Нидерландиядагы коммерциялык ижара: эл аралык ижарачылар үчүн ROZ моделиндеги ижара келишими

Нидерландиядагы дээрлик ар бир коммерциялык ижара келишими ROZ модели боюнча түзүлөт: рыноктук стандарт катары көрсөтүлгөн жалпы жоболордун калың топтому тиркелген кыска мөөнөттүү келишим. Ал нейтралдуу эмес. Бул үй ээсинин документи жана анын ижарачылар ойлогондон алда канча көп бөлүгү сүйлөшүүгө болот. Бул колдонмодо анын астындагы мыйзам жана сүйлөшүүгө арзырлык жоболор түшүндүрүлөт.

Ар бир ижара келишиминде биринчи суроо: кайсы мыйзамдуу режим колдонулат?

Нидерландиянын ижара мыйзамында коммерциялык мүлк үчүн эки режим бар жана алар эквиваленттүү эмес. Кайсынысы тиешелүү экени тараптардын биринчи бетте жазгандарына эмес, мыйзамга жараша аныкталат. Туура эмес классификациялоо – бул кымбат баалуу күтүлбөгөн окуялардын эң кеңири таралган булагы жана адатта талаш-тартыштагы биринчи маселе.

Чекене соода жана мейманкана мейкиндиги: 7-ст.:290 BW

Корголгон режим голландиялык юристтер 290 орундуу деп атаган нерсени камтыйт. BW 7:290-беренеси чекене соода бизнеси, ресторан же кафе, тамак-аш алып кетүү же жеткирүү бизнеси, кол өнөрчүлүк бизнеси, мейманкана же кемпинг үчүн ижарага берилген курулган имараттарга тиешелүү, мында кыймылдуу товарларды же кызмат көрсөтүүлөрдү түз жеткирүү үчүн коомчулук үчүн жеткиликтүү мейкиндик бар. Көз каранды турак жай жана аны менен кошо ижарага алынган жер ошол эле режимди сактайт.

Эки элемент иштейт: жалпыга жеткиликтүүлүк жана ал жердеги кардарларга түз жеткирүү. Алдын ала жазылуу менен гана ачылган көргөзмө залы, башкы кеңсе же жеткирүү кампасы талаптарга жооп бербейт; флагмандык дүкөн, бренддик тажрыйба борбору же мейманкана талапка жооп берет.

Кеңселер, өнөр жай жана башка бардык нерселер: 7:230a BW беренеси

Баары курулган, бизнес үчүн ижарага берилген жана 290 орундуу имарат да, турак жай да 7:230a беренесине кирбейт. BW: кеңселер, лабораториялар, таза бөлмөлөр, өндүрүш залдары, бөлүштүрүү борборлору жана кампалар. Көпчүлүк эл аралык жашоочулар Eindhoven жана Брейнпорт 230a ижарачылары болуп саналат, алар муну түшүнүшсө да, түшүнүшпөсө да.

Аралаш колдонуу жана классификация маселеси

Көптөгөн имараттар экөөнү тең колдонот: заводдун соода жайы бар өндүрүш залы, коомдук столдун үстүндөгү кеңсе. Ижарага берүү аралаш болгон учурда, режим мейкиндиктин негизинен кандай максатта колдонулуп жатканына жараша аныкталат. Хоге Раад 2026-жылдын 6-мартында (ECLI:NL:HR:2026:356) бул тараптардын макулдашуусунда берген аталышына эмес, иш жүзүндөгү пайдаланууга тиешелүү экенин тастыктаган, ошондуктан келишим 7:290 BW беренесине ылайык түзүлгөн деген аталыш эч кандай көз карандысыз салмакка ээ эмес. Иштин бардык жагдайлары тиешелүү: тараптар келишим түзгөндө эске алган колдонуу, имараттын азыркы колдонулушу жана имараттын ошол колдонууга карата кандайча жабдылганы. Маанилүүсү, пайдалануу оордугунун борбору кайда жайгашкандыгы жана ижарачы өзүнүн жүгүртүүсүнүн көпчүлүк бөлүгүн алган иш-аракет таразага тартылышы мүмкүн. Ошондуктан, үй ээси 230a моделин алдыңызга коюу менен 7:290 BW беренесинен кутула албайт. Бирок, тараптар 290-берененин (7.4.6 BWдан кийин) өз күчү менен 7:290 BW беренесине кирбеген ижара келишимине келишимдик түрдө тиешелүү деп жарыялай алышат.

