Коммерциялык жайлардын кемчиликтери көп учурда ижарачы менен үй ээсинин ортосунда талаш-тартыштарды жаратат. Бирок, ижарага алынган жайга болгон ар бир эле кемчилик юридикалык жактан кемчилик болуп саналбайт. Мыйзамда кемчилик мүлктүн кандайдыр бир абалы же мүнөздөмөсү, же ижарачыга байланышы жок башка жагдай катары аныкталат, анын натыйжасында мүлк ижарачыга келишим түзүүдө күтүүгө укуктуу болгон ырахатты бере албайт.
Бул аныктама биринчи караганда көрүнгөндөн кеңири. Ал чатырдын агып кетиши же борбордук жылытуу системасынын бузулушу сыяктуу физикалык зыянга гана тиешелүү эмес. Имараттын сыртындагы жагдай, мисалы, үй ээси жооптуу болгон иштерден улам келип чыккан олуттуу ызы-чуу дагы кемчилик болушу мүмкүн. Чечүүчү нерсе, ижарачы акылга сыярлык түрдө күтө турган ырахатка доо кеткенби же жокпу. Кадимки колдонууга шайкеш келген анча чоң эмес эскирүү кемчилик болуп саналбайт.
Ким жооптуу: үй ээсиби же ижарачыбы?
Негизги эреже
7:206 DCC беренесинин негизги эрежеси ачык: үй ээси ижарачынын өтүнүчү боюнча кемчиликтерди оңдоого милдеттүү. Бул милдеттенме, эгерде оңдоо мүмкүн болбосо же ага кеткен чыгымдарды үй ээсинен акылга сыярлык түрдө талап кылуу мүмкүн болбосо, колдонулат. Ошондуктан, үй ээси чыгымдарды өндүрүп алуу менен оңдоо милдетинен жөн гана кутула албайт.
Кичинекей оңдоолор үчүн өзгөчө учур колдонулат. Мыйзамга же каада-салтка ылайык, ижарачынын эсебинен жүргүзүлгөн оңдоолорду үй ээси жүргүзүүгө милдеттүү эмес. Сынган эшиктин туткасын алмаштырууну, бузулган плинтус тактасын оңдоону же ижарачылар өздөрү жасашы мүмкүн болгон кичинекей кемчиликтерди оңдоону ойлонуп көрүңүз. "Ижарачы үчүн кичинекей оңдоо" менен "үй ээси үчүн капиталдык оңдоонун" ортосундагы чек ара дайыма эле так боло бербейт жана иш жүзүндө дайыма талкууга алып келет.
ROZ шарттары аркылуу келишимдик четтөөлөр
Иш жүзүндө, коммерциялык жайларды ижарага алуу келишимдери дээрлик ар дайым Кыймылсыз мүлк кеңешинин (ROZ) стандарттуу моделдеринин негизинде түзүлөт. Коммерциялык жайлар үчүн ROZ жалпы жоболорунда мыйзамдуу негизги эрежеден олуттуу четтөөлөр бар: көптөгөн техникалык тейлөө милдеттенмелери келишим боюнча үй ээсинен ижарачыга өтөт.
Ошентип, ROZ моделдеринде ички жасалгалоо, орнотууларды тейлөө, эскирген тетиктерди алмаштыруу жана кээде андан да чоң оңдоолор сыяктуу маселелер ижарачынын эсебинен жүргүзүлөт. Буга принцип боюнча уруксат берилет, анткени 7:230a режими жана соттун макулдугу менен 7:290 режими мыйзамдан четтөөгө жол берет. Чектөөлөр акылга сыярлык жана адилеттүүлүк, ошондой эле акылга сыйбаган оор жоболор боюнча эрежелер менен аныкталат.
Ошондуктан, ижара келишимине кол коюудан мурун жалпы жоболорду кунт коюп окуп чыгуу жана ижарачы катары сизге кандай тейлөө милдеттери жүктөлөрүн түшүнүү маанилүү.
