Нидерландиянын мүлк укугу имараттын өзүндөгү укуктарды, мисалы, менчик укугун, узак мөөнөттүү ижара укугун жана ипотеканы жөнгө салат; ижара укугу аны пайдалануу келишимин жөнгө салат. Алардын ортосундагы негизги байланыш: сатуу ижара келишимин бузбайт, ошондуктан сатып алуучу мыйзам боюнча учурдагы ижара келишимдерин өзүнө алат (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:226-беренеси, BW).
Мүлктүк укуктар нотариалдык күбөлөндүрүү жана Жер реестринин (Кадастр) мамлекеттик реестрлеринде каттоо аркылуу алынат. Ижара келишимине нотариустун күбөлүгү талап кылынбайт жана ижарачынын пайдасына, айрыкча чекене соода аянттары үчүн, негизинен милдеттүү мыйзам болуп саналат. Ошондуктан ижара келишимдери, алар турак жай, чекене соода же башка бизнес аянттарына тиешелүүбү, кандайдыр бир сатып алуудан мурун тийиштүү текшерүүдөн өтөт.
Нидерланддык кыймылсыз мүлккө кантип ээлик кылууга болот?
Кыймылсыз мүлккө менчик укугу мамлекеттик реестрлерде катталган нотариалдык күбөлөндүрүлгөн өткөрүп берүү актысы менен гана өтөт (3:89 BW беренеси). Сатып алуу келишимине кол коюу (koopovereenkomst) милдеттенмелерди жаратат, бирок менчик укугун азырынча өткөрүп бербейт.
Ошондуктан, бул процесс эки этаптан турат: сатып алуу келишими жана, адатта, бир нече жумадан кийин, жарандык-укуктук нотариуста өткөрүп берүү. Керектөөчү болгон үй сатып алуучу кол коюлган келишимди алгандан кийин үч күндүк эс алуу мөөнөтүн алат (7:2 BW-берене); бизнес сатып алуучу андай кылбайт. Нидерландияда үй сатып алуу боюнча баракчабызда турак жай мүлкү үчүн кадамдар баяндалган.
Сатып алуучу которуу салыгын (overdrachtsbelasting) төлөйт. Belastingdienst маалыматы боюнча, 2026-жылы сиз өзүңүз жашаган үй үчүн ставка 2%, ижарага берилүүчү мүлк сыяктуу башка үйлөр үчүн 8% жана кеңселер жана дүкөндөр сыяктуу турак жай эмес мүлк үчүн 10.4% түзөт. 35 жашка чейинки биринчи жолу үй сатып алуучулар шарттарга ылайык 0% ставкага ээ боло алышат.
Нидерландиянын мыйзамдары боюнча кандай менчик укуктары бар?
Нидерландиянын мыйзамында менчик укуктарынын жабык системасы бар: сиз мыйзамда каралган укуктарды гана түзө аласыз. Эң маанилүүлөрү төмөндө келтирилген.
| туура | Бул сизге эмне берет |
|---|---|
| Ownership (eigendom) | Толук укук; эреже катары, ал жердеги имараттарды (кошулуу, натрекинг) камтыйт. |
| Узак мөөнөттүү ижара (erfpacht) | The right to use someone else’s land, usually against an annual ground rent (canon); common in Amsterdam. |
| үстүртөн укук (opstalrecht) | Башка бирөөнүн жериндеги имараттарга же курулуштарга ээлик кылуу укугу, бул кошулууну бузат. |
| Apartment right (appartementsrecht) | Менчик ээлеринин бирикмесинин (VvE) ичинде бир гана бирдикти пайдалануу менен бөлүнгөн имараттагы үлүш. |
| Сервитут (erfdienstbaarheid) | A burden on one plot for the benefit of another, such as a right of way. |
Бул укуктардын баары нотариалдык келишим менен түзүлөт жана Kadasterде катталган. Сатып алардан мурун, Kadaster көчүрмөсүнөн ипотека, тиркөө, сервитуттар жана ижара шарттарын, анын ичинде жер ижара акысы качан кайра каралаарын текшериңиз.
Коммерциялык ижара келишимдерине кандай эрежелер колдонулат?
Нидерландиянын мыйзамдары боюнча, бизнес жайларынын эки түрү айырмаланат. Соода жайлары (ошондой эле 7:290 BW беренесинен кийин 290-bedrijfsruimte деп аталат) ижарачылардын күчтүү коргоосуна ээ; кеңселер жана кампалар сыяктуу башка бизнес жайлары (230a-bedrijfsruimte) өтө чектелүү коргоого ээ.
