлктүк никеде, принцип боюнча, нике учурунда сатып алган бардык нерсе коомчулукка түшөт. Бул 2018-жылдын 1-январына чейин түзүлгөн никелер үчүн гана эмес, ошондой эле нике алдындагы келишимсиз кийинки никелер үчүн да тиешелүү, мында нике учурунда топтолгон бардык нерсе чектелген коомчулукка түшөт.
Үй сатып алуунун кесепеттери:
- Коомчулук таркатылганга чейин сатып алган жаңы үй автоматтык түрдө биргелешкен менчикке айланат.
- Сатуу келишиминде сиздин атыңыз гана болсо дагы, мурунку өнөктөшүңүз биргелешип ээси болуп калат.
- Ипотекалык карыз дагы коомчулукка таандык.
- Бул жаңы үй бөлүнгөндө ажырашуу келишимине киргизилиши керек.
Бир караганда, үйдү тез арада сатып алуу акылдуулукка жатат окшойт, бирок бул бөлүнүүгө тийиш болгон кошумча мүлктү жаратат. Бул ажырашуу процессин татаалдаштырат.
Мүлктү бөлүү
Мүлктү толугу менен бөлүү менен никеге чейинки келишим сизге бир топ көбүрөөк эркиндик берет. Эгерде үйлөр биргелешкен менчиктен ачык түрдө алынып салынса, анда сиз мурунку өнөктөшүңүз биргелешип ээси болбостон, үйдү өз алдынча сатып ала аласыз.
Бул системанын артыкчылыктары:
- Жаңы мүлк толугу менен сиздин жеке менчигиңиз
- Сатып алуунун өзү үчүн уруксат суроонун кажети жок
- Башка өнөктөш эч кандай ашыкча же тартыштык наркына катышпайт
- Ажырашуу келишими бир топ жөнөкөйлөштүрүлдү
Эскертүү: Көптөгөн адамдар нике келишиминде чектелген жалпы менчик же эсептешүү жоболору камтылышы мүмкүн болсо да, алардын толугу менен өзүнчө мүлкү бар деп эсептешет. Нике алдындагы келишимиңиздин так текстин ар дайым текшериңиз. Эгерде үйлөр ачык түрдө алынып салынбаса, жалпы менчикке карата да ошол эле эрежелер колдонулат.
Кайсы система колдонулаары маселеси баштапкы абалды аныктайт. Бирок мүлктүн жалпылыгы болгондо да, кырдаал өзгөргөн маанилүү учур бар: ажырашуу жөнүндө арыз берүү.
Ажырашуу арызын кароонун убактысы
Сиз же мурунку өнөктөшүңүз сотко ажырашуу үчүн арыз берген учурда жаңы үйдүн менчиги аныкталат. 2012-жылдан бери бул юридикалык каттоо датасы болуп саналат: ошол күнү мүлк жамааты жоюлат. Бул ошол күндөн кийин жасалган бардык сатып алууларга өткөн мезгилге карата күчүнө ээ.
Арызды берүүдөн мурун
Ажырашуу арызы берилмейинче, сиз мүлк жагынан өнөктөшүңүзгө толугу менен байланыштуусуз мыйзамБул этапта үй сатып алуунун кесепеттери абдан чоң.
Эмне болот:
- Жаңы мүлк автоматтык түрдө мүлк коомчулугунун бир бөлүгү болуп калат
- Сатуу келишимине ким кол койгонуна карабастан, мурунку өнөктөшүңүз биргелешип ээлик кылат
- Насыя ошондой эле мүлк коомчулугуна таандык жана эки өнөктөш тең принцип боюнча ал үчүн жооптуу.
- Кийинки бөлүштүрүү учурунда бул мүлк кимге берилери же сатылабы же жокпу аныкталышы керек.
Коркунучтар:
- Сиз бөлүнүшү керек болгон кошумча активди түзөсүз
- Экинчи өнөктөш келечектеги кошумча нарктын жарымын талап кыла алат
- Мурунку өнөктөшүңүздүн кредиторлору да биргелешкен мүлк аркылуу бул мүлктөн өз талаптарын өндүрүп ала алышат.
- Бөлүштүрүү боюнча чыр-чатак күчөшү мүмкүн
Ошондуктан, иш жүзүндө, ажырашуу жөнүндө арыз берилгенге чейин үй сатып алуу сейрек учурларда гана акылдуулукка жатат. Кантсе да, сиз бөлүшө турган мүлктү топтоп жатасыз.