Кемчиликтери бар коммерциялык имараттар үчүн ижарачылардын укуктары
Талап кылынган чара
Кемчилик болгон учурда биринчи кадам - бул милдеттенмени аткарбоо жөнүндө билдирүү берүү: үй ээсине кемчиликти акылга сыярлык мөөнөттө оңдоо боюнча жазуу жүзүндөгү талап. Милдеттенмени аткарбоо жөнүндө билдирүүсүз үй ээси милдеттенмени аткарбай калган болуп эсептелбейт жана сиз ижарачы катары мыйзамдуу чараларга дооматыңыз жок. Милдеттенмени аткарбоо жөнүндө билдирүүдө кемчилик эмне экени, кайсы мөөнөттө оңдоо жүргүзүлүшү керектиги жана оңдолбогон учурда кандай кесепеттерге алып келери так баяндалышы керек.
Ижара акысын азайтуу
Эгерде үй ээси төлөмдү төлөбөө жөнүндө эскертүү берилгенине карабастан, кемчиликти оңдобосо, ижарачы DCCнин 7:207-беренесине ылайык, кемчилик болгон мезгил үчүн ижара акысын пропорционалдуу түрдө азайтууга укуктуу. Азайтуу ижарачынын чындыгында ээ болгон ырахаты менен кемчиликсиз ээ боло турган ырахатынын катышына жараша эсептелет. Ижарачы бул азайтууну райондук сот аркылуу талап кыла алат.
Ижара акысын азайтуу соттун чечими чыккан учурдан тартып гана эмес, кемчилик үй ээсине кабарланган учурдан тартып күчүнө кирет. Ошондуктан, кемчиликти жазуу жүзүндө жана мүмкүн болушунча тезирээк билдирүү сунушталат, ошондо кемчиликти азайтуунун башталыш күнү жакшы документтештирилет.
ордун толтуруу
Эгерде кемчилик үй ээсинен улам келип чыкса, мисалы, ал кемчиликтин жакындап келе жатканын билип же билиши керек болгон учурда зарыл болгон техникалык тейлөөнү жүргүзбөгөндүктөн болсо, ижарачы DCCнин 7:208-беренесине ылайык кошумча компенсация талап кыла алат. Бул зыян кемчиликтен улам жоготулган жүгүртүү же ижарачынын өз бизнесин улантуу үчүн тарткан чыгымдары сыяктуу кесепеттүү жоготууларды камтышы мүмкүн.
Өзүн-өзү оңдоо жана өчүрүү
Эгерде үй ээси милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө тийиштүү эскертүү берилгенден жана белгиленген мөөнөт аяктагандан кийин кемчиликти оңдобосо, ижарачы, принцип боюнча, оңдоону өзү жүргүзүүгө жана акылга сыярлык чыгымдарды ижара акысына кошууга укуктуу (DCC 7:206(3) беренеси). Бирок, бул укук чектөөлөргө дуушар болот.
Биринчиден, ал үй ээси оңдоого милдеттүү болгон кемчиликке чындап тиешелүү болушу керек. Келишим боюнча ижарачы катары өзүнө жүктөлгөн жана чыгымдарды өзүнө өткөрүп берген техникалык тейлөө милдеттенмесин оңдогон ар бир адам эч нерсеге жетишпейт. Экинчиден, ижарачы үй ээсине кемчиликти алдын ала оңдоого мүмкүнчүлүк бергенин жана үй ээси муну жасабаганын далилдей алышы керек. Үчүнчүдөн, келтирилген чыгымдар диспропорциялуу болбошу керек.
Бул шарттар аткарылбаса, ижара акысын эсептен чыгаруу ижара акысын төлөбөй коюу боюнча сот иштерине алып келиши мүмкүн. Ошондуктан, эсептен чыгарууга өтүүдөн мурун юридикалык кеңеш алуу сунушталат.