BW 7:301-беренеси башка суроого жооп берет жана аны колдонуу сыноосу менен чаташтырбоо керек. Ал пайдалануунун узактыгына тиешелүү: эки жылга же андан аз мөөнөткө ижара келишими, имарат кандай максатта колдонулбасын, BW 7:291-беренесинин 7:300-беренесине карама-каршы келет.

Эки режим жанаша

290 ижарачы үчүн коргоо деген эмнени билдирет

290 орундуу батирди ижарага алуу келишими беш жылга созулат; кыска мөөнөт мыйзам менен оңдолот, ал эми он жылдан азыраак узак мөөнөт он жыл аяктаганга чейин созулат. Ошондуктан тааныш эки кошулса, үч кошулса, беш кошулса: эки жылдык ижара келишими, эгерде улана берсе, беш жылдык ижара келишимине айланат жана андан кийин дагы беш жылга узартылат. Чындап эки жылга же андан аз убакытка созулууга арналган ижара келишими көпчүлүк коргоочу эрежелерден тышкары, ошондуктан үй ээлери аны сунушташат.

Үй ээси жок дегенде бир жыл мурун сот аткаруучунун буйругу же катталган кат аркылуу негиздерин көрсөтүп билдирүүгө тийиш; негизсиз билдирүү жараксыз болуп саналат. Бир гана билдирүү ижара келишимин токтотпойт: эгерде ижарачы жазуу жүзүндө макул болбосо, ал мыйзам боюнча райондук сот үй ээсинин бүтүү күнүн белгилөө боюнча дооматы боюнча чечим чыгарганга чейин уланат, BW 7:295-беренесине ылайык. Ижарачы кээде бир нече жыл бою ижара акысын төлөп, ордунда калат.

Биринчи беш жылдык мөөнөттүн аягында үй ээси 7:296 BW беренесине ылайык эки гана негизде ийгиликке жете алат: ижарачы өзүн жакшы ижарачы катары көрсөтө алган эмес, же үй ээси имаратты өзүнүн колдонуусу үчүн шашылыш түрдө муктаж, анын ичинде ижара келишимин токтотпостон кайра куруу мүмкүн эмес. Он жылдан кийин сот тараптардын кызыкчылыктарын жалпысынан таразалайт жана ижарачы кетиши керек болгон жерде ал көчүрүү чыгымдарына салым кошо алат.

230a ижарачысы үчүн коргоо эмнени билдирет: өтө аз

230a ижара келишими келишимде анын мөөнөтү бүткөндө токтотулат: мыйзамдуу негиздер, белгиленген эскертүү мөөнөтү, соттун уруксаты жок. Ижарачынын жалгыз мыйзамдуу чарасы - көчүрүү коргоосу. Көчүрүү талап кылынгандан кийин, ижарачы эки айдын ичинде райондук сотко көчүрүү мөөнөтүн узартуу үчүн кайрыла алат; сот эки тараптын тең кызыкчылыктарын эске алат жана бир жылга чейин, эң көп дегенде үч жылга чейин уруксат бере алат.

Бул ижара эмес, дем алуу мейкиндиги: жаңы ижара келишимине укук жок жана үй ээси узартуунун аягында башка бирөөгө ижарага бере алат. Жабдууга же таза бөлмөлөргө салынган инвестиция 7:230a BW беренесине ылайык кайтарылып алынбайт; ал келишимдик негизде, мөөнөттүн узактыгы, узартуу варианттары жана үзгүлтүккө учуроо укуктары аркылуу камсыз кылынышы керек.

ROZ модели: аны ким жазат жана эмне үчүн жыл маанилүү

ROZ – бул мүлк ээлеринин, инвесторлордун жана агенттердин голландиялык кол чатырлуу уюму болгон Raad voor Onroerende Zaken. 1990-жылдардан бери анын үлгүлүү ижара келишимдери иш жүзүндө рыноктук документтерге айланган. Аларды эч кандай мыйзам талап кылбайт, эч кандай жөнгө салуучу орган бекитпейт, эч кандай ижарачы уюм аларга биргелешип кол койбойт. Алар үй ээси тарабынан жана анын атынан түзүлөт жана алар ушундай окулат.