Арызды бергенден кийин
Ажырашуу жөнүндө арыз сотко келип түшкөн учурдан тартып, мүлктүн жалпылыгы жоюлат. Бул кырдаалды түп-тамырынан бери өзгөртөт.
Менчик укугунун кесепеттери:
- Азыр сатып алган жаңы үйүңүз сиздин жеке мүлкүңүзгө таандык
- Мурунку өнөктөшүңүз биргелешип ээлик кылбайт
- Карыз дагы жеке; экинчи өнөктөш жооптуу эмес
- Бул мүлк үй-бүлөлүк коомчулуктун бөлүштүрүлүшүнө киргизилиши шарт эмес
Ипотека үчүн маанилүү нюанс: Үйдү өз алдынча сатып алсаңыз болот, бирок ипотека алуу үчүн мурунку өнөктөшүңүздүн макулдугу талап кылынышы мүмкүн. Ажырашуу жарандык абалдын актыларын каттоодо расмий түрдө катталмайынча, кээ бир насыя берүүчүлөр сизди дагы эле никеде турган деп эсептешет. Эгерде өнөктөшүңүз баш тартса, сиз сотко уруксат алуу үчүн кайрыла аласыз.
бөтөнчөлүктөрү
Мүлк суроо-талап берилгенге чейин коомчулуктун сыртында кала турган учурлар бар.
Өздүк каражаттарды кайра инвестициялоо: Эгер сиз мүлктү толугу менен жеке активдер менен каржыласаңыз – мисалы, четтетүү жобосу бар белек же мурастоо – мүлк жалпы менчик режиминин чегинен чыгып калышы мүмкүн. Катуу шарттар колдонулат:
- Сатып алуу баасынын кеминде 50% жеке каражаттардан алынышы керек.
- Бул нотариалдык келишимде катталууга тийиш
- Каражаттын келип чыгышы текшерилиши керек
Эгерде сизге дагы насыя керек болсо, бул өзгөчөлүктү иш жүзүндө колдонуу кыйын. Бул үчүн ар дайым юридикалык кеңешке кайрылыңыз.
Практикалык кесепеттер жана жол-жобосу
Үй сатып алуунун мыйзамдуу мүмкүнчүлүгү бир башка, ал эми практикалык жактан ишке ашыруу таптакыр башка маселе. Ипотекалык насыя берүүчүлөр ажырашуу кырдаалдарында этият болушат жана каржылык кесепеттери сатып алуу баасынан тышкары дагы көп нерсени камтыйт.
Ажырашуу учурунда ипотекага арыз берүү
Ажырашуу процессинде ипотека алуу мүмкүн, бирок бул үчүн кылдат даярдык талап кылынат. Банктар ажырашуудан кийинки каржылык абалыңыз жөнүндө так маалымат алгысы келет.
Ипотекалык насыя алуу үчүн кадамдар:
- Финансылык абалыңызды баалаңыз – Кирешеңизди, карыздарыңызды, турак жай чыгымдарыңызды жана тейлөө милдеттенмелериңиздин картасын түзүңүз
- Ажырашуу келишиминин (долбоорун) алыңыз – Бул биргелешкен турак жай, ашыкча наркты же калган карызды бөлүштүрүү жана алимент жөнүндө келишимдерди камтыйт
- Эски үй жөнүндө так маалымат алыңыз – Банк сиз үй-бүлөлүк үйдү сатып жатасызбы же экөөңүздөрдүн бири ал жерде жашай бересизби, билгиси келет.
- Ипотекалык кеңешчи менен алдын ала консультация сураңыз – Алимент менен жана алиментсиз насыя алуунун максималдуу мүмкүнчүлүгүн эсептеңиз
Талап кылынуучу документтер:
- Ажырашуу келишимине кол коюлган же анын долбоору даярдалган
- Учурдагы менчик ээси ээлеп турган үйдү бөлүштүрүү боюнча келишимдер
- Кирешени жана алименттерди далилдөө
- Учурдагы ипотекалык чыгымдарга жана башка милдеттенмелерге сереп
Ажырашуу келишими абдан маанилүү. Эски үй жана алимент боюнча тийиштүү келишимдер болбосо, ипотекалык насыя берүүчү көп учурда милдеттүү сунуш бербейт. Банк келечектеги бардык чыгымдарды эске алгысы келет.