Алимент төлөө, ROZ шарттары жана жоопкерчиликтен бошотуу жөнүндө жоболор
ROZ жалпы жоболору тейлөөнү тышкы тейлөө (үй ээси үчүн) жана ички тейлөө (ижарачы үчүн) деп бөлөт, бирок так чек ара келишимдин ар бир вариантында ар кандай болот. Андан тышкары, жалпы жоболордо дайыма актоо жөнүндө жоболор камтылган: үй ээси белгилүү бир зыян үчүн жоопкерчиликти алып салган же чектеген жоболор.
Актоо дайыма эле жарактуу боло бербейт. Эгерде зыян үй ээсинин ниетинен же аң-сезимдүү этиятсыздыгынан келип чыкса, же эгерде актоо берилген жагдайларда акылга сыярлык жана адилеттүүлүк стандарттарына ылайык кабыл алынгыс болсо, сот бул жобону жокко чыгара алат. Эгерде актоо DCC 6:233-беренесинин маанисинде акылга сыйбаган оор жобо катары квалификацияланса, ошол эле нерсе колдонулат. Керектөөчүлөр үчүн бул тез эле болот; коммерциялык ижарачылар үчүн чек жогору, бирок анда да чектөөлөр бар.
Айрыкча чоң имараттар же жогорку ижара акысы үчүн, техникалык тейлөө жана камсыздандыруу жоболорун бөлүштүрүү үчүн кол коюудан мурун ижара келишимиңизди карап чыгыңыз. Эгерде сиз жалпы жоболорду билбей туруп келишимге кол койсоңуз, юридикалык кеңештин баасы, адатта, сиз кабылган каржылык тобокелдиктерге байланыштуу чектелет.
Ижара акысын убакыттын өтүшү менен карап чыгуу
7:290 коммерциялык аянт үчүн мыйзам ижара акысын кайра карап чыгуу мүмкүнчүлүгүн да сунуштайт. Макулдашылган ижара мөөнөтү аяктагандан кийин же узак мөөнөттүү келишим түзүлгөн учурда беш жылдан кийин, кайсы бир тарап райондук соттон ижара акысын акыркы беш жылдагы жергиликтүү жердеги салыштырмалуу коммерциялык аянттын ижара акысынын орточо баасына тууралоону сурана алат (DCC 7:303-берене). Бул үчүн милдеттүү түрдө эксперттик корутунду талап кылынат: сот рынокко ылайыктуу ижара акысын аныктоочу бир же бир нече экспертти дайындайт.
Бул жол-жобо ижара акысы өтө төмөн болуп калды деп эсептеген үй ээси үчүн да, өтө көп төлөп жатабыз деп эсептеген ижарачы үчүн да ачык. Тараптар өз ара макулдашуу боюнча башкача чечим кабыл албаса, натыйжа милдеттүү болуп саналат. 7:230 коммерциялык жай үчүн ижара акысын кайра карап чыгууга бул мыйзамдуу укук жок. Ал жерде ижара акысын жөнгө салуу келишимдик жол менен гана мүмкүн, адатта индексациялоо жөнүндө жобо аркылуу.
Ижара акысын карап чыгуу коммерциялык жайларды курчап турган укуктук динамика чөйрөсүн толуктайт: жайга кирүү жана келишимди токтотуу гана эмес, сиз төлөгөн баа да тиешелүү режим менен бирге аныкталат.
Коммерциялык ижара укугу боюнча бул сериядан көбүрөөк маалымат
Бул макала коммерциялык ижара укугу боюнча үч бөлүктөн турган сериябыздын бир бөлүгү. Башка бөлүктөрү менен да таанышыңыз:
- 1-бөлүк: 7:290 же 7:230a DCC? Коммерциялык жайыңызга кайсы ижара режими колдонулат
- 2-бөлүк: Коммерциялык ижара келишимин токтотуу: эскертүү мөөнөттөрү, негиздери жана кемчиликтери
Оку, ошондой эле: 7:290 же 7:230a DCC? Коммерциялык жайыңызга кайсы ижара режими колдонулат жана Коммерциялык ижара келишимин токтотуу: эскертүү мөөнөттөрү, негиздери жана кемчиликтери.