Ар бир режим үчүн өзүнчө моделдер бар жана аларды аралаштырбоо керек: бири чекене соода жана меймандостук жайлары үчүн. 7:290 BW беренесине ылайык, бири кеңсе жана башка бизнес жайлары үчүн. 7:230a BW беренесине ылайык, бири турак жай үчүн, ал эми кошумча моделдер унаа токтотуучу жай үчүн. Ар биринин жылдык мөөнөтү жана өзүнүн жалпы жоболору бар. Учурдагы басылыштар: чекене соода жана меймандостук жайлары үчүн 2022-жылдын 290 модели, кеңсе жана башка бизнес жайлары үчүн 2023-жылы кайра каралган 2015-жылдын 230a модели жана 2017-жылдын турак жай модели.

Жыл маанилүү. Басылмалар бир топ айырмаланат, кийинки версиялар көбүрөөк тейлөөнү, тобокелдикти жана чыгымдарды ижарачыга өткөрүп берет, ал эми жалпы жоболор ошол эле жылдын модели менен гана иштейт: 2003-жылдагы жоболору бар 2015-жылдагы ижара келишими эч ким соттошкусу келбеген карама-каршылыктарды жаратат. Агенттер кээде эски комплектти же үй ээси тымызын өзгөрткөн комплектти тиркешет. Аталган жылды тиркелген нерсе менен салыштырып көрүңүз.

Тобокелдик кайда жатат: жалпы жоболор

Ижара келишиминин өзү кыска: тараптар, жай, пайдалануу, мөөнөт, ижара акысы, күрөө, агент. Жалпы жоболор ондогон беренелерге чейин жетет жана маанилүү болгон дээрлик бардык нерселерди камтыйт: алиментти бөлүштүрүү, эсептен чыгарууну алып салуу, айып пулдар, компенсациялар. Алар бирдей талкууланат: өзгөртүүлөр ижара келишиминде же тиркемеде киргизилет, ал күчүнө кирет жана артыкчылык тартиби так көрсөтүлүшү керек.

Эл аралык ижарачы ар дайым сүйлөшүшү керек болгон жоболор

Ижарага алынган аянт жана анын өлчөмү

Моделде аянт көрсөтүлгөн; жалпы жоболордо, адатта, ал болжолдуу гана экени жана четтөө ижара акысын тууралоого, эсептен чыгарууга же жоюуга укук бербей турганы кошумчаланат. Чарчы метр үчүн акы төлөгөн ижарачы үчүн бул өлчөнө турган тобокелдиктин бир тараптуу бөлүштүрүлүшү болуп саналат. NEN 2580 стандартына ылайык өлчөө талап кылынсын, кол коюудан мурун сертификат алынсын жана макулдашылган толеранттуулуктан тышкары тууралоо боюнча сүйлөшүүлөр жүргүзүлсүн.

Жеткирүү шарты жана кайтарып берүү милдеттенмеси

Имарат жеткирүү отчетунда көрсөтүлгөн абалда кайтарылышы керек. Эгерде андай абал жок болсо, BW 7:224-беренеси ижарачы аларды кайтарып бериши керек болгон абалда алган деп болжолдойт, муну бир нече жылдан кийин жокко чыгаруу кыйын. Эки тарап тең кол койгон даталанган, сүрөткө тартылган отчетту талап кылыңыз жана ага таянып, кайтаруу стандартын аныктаңыз.

Техникалык тейлөө: атактуу бөлүнүү

Мыйзам боюнча үй ээси кемчиликтерди оңдойт, ал эми ижарачы күнүмдүк анча чоң эмес тейлөөнү гана жасайт. ROZ жалпы жоболору мунун көбүн жокко чыгарат: үй ээси имаратты, сырткы дубалдарды, чатырды жана пайдубалды сактап калат; ижарачы калган нерселердин дээрлик баарын, анын ичинде орнотууларды, жылытууну жана муздатууну, тейлөөнү, айнекти жана ички жасалгалоону өзүнө алат, бул лаборатория же таза бөлмө үчүн олуттуу кайталануучу чыгымды түзөт. Чектелген тизмени, ижарачы тараптан алмаштырууга чектөөнү жана алмаштыруу үй ээсинде калаарын тастыктоону сүйлөшүңүз.