Каржылык кесепеттерди салыштыруу
| жагдай | Менчик статусу | Ипотека боюнча жоопкерчилик | Алименттин таасири |
| Ажырашуудан мурун сатып алуу арызы | Муун (50/50) | Эки өнөктөш тең жоопкерчиликтүү | Турак жай чыгымдары экөөнө тең тиешелүү |
| Ажырашуудан кийинки сатып алуу арызы | Толугу менен купуя | Сатып алуучу гана жоопкерчилик тартат | Жаңы турак жай чыгымдары сатып алуучунун каржылык мүмкүнчүлүгүнө таасир этет |
| Өнөктөштүн макулдугу менен | Таза келишимдер | Келишимге ылайык | Алдын ала эсептөө |
| Макулдуксуз (суроо-талапка чейин) | Каршылыкка карабастан биргелешип | Биргелешкен жоопкерчилик | Конфликттерди жаратышы мүмкүн |
Түшүндүрмө: Эң жакшы баштапкы позиция - бул өз үйүңүз, жубайыңыздын колдоосу жана активдерди бөлүштүрүү боюнча так келишимдерди камтыган кол коюлган келишим менен өтүнүч бергенден кийин сатып алуу. Бул ипотекалык насыя берүүчүгө ишенимдүүлүк берет жана экинчи өнөктөштүн күтүлбөгөн жерден биргелешип менчик ээси болуп калышына жол бербейт.
Качан сатып алууну тандоо салыктык кесепеттерге да алып келет. Кошумча насыя берүү схемасы ипотекалык пайыздык жеңилдиктерди толук сактап калуу үчүн эски үйдөн жаңы үйгө капиталды салышыңыз керек дегенди билдирет. Татаал бөлүштүрүү учурунда муну эсептөө кыйын болушу мүмкүн.
Жалпы көйгөйлөр жана аларды чечүү жолдору
Практика көрсөткөндөй, ажырашуу учурунда үй сатып алуу сейрек учурларда гана оңой өтөт. Булар эң көп кездешкен көйгөйлөр.
Мурунку өнөктөшү макулдук берүүдөн баш тартты
Кээде кетип жаткан өнөктөш же калган өнөктөш каалабагандыктан же рычаг түзүү максатында ипотека менен кызматташуудан баш тартышат.
Solution: Өнөктөшүңүздүн макулдугун алмаштыруу үчүн сотко уруксат сурап кайрылсаңыз болот. Судья тиешелүү кызыкчылыктарды таразалайт: сатып алуу акылга сыярлыкпы? Сизге мүлк турак жай үчүн керекпи (мисалы, балдар үчүн)? Экинчи өнөктөш акылга сыйбаган тобокелчиликке барып жатабы?
Эгерде мүлктү акылга сыярлык сатып алуу жана каржылык жактан так негиздөө болсо, сот, адатта, уруксат берет. Бирок, бул убакытты талап кылат жана юридикалык чыгымдарды талап кылат.
Ипотекалык насыя берүүчү кошумча талаптарды коёт
Банктар катуу талаптарды коюшат. Акыркы ажырашуу келишими болбосо же эски үй боюнча белгисиздик жаралса, каржылоо токтотулушу мүмкүн.
Solutions:
- Мурунку өнөктөшүңүз менен биргелешкен үй жөнүндө мүмкүн болушунча эртерээк так келишимдерди түзүңүз
- Келишимде эки өнөктөш тең бири-бирине дагы бир үй сатып алууга уруксат берерин ачык көрсөтүңүз.
- Эгерде процесс өтө узакка созулса, убактылуу ижарага алууну карап көрүңүз
- Ипотекалык насыя берүүчүдөн алар кандай кошумча баалуу кагаздарды кабыл алаарын сураңыз (мисалы, кошумча жеке каражаттар, кепилдиктер же насыянын төмөнкү суммасы).
Айрым банктар келишимге кол коюлгандан кийин күчүнө кирген шарттарга жараша "убактылуу сунушту" колдонушат.
Техникалык тейлөө жана турак жай чыгымдарына тийгизген таасири
Жаңы ипотека жубайыңыздын алимент төлөө мүмкүнчүлүгүңүзгө таасир этет. Сот турак жайдын акылга сыярлык чыгымдарын эске алат; амбициялуу сатып алуудан улам келип чыккан өтө жогорку чыгымдар толук чагылдырылбайт.