жыйынтыктоо
Коммерциялык жайлардагы кемчиликтер көп кездешүүчү жана кээде кымбатка турган көйгөй болуп саналат. Ал чатырдан агып жаткан нерсеге, жылытуу системасынын бузулушуна же бизнес ишине тоскоол болгон кечиктирилген тейлөөгө байланыштуубу: ижарачы катары сизде конкреттүү укуктар бар, бирок сиз ал укуктарды активдүү түрдө колдонуп, туура жол-жобону аткарышыңыз керек. Кемчиликтер жөнүндө ар дайым жазуу жүзүндө билдирип, милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө эскертүү берип, баарын жазып алыңыз.
Үй ээси катары так техникалык тейлөө планын сактап, кемчиликтердин сакталып калышына жол бербөө сунушталат. Кесепеттүү жоготуулар үчүн жоопкерчилик тез эле бир топ суммага жетиши мүмкүн.
Law & More Коммерциялык жайлардын ижарачыларына да, үй ээлерине да кемчиликтер, техникалык тейлөөнү бөлүштүрүү, ижара акысын карап чыгуу жана башка ушул сыяктуу маселелер боюнча кеңеш берет. Милдеттенмесиз сүйлөшүү үчүн биз менен байланышыңыз.
Көп берилүүчү суроолор
Коммерциялык имаратымдагы кемчилик үчүн ижара акысын төмөндөтүүгө укугум барбы?
Ооба. Эгерде DCCнин 7:204-беренесинин маанисиндеги кемчилик болсо жана үй ээси милдеттенмени аткарбоо жөнүндө билдирүүдөн кийин аны өз убагында оңдобосо, сиз DCCнин 7:207-беренесине ылайык ижара акысын пропорционалдуу түрдө азайтууну талап кыла аласыз. Бул азайтуу кемчилик жөнүндө жазуу жүзүндө кабарланган учурдан тартып күчүнө кирет.
Ижарачы катары менин эсебимде кандай майда оңдоолор бар?
Кичинекей оңдоолор – бул мыйзамдын же каада-салттын күчү менен ижарачынын эсебинен жүргүзүлүүчү оңдоолор, мисалы, бузулган өчүргүчтөрдү алмаштыруу, муундардагы кичинекей боштуктарды жабуу же күнүмдүк колдонуудан эскирип калган тетиктерди оңдоо. Ижарачыга тиешелүү болгон капиталдык оңдоонун чек арасы иш жүзүндө так эмес болушу мүмкүн жана кээде келишимдик түрдө ROZ жоболорунда андан ары баяндалат.
Кемчиликти өзүм оңдоп, чыгымдарды ижара акысынан кармап калсам болобу?
Бул мүмкүн, бирок мыйзамдуу шарттар аткарылган учурда гана: милдеттенмени аткарбоо жөнүндө билдирүү жөнөтүлгөн, үй ээси мөөнөттүн бүтүшүнө жол берген, бул үй ээси оңдошу керек болгон кемчиликке тиешелүү жана чыгымдар акылга сыярлык. Бул шарттарды аткарбай эсептешүү ижара акысын төлөбөгөндүгү үчүн сот ишин козгоого алып келиши мүмкүн.
Ижарачы катары мен ижара акысын кайра карап чыга аламбы?
7:290 коммерциялык аянт үчүн, макулдашылган ижара мөөнөтү аяктагандан кийин же беш жылдан кийин, райондук соттон ижара акысын жергиликтүү жердеги салыштырмалуу аянттын рынокко ылайыктуу ижара акысына тууралоону сурансаңыз болот (DCC 7:303-берене). 7:230 коммерциялык аянт үчүн бул мыйзамдуу укук жок.