Банк кепилдиги

Камсыздоо, адатта, биринчи талап боюнча төлөнүүчү шартсыз банк кепилдиги болуп саналат, ал ижара акысын, тейлөө акысын, КНСти, пайыздарды жана чыгымдарды камтыйт. ROZ моделдери стандарттуу депозитти же банк кепилдигин тейлөө акысын жана КНСти камтыган үч айлык ижаранын жалпы милдеттенмеси катары белгилейт; жаңы голландиялык туунду компания үчүн көбүрөөк суралат. Аны чектөө, өз убагында төлөгөндөн кийин азайтууга макул болуу жана үстүнөн башкы кепилдикке каршы туруу.

Ижара акысы, индексация жана карап чыгуу

Ижара акысы жыл сайын Нидерландиянын статистикасы тарабынан жарыяланган керектөө бааларынын индексине индекстелет жана бул пункт бир багыттуу: ижара акысы эч качан мурунку жылдын деңгээлинен төмөн түшпөйт. Чектөө, жакалоо же индексациялоо боюнча эс алуу жөнүндө эртерээк сүйлөшүңүз. 230a аянтчасы үчүн мыйзамдуу кайра карап чыгуу жок, андыктан узартуудагы ар кандай кайра баалоо келишимдик болушу керек.

Кызмат акылары

Модель алдын ала төлөмдөр, жылдык эсептешүү, тиркемедеги жеткирүүлөрдүн жана кызмат көрсөтүүлөрдүн тизмеси жана административдик кошумча төлөм менен иштейт. Тизме көбүнчө кеңири түзүлөт жана кошумча төлөм сүйлөшүүгө болот. Жабык тизмени, жылдык отчеттун мөөнөтүн, аудит укугун жана капиталдык чыгымдарды жана бош турган бирдиктер үчүн чыгымдарды алып салууну сураныңыз.

Уруксат берилген пайдалануу жана эксплуатациялык милдеттенме

290 моделинде ижарачы макулдашылган бизнести иш жүзүндө иштетиши, имаратты кадимки жумуш убактысында ачык кармап турушу жана аларды колдонулбай калтырбашы керек, бул айып пул менен камсыздалат: реструктуризациялоого, жабууга же форматты өзгөртүүгө чыныгы чектөө. Бизнести акылга сыярлык өнүктүрүү үчүн жетиштүү кеңири колдонуу жөнүндө жобону, ошондой эле оңдоп-түзөө жана кайра уюштуруу үчүн жеңилдиктерди сүйлөшүңүз.

Суближировкалоо, өткөрүп берүү жана башкарууну өзгөртүү

Жалпы жоболор алдын ала жазуу жүзүндөгү макулдугусуз жайды үчүнчү жактарга ижарага берүүгө же берүүгө тыюу салат жана өткөрүп берүүгө тыюу салат. Топтук компания үчүн бул төмөнкүлөрдү камтыйт: топ ичиндеги өткөрүп берүү же бизнес бирдигин сатуу үчүн макулдук талап кылынышы мүмкүн, андыктан топтук компаниялар үчүн бөлүп алуу жөнүндө сүйлөшүүлөрдү жүргүзүңүз. Үй ээлери ижарачынын үлүшүндөгү өзгөрүүнү токтотуу же кошумча күрөө үчүн негиз кылган башкарууну өзгөртүү жөнүндө жоболорду барган сайын көбүрөөк кошуп жатышат. 290 ижарачынын резервдик бөлүгү бар: BW 7:307-беренесине ылайык, сот бизнес сатып алуучуну ижарачы катары алмаштыра алат. 230a ижарачысында эч нерсе жок.