Стратегиялар:
- Кирешеңизге пропорционалдуу турак жай чыгымдары менен үй сатып алыңыз
- Trema стандарттарын колдонуп, техникалык тейлөөгө тийгизген таасирин алдын ала эсептеп чыгыңыз
- Эгерде эски үй али сатыла элек болсо, эки эселенген чыгымдарды эске алыңыз
- Оптималдуу баланс жөнүндө каржылык ажырашуу боюнча кеңешчи менен кеңешиңиз
Кымбат баалуу жаңы үй тандоо сиздин тейлөө милдетиңизди көбөйтүшү же жашоо аянтыңызды кыскартышы мүмкүн. Муну кылдаттык менен таразалап көрүңүз.
Корутунду жана кийинки кадамдар
Ажырашуу учурунда жаңы үй сатып алууга мыйзамдуу түрдө уруксат берилет, бирок кесепеттери сиздин никедеги мүлк режимиңизге жана эң негизгиси, сатып алуу убактысына жараша болот. Эгер сиз ажырашууга арыз бергенге чейин сатып алсаңыз, үй биргелешкен менчик деп эсептелет жана анда мурунку өнөктөшүңүздүн үлүшү болот. Эгер сиз арыз берилгенден кийин сатып алсаңыз, мүлк сиздики гана болот. Бирок, ажырашуу али аяктай элек жана каттала элек болсо, ипотека үчүн макулдук талап кылынышы мүмкүн.
Тез арада көрүлүүчү чаралар:
- Кайсы никелик мүлк режиминде үйлөнгөнүңүздү текшериңиз – юристтен никеге чейинки келишимди сураңыз.
- Туура маалымдама датасына жетүү үчүн ажырашууга арыз берүү боюнча юрист же медиатор менен кеңешиңиз
- Учурдагы биргелешкен үй жөнүндө так келишимдерди түзүп, аларды ажырашуу келишимине жазыңыз
- Карыз алуу мүмкүнчүлүгүңүздү, анын ичинде техникалык тейлөө милдеттенмелериңизди эсептөө үчүн ипотека боюнча кеңешчи менен жолугушууну пландаштырыңыз
- Зарыл болсо, мурунку өнөктөшүңүз кызматташпаса, сотко уруксат берүү өтүнүчүн бериңиз.
Тиешелүү болушу мүмкүн болгон тиешелүү темалар: ашыкча нарк үчүн кошумча насыя схемасы, ажырашуудан кийин ипотека боюнча пайыздарды чегерүү жана жубайлардын алименттерин эсептөө.
Көп берилүүчү суроолор
Ажырашуу күчүнө киргенге чейин үй сатып алсам болобу? Ооба, мүмкүн. Чечүүчү учур - бул акыркы ажырашуу эмес, ажырашуу жөнүндө арыз сотко берилген күн. Ошол учурдан тартып, мүлк жамааты таркатылат жана жаңы үй, негизинен, жамааттын сыртында болот.
Эгерде мурунку өнөктөшүм макулдугун бербесе, эмне болот? Мүлктүк жамаат таркатылгандан кийин сатып алуунун өзүнө макулдуктун кереги жок. Бирок, бул ипотека үчүн башкача болушу мүмкүн. Эгерде өнөктөшүңүз баш тартса, сиз сотко уруксат алуу үчүн кайрыла аласыз. Сот сатып алуунун акылга сыярлык экендигин жана мурунку өнөктөшүңүз акылга сыярлык эмес тобокелчиликке кабылгандыгын баалайт.
Жаңы ипотека менин алименттериме таасир этеби? Ооба. Жаңы турак жай чыгымдарыңыз жубайыңыздын алимент төлөө мүмкүнчүлүгүңүздү эсептөөгө киргизилет. Бирок, сот турак жай чыгымдарынын акылга сыярлык экендигин эске алат; өтө кымбат үй толук компенсацияланбайт.
Жаңы үйгө ипотека боюнча пайыздык ченимдин жагымдуу ставкасын которо аламбы? Көпчүлүк учурларда, жок. Үй-бүлөлүк үйдүн ипотекасын төлөп бериши же ал жерде калган адам өзүнө алышы керек. Сиз учурдагы чендер боюнча жаңы ипотека аласыз. Айрым банктар өз портфелинин ичинде көчүп жүргөндө которулуучу ипотеканы сунушташат, бирок ажырашуу учурунда бул стандарттуу практика эмес.
Эгерде мен арыз берилгенге чейин үй сатып алсам эмне болот? Андан кийин бул үй жалпы мүлккө кирет жана мурунку өнөктөшүңүз биргелешип ээси болуп калат. Бул ошондой эле мүлктүн документинде сиздин атыңыз гана болсо да колдонулат. Үй бөлүштүрүүгө киргизилиши керек, бул жол-жобону татаалдаштырат.