Чекене соода аянты дүкөндөр, ресторандар жана чачтарачтар сыяктуу товарлар сатылган же кызматтар көрсөтүлгөн коомдук жайларды камтыйт. Чекене соода аянтын ижарага алуу келишими кеминде беш жылга түзүлөт, ал автоматтык түрдө дагы беш жылга узартылышы мүмкүн (BW 7:292-берене). Коргоосуз эки жылга чейинки кыска мөөнөттөргө уруксат берилиши мүмкүн. Андан кийин, үй ээси мыйзамдуу негизде гана келишимди буза алат жана ижара келишими ижарачы макул болгондо же райондук сот (kantonrechter) уруксат бергенде гана аяктайт (BW 7:295 жана 7:296-беренелер).
Кайсы тарап болбосун, макулдашылган мөөнөт аяктагандан кийин жана андан кийин ар бир беш жылда бир жолу соттон ижара акысын аймактагы окшош жайлардын деңгээлинде белгилөөнү сурана алат (7:303 BW беренеси). Өз бизнесин саткан ижарачы соттон ижара келишимин сатып алуучуга өткөрүп берүүгө уруксат сурай алат (indeplaatsstelling, 7:307 BW беренеси).
Башка бизнес мейкиндиктери үчүн тараптар мөөнөт, эскертүү жана ижара келишимин кайра карап чыгуу боюнча макулдашып алууга көбүнчө эркин. Ижара келишими макулдашылгандай аяктайт. Ижарачынын жалгыз мыйзамдуу коргоосу - ижара келишими аяктагандан кийин соттон чыгарууну чектелген мөөнөткө кийинкиге калтырууну суроо укугу (7:230a BW беренеси) жана өтүнүч чыгаруу күнүнөн тартып эки айдын ичинде берилиши керек. Көптөгөн ижара келишимдери ROZ моделиндеги ижара келишимине негизделген , анын ичинде техникалык тейлөө, тейлөө акысы жана банк кепилдиги же депозит, адатта үч айлык ижара акысы боюнча жалпы жоболор бар.
Мүлк сатылганда ижара келишими эмне болот?
Ижара келишими уланат. BWнын 7:226-беренесине ылайык, үй ээсинин укуктары жана милдеттери сатып алуучуга өткөрүп берүү учурунда өтөт, ошондуктан ижарачы имаратты ошол эле шарттарда сактап калат.
Бул турак жай, чекене соода жана башка бизнес мейкиндиктерине бирдей тиешелүү. Ошондуктан, бош турган мүлктү каалаган сатып алуучу мыйзам уруксат берген негизде ижара келишимин токтотушу керек, бул чекене соода мейкиндиги жана турак жай үчүн көп учурда кыйынга турат.
Ижарага берилүүчү мүлктү сатып алуучу сатып алуу келишимине кол коюудан мурун ар бир ижара келишимин карап чыгышы керек: мөөнөтү, ижара акысы жана индексациясы, мейкиндиктин классификациясы, кепилдиктер, кошумча каттар жана ижара акысын карап чыгуу. Сатуучу, адатта, ижара акысынын тизмесине кепилдик берет, бирок алар ижарачыга эмес, сатуучуга гана доомат коет.
Ишкана өзүнүн имаратын сатып алышы же ижарага алышы керекпи?
Сатып алуу көзөмөлдү берет, бирок капиталды жана чыгымдарды бизнес жайларына 10.4% өлчөмүндө которуу салыгын байлайт. Ижара капиталды эркин кармайт, бирок сизди ижара шарттарына жана кеңселер менен кампалар үчүн үй ээсинин келишимди узартууга даярдыгына көз каранды кылат.
Менчик ээси катары сиз omgevingsplan (муниципалдык айлана-чөйрө планы) жана Айлана-чөйрөнү коргоо жана пландаштыруу мыйзамына (Omgevingswet) ылайык уруксаттардын алкагында өзгөртүүлөрдү киргизесиз. Ижарачы катары, структуралык өзгөртүүлөр үчүн үй ээсинин макулдугу талап кылынат жана сиз кеткенде имаратты калыбына келтиришиңиз керек болушу мүмкүн. Сатып алуудан же кол коюудан мурун omgevingsplanдагы уруксат берилген колдонууну текшериңиз, анткени менчик да, ижара да планда тыюу салынган колдонууга жол бербейт.
Ижарага берилүүчү мүлктү сатып алуучу катары эмнелерди текшеришиңиз керек?