Орнотуу жана аягында алып салуу

Өзгөртүүлөр алдын ала жазуу жүзүндөгү макулдукту талап кылат, ал эми жалпы жоболор, адатта, ижара келишиминин аягында алып салууну жана калыбына келтирүүнү талап кылат. Лаборатория, ашкана же адистештирилген өндүрүш мейкиндиги үчүн бул абдан кымбат. Башында эле чечип алыңыз: жабдууга макулдук алыңыз жана ошол эле документте кайсы элементтер калышы мүмкүн экенин ырастаңыз.

Айып пулдар, эсепке алуу жана четтетүү

Жалпы жоболор ар кандай бузуулар үчүн дароо төлөнүүчү жазаларды, жоготуунун далилисиз жана адатта толук зыянды талап кылуу укугу менен бирге белгилейт. Сот жазаны жумшарта алат, бирок бул пландаштыруу эмес, сот иши. Аны сүйлөшүп, эскертүүнү жана калыбына келтирүү мөөнөтүн талап кылып, топтолгон нерсени алып салыңыз.

Ошондой эле, бул модель ижара акысын эсептен чыгарууну жана токтото турууну камтыбайт, ошондуктан кемчиликтер, тейлөө акысы же мыйзамсыз иштер боюнча талаш-тартыштар толук төлөөнү улантуу жана кийинчерээк сотко кайрылуу милдетине айланат. Үй ээси башында билген кемчиликтерди жоюу боюнча мыйзамдуу чектөөлөр бар, бирок коопсуз жол - талашсыз дооматтар үчүн эсептен чыгарууга мүмкүндүк берген бөлүп алуу.

Милдеттүү мыйзамдан четтөө: соттун бекитүү талабы

290 орундуу бөлүк үчүн коргоочу жоболор жарым-жартылай милдеттүү болуп саналат. BW 7:291-беренесине ылайык, тараптар райондук сот четтөөчү жобону бекитмейинче, ижарачынын зыянына алардан баш тарта алышпайт. Жобо ижарачынын укуктарына олуттуу таасир этпеген же ижарачы коргоого муктаж болбогон учурда бекитүү жүргүзүлөт.

Бекитилбеген жобону ижарачы бир нече жылдан кийин жокко чыгара алат, андыктан үй ээси токтотуу үчүн таянган жобо эч качан бекитилбеген жобо болушу мүмкүн. Кол коюудан мурун же андан көп өтпөй биргелешип кайрылыңыз. 230a-мейкиндик үчүн мындай талап жок, ошондуктан долбоорду түзүү ал жерде көбүрөөк мааниге ээ.

Беш жылдан кийин ижара акысын карап чыгуу жана эксперттик жол-жобо

290 фунт стерлингдик ижарачы базардан чыгып кеткен ижара акысы менен тыгылып калбайт. BW 7:303-беренесине ылайык, кайсы бир тарап соттон аны кайра карап чыгууну сурана алат, принцип боюнча, белгиленген мөөнөт аяктагандан кийин жана кандай болгон күндө да, ижара акысы акыркы жолу белгиленгенден бери беш жыл өткөн сайын. Эталондук көрсөткүч - бул мурунку беш жылдагы салыштырмалуу жергиликтүү имараттардын орточо ижара акысы, ошондуктан ал учурдагы негизги деңгээлдерди эмес, артта калган орточо көрсөткүчтү көзөмөлдөйт.

Тузак бар. BW 7:304-беренесине ылайык, биргелешип дайындалган эксперттин кеңеши менен коштолбосо же сот тараптын арызы боюнча дайындабаса, доомат кабыл алынбайт; ошол арыздын датасы жаңы ижара келишиминин күчүнө кирүү күнүн белгилейт, ошондуктан кечиктирүү акчаны талап кылат. 230a-мейкиндик үчүн, кайра карап чыгуу ижара келишими аны түзгөн учурда гана болот.

Токтотуу, эскертүү мөөнөттөрү жана формасы

290 орундуу жер үчүн эскертүү сот аткаруучунун буйругу же катталган кат аркылуу кеминде бир жыл мурун негиздери көрсөтүлүп берилет; формадагы каталар өлүмгө алып келет. 230a орундуу жер үчүн келишимде мөөнөт жана форма белгиленет жана модель ошол эле каналдарды белгилейт. Мөөнөттү белгилеңиз: өткөрүп жиберүү, адатта, автоматтык түрдө узартууну шарттайт. Ижарачы милдеттенмелерин аткарбаган учурда, курулган имаратты ижарага алуу келишими, адатта, 7:231 BW беренесине ылайык сот тарабынан гана бузулушу мүмкүн.

