Нидерландиядан үй сатып алганда, сатып алуу келишими жазуу жүзүндө түзүлүшү керек жана жеке сатып алуучу катары сизде үч күндүк эс алуу мөөнөтү бар, анда сиз себебин түшүндүрбөстөн баш тарта аласыз. Бирок, кол койгондо сиз менчик ээси болбойсуз: менчик укугу жарандык-укуктук нотариус өткөрүп берүү актысы боюнча документти толтуруп, ал мамлекеттик реестрлерде катталганда гана өтөт.
Көпчүлүк көйгөйлөр үч жагдайда келип чыгат: кол коюудан мурун эмнени текшересиз, сатып алуу келишиминде эмне деп жазылган жана кемчилик пайда болгондо сатып алуучу менен сатуучунун милдеттери кандайча бөлүштүрүлөт. Ар бир жагдай үчүн Нидерландиянын Жарандык кодекси (Burgerlijk Wetboek, BW) так эрежелерди белгилейт, аларды төмөндө түшүндүрөбүз.
Нидерландиянын мүлк мыйзамы кандайча иштейт?
Нидерланддардын мүлк укугу BWнын 3 жана 5-китептерине негизделген. Ал жерге толук ээлик кылуу менен чектелген укуктардын ортосундагы айырманы айырмалайт жана бул укуктардын мамлекеттик реестрлерде катталышын талап кылат.
Чектелген укуктарга ижарага алуу укугу (erfpacht), башка бирөөнүн жериндеги имаратка ээлик кылууга мүмкүндүк берген жер тилкеси укугу (opstalrecht) жана жол укугу сыяктуу сервитуттар (erfdienstbaarheden) кирет. Бул укуктар сиздин мүлктү кантип колдоно алаарыңызга олуттуу таасир этиши мүмкүн, андыктан сатып алардан мурун алар жөнүндө билишиңиз керек.
BW 3:89-беренесине ылайык, кыймылсыз мүлккө менчик укугу Жер реестри (Кадастер) тарабынан жүргүзүлгөн мамлекеттик реестрлерде катталган нотариалдык өткөрүп берүү актысы аркылуу өтөт. Ал убакка чейин сизде сатуучуга каршы менчик укугу эмес, келишимдик доомат гана болот. Каалаган адам Кадастер реестрлерин аз акы төлөп онлайн режиминде карап чыга алат.
Сатып алардан мурун эмнени текшеришиңиз керек?
Мүлктүн юридикалык абалын жана анын физикалык абалын текшериңиз. Көптөгөн көйгөйлөр эч ким карабаган реестрлердеги чектөөлөрдөн келип чыгат.
Кадастерден үзүндү менен баштаңыз. Анда менчик ээси, ар кандай ипотекалар жана мүлккө катталган чектелген укуктар көрсөтүлөт. Мурунку өткөрүп берүү актысы ар бир жаңы ээсине байланыштуу чынжырча жобосу (kettingbeding) сыяктуу кошумча милдеттенмелерди камтышы мүмкүн. Тизмеге киргизилген эстеликтин статусу сиз эмнени өзгөртө алаарыңызды чектейт.
Ошондой эле муниципалитет жер тилкесинде эмнеге уруксат бергенин текшериңиз. 2024-жылдын 1-январынан тартып, Айлана-чөйрөнү коргоо жана пландаштыруу жөнүндө мыйзамга (Omgevingswet) ылайык, жерди уруксат берилген пайдалануу муниципалдык экологиялык планда (omgevingsplan) белгиленген.
Батир үчүн менчик ээлеринин бирикмесинин документтерин (Vereniging van Eigenaars, VvE) сураңыз: бөлүштүрүү актысы, эрежелер, акыркы протоколдор, узак мөөнөттүү тейлөө планы жана резервдик фонддун көлөмү. BW 5:126-беренесине ылайык, бирикме келечектеги тейлөө үчүн резервдик фондду сактап турушу керек. Аз фонд жана пландаштырылган ири иштер кийинчерээк кошумча төгүмдөрдү талап кылышы мүмкүн.
Кемчиликтердин тобокелдигин ким көтөрөт?
Сатып алуучу катары сиз иликтөө жүргүзүүгө милдеттүүсүз, ал эми сатуучу өзү билген нерсени ачыкка чыгарууга милдеттүү. Бул милдеттер жооп берген учурда, сатуучунун ачыкка чыгаруу милдети, адатта, сатып алуучунун иликтөө жүргүзүү милдетинен жогору турат.
BW 7:17-беренесине ылайык, мүлк үй катары кадимкидей колдонууга жарактуу болушу керек. Чатырдан агып кетүү же пайдубал көйгөйлөрү сыяктуу олуттуу кемчилик жөнүндө билген сатуучу, эгер сиз аны өзүңүз байкай алган болсоңуз да, сизге билдириши керек. Ал эми сиз ачык болгон же кадимки текшерүү көрсөткөн кемчиликке ишене албайсыз. Кол коюудан мурун курулуш инспекторунун курулуш боюнча изилдөөсү бул тобокелдикти бир топ азайтат.
Сатып алуу келишиминде эмнелер камтылган?
Сатып алуу келишиминде бааны, өткөрүп берүү күнүн, сатууга эмнелер кирерин жана сиз кандай шарттарда баш тарта алаарыңызды көрсөтөт. Кол коюлгандан кийин, ал жеке сатып алуучулар үчүн муздатуу мезгилине байланыштуу эки тарапты тең милдеттендирет.
BW 7:2 беренесине ылайык, жеке сатып алуучу тарабынан үй сатып алуу жазуу жүзүндө болушу керек. Үч күндүк келишимди узартуу мөөнөтү кол коюлган келишим же анын көчүрмөсү сизге берилгенден кийинки күндөн башталат. Жобону wetten.overheid.nl сайтынан окуй аласыз . Келишимдин узартуу мөөнөтү бизнес сатып алуучуларга же коммерциялык мүлккө тиешелүү эмес.
Көпчүлүк келишимдерде чечүүчү шарттар (ontbindende voorwaarden) камтылган. Эң белгилүүлөрү - ипотека ала албасаңыз, насыя алууга мүмкүндүк берген каржылоо шарты жана имаратты канааттандырарлык текшерүү үчүн шарт. Бул шарттардагы мөөнөттөр реалдуу экенин текшериңиз, анткени алар өткөндөн кийин сиз милдеттүү болосуз. Келишимде, адатта, депозит же банк кепилдиги талап кылынат жана бир тарап милдеттенмелерин аткарбаса, айып пул салынат.
Турак жайлар үчүн нотариус сатып алуу келишимин мамлекеттик реестрлерде каттай алат (7:3 BW беренеси). Бул сизди алты ай бою, мисалы, экинчи жолу сатуудан же өткөрүп берүүдөн мурун сатуучунун кредиторлору тарабынан мүлктү камакка алуудан коргойт.
Жарандык нотариус эмне кылат?
Жарандык-укуктук нотариус (нотариус) өткөрүп берүү актысы даярдалып, аткарылып, катталат. Нотариус калыс жана эки тарапка тең камкордук көрсөтүүгө милдеттүү.
Өткөрүп берүүдөн мурун нотариус реестрлерди текшерет, сатуучунун сатууга укугу бар экенин жана мүлктүн ачыкталбаган ипотека жана камактан бош экенин текшерет. Сатып алуу баасы нотариустун үчүнчү тараптын эсебине (дерденгелденрекенинг) төлөнөт жана өткөрүп берүү катталгандан кийин гана сатуучуга берилет. Нотариус бир тараптын атынан иш алып барбагандыктан, коммерциялык же кымбат баалуу мүлктү сатып алуучу көп учурда келишимге кол коюудан мурун өзүнүн адвокаты тарабынан каралып чыгат.
Баадан тышкары кандай чыгымдарды күтүшүңүз керек?
Сатып алуучу катары сиз, адатта, которуу салыгын (overdrachtsbelasting), нотариустун төлөмдөрүн жана Жер каттоосунун төлөмдөрүн төлөйсүз. 2026-жылы ставка сиз өзүңүз жашай турган үй үчүн 2%, ижарага берилүүчү мүлк сыяктуу башка үйлөр үчүн 8% жана башка кыймылсыз мүлк үчүн 10.4% түзөт.
Жаңы курулган мүлк үчүн, адатта, которуу салыгынын ордуна КНС алынат. 35 жашка чейинки жана үйдө жашай турган сатып алуучулар, эгерде 2026-жылы баасы 555 000 евродон ашпаса, баштапкы жеңилдикке (startersvrijstelling) ээ боло алышат; бул чектен жогору болсо, жеңилдик таптакыр колдонулбайт. Учурдагы тарифтер жана шарттар өкмөттүн business.gov.nl баракчасында. Эл аралык сатып алуучулар үчүн салыктык резиденттик жана мурастоо боюнча суроолор да роль ойношу мүмкүн; биз аларды салык кеңешчисине жөнөтөбүз.
Сатып алгандан кийин кандай милдеттенмелериңиз бар?
BW 6:174-беренесине ылайык, эгерде имарат кошуналарга же өтүп бара жаткандарга коркунуч келтирсе, сиз менчик ээси катары жоопкерчилик тартасыз. Көп батирлүү үйдө менчик ээлеринин бирикмеси жалпы бөлүктөрүн тейлейт. BW 5:37-беренесине ылайык, сиз кошуналарыңызга акылга сыйбаган тоскоолдуктарды жаратпаңыз, ал эми эгер сиз мүлктү ижарага берсеңиз, BW 7:206-беренеси сизди оңдоо иштерин жүргүзүүгө милдеттендирет.
Мүлк талаш-тартыштары кантип чечилет?
Көпчүлүк талаш-тартыштар сүйлөшүүлөр же ортомчулук аркылуу чечилет