Сиз сатуучунун үй ээси катары позициясына киресиз. Сатып алуу келишимине кол коюудан мурун бул пункттарды текшериңиз.
- Кандай ижара келишимдери бар жана алардын ар бири соода аянтыбы, башка бизнес аянтыбы же турак жайбы?
- Ар бир ижара келишими качан бүтөт жана ал кандай негизде токтотулушу мүмкүн?
- 7:303 BW беренеси боюнча ижара акысын карап чыгуу күтүлүүдөбү же мүмкүнбү?
- Кайсы банктык кепилдиктер же депозиттер бар жана алар сизге которулабы?
- Кадастер үзүндүсү ижарага алуу, сервитуттар жана ипотека жөнүндө эмнени көрсөтөт?
What should you check as a commercial tenant?
Сиздин коргооңуз мейкиндиктин классификациясына жараша болот. Кол коюудан мурун бул пункттарды текшериңиз.
- Бул мейкиндик чекене соода жайыбы (7:290 BW беренеси) же башка бизнес мейкиндигиби (7:230a беренеси BW)?
- Do the term and notice period match your business plan, and is there a renewal option?
- Ижара келишиминде уруксат берилген пайдалануу жалпы планга дал келеби?
- Жалпы жоболорго ылайык, сиздин эсебиңиз үчүн кандай техникалык тейлөө жана тейлөө акылары каралган?
- Эгерде сиз бизнести сатсаңыз же кайра түзүмдөштүрсөңүз, ижара келишимин башка бирөөгө ижарага бере аласызбы же өткөрүп бере аласызбы?
Кыймылсыз мүлк жана ижара маселелери боюнча биз эмне кыла алабыз?
Биздин ижара жана кыймылсыз мүлк боюнча юристтерибиз сатып алуучулар, үй ээлери жана ижарачылар үчүн иш алып барышат.
- Сиз сатып алардан мурун биз ижара келишимдерин жана Kadaster маалыматтарын юридикалык жактан кылдаттык менен карап чыгабыз.
- Биз ROZ моделине негизделген коммерциялык ижара келишимин түзөбүз же карап чыгабыз.
- Биз имараттын соода жайы же башка бизнес жайы экенин аныктайбыз.
- Биз ижара акысын кайра карап чыгуу боюнча иштерди BW 7:303 беренесине ылайык жүргүзөбүз.
- Биз kantonrechter алдында жумуштан бошотуу жана үйүнөн чыгаруу процесстерин жүргүзөбүз.
Жыйынтык
- Кыймылсыз мүлккө менчик укугу нотариалдык күбөлөндүрүү жана Кадастерде каттоодон өтүү менен гана өтөт (BW 3:89-берене).
- Сатуу ижара келишимин бузбайт: сатып алуучу мыйзам боюнча үй ээси болуп калат (7:226 BW беренеси).
- Чекене соода аянттары 5+5 жылдык минималдуу мөөнөткө жана күчтүү коргоого ээ; башка бизнес аянттары өтө аз.
- 2026-жылы которуу салыгы мүлктүн түрүнө жана аны пайдаланууга жараша 2%, 8% же 10.4% түзөт.
Көп берилүүчү суроолор
Нидерландияда сатуу учурдагы ижара келишимин токтотобу?
Жок. BW 7:226-беренесине ылайык, сатып алуучу үй ээсинин укуктарын жана милдеттерин өзүнө алат. Ижарачы имаратты учурдагы шарттарда сактайт.
Чекене соода аянтчасы менен башка бизнес аянтчаларынын ортосунда кандай айырма бар?
Чекене соода жайлары (7:290 BW беренеси) товарларды же кызматтарды сатуу үчүн коомчулукка ачык жана келишимди токтотуудан күчтүү коргоо менен кеминде 5+5 жылдык мөөнөткө ээ. Кеңселер жана кампалар сыяктуу башка бизнес жайлары 7:230a BW беренесине кирет жана коргоосу өтө чектелүү.
Do I need a notary to buy commercial property?
Ооба. Менчик укугу Кадастрдын мамлекеттик реестрлеринде катталган нотариалдык өткөрүп берүү актысы менен гана өтөт (3:89 BW беренеси). Ал эми ижара келишими нотариусту талап кылбайт.
Ишкердик жайлар үчүн канча которуу салыгын төлөйм?
2026-жылы турак жай эмес кыймылсыз мүлк, мисалы, кеңселер жана дүкөндөр үчүн ставка 10.4% түзөт. Негизги турак жай катары колдонулбаган үйлөргө 8%, ал эми өзүңүз жашаган үйгө 2% салык салынат.