Ижарачынын же үй ээсинин банкроттугу

Эгерде ижарачы банкрот деп жарыяланса, камкорчу да, үй ээси да Нидерландиянын Банкроттук жөнүндө Мыйзамынын 39-беренесине ылайык, келишимдик же кадимки эскертүү мөөнөтүндө, үч айдан ашпаган мөөнөттө келишимди токтото алышат. Банкроттук күнүнөн тартып төлөнүүгө тийиш болгон ижара акысы мүлк карызы катары каралат жана ижарачыдан үй ээсине калган мөөнөттө жоголгон ижара акысын компенсациялоону талап кылган жобо, Нидерландиянын сот практикасына ылайык, мүлккө карата аткарылбайт. Негизги орган - Aukema qq/Uni-Invest , Жогорку Сот, 2011-жылдын 14-январы, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Ошондуктан банк кепилдиги жана ал эмнени камтый турганын текшерүү зарылдыгы келип чыгат.

Эгерде үй ээси төлөөгө жөндөмсүз болуп калса, ижара келишими принцип боюнча уланат жана ишенимдүү адам аны менен милдеттүү болот, ал эми кадимки сатууда ал сатып алуучуга 7:226 BW беренесине ылайык өтөт. Чыныгы тобокелдик башка жерде: ипотекалык келишимдерде көбүнчө ижарага берүү жөнүндө жобо камтылган, ал эми мажбурлап сатууда күрөө кармоочу ижара келишимин жокко чыгаруу үчүн 3:264 BW беренесине ылайык соттун уруксаты менен аны колдоно алат. Мүлк күрөөгө коюлганбы жана күрөө кармоочу макул болгонбу деп сурап, тоскоолдук кылбоо жөнүндө келишим түзүү боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзүңүз.

Иш жүзүндө сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү

ROZ модели ижарачы кабыл алышы керек болгон стандарт эмес, баштапкы позиция болуп саналат: үй ээлери аны өз пайдасына өзгөртүшөт, ал эми ижарачы аны башкача жол менен өзгөртө алат.

• Алгач режимди бекитиңиз. Күчтөрдүн тең салмактуулугу андан көз каранды жана Eindhoven жана Брейнпортто технология жана логистика тармагындагы көпчүлүк ээлер алсыз режимде отурушат.
• Документтерди англис жана голланд тилдеринде сураңыз, бирок кайсы версия үстөмдүк кылаарын макулдашыңыз: голланд тилиндеги текст көбүнчө колдонулат жана котормолор дайыма эле так боло бербейт.
• Мөөнөттөрдү алмаштыруу мөөнөтү: узак мөөнөттүү милдеттенме ижара акысы жок мөөнөттү, жабдуу салымын, техникалык тейлөө чегин же тыныгуу опциясын сатып алат.
• КНС боюнча позицияга көңүл буруңуз. КНС менен ижарага берүү мүмкүнчүлүгү ижарачы имаратты толугу менен же дээрлик толугу менен 1968-жылдагы КНСти чегерүү укугуна ээ болгон иш-аракеттер үчүн колдонгон учурда гана ачык, бул 1968-жылдагы КНСтин 6а-беренесинде каралган. Салык администрациясы "дээрлик толугу менен" дегенде 90 пайызды пайдалануу деп эсептейт жана ижарачылардын кыска тизмеси үчүн гана 70 пайызды кабыл алат — алардын арасында жумуш берүүчүлөр уюмдары, кыймылсыз мүлк агенттери, саякат агенттери, эмгекти коргоо кызматтары жана почта операторлору бар. Моделде компенсация камтылган: эгерде тест мындан ары аткарылбаса, ижарачы үй ээсине КНСтин кесепеттери үчүн толук компенсация төлөп бериши керек. Финансылык, камсыздандыруу, саламаттыкты сактоо жана билим берүү ишканалары аны текшериши керек, анткени алар сейрек 90 пайызды тазалашат.
• Жалпы жоболорду, биринчи баракты гана эмес, карап чыгыңыз. Акча дал ушунда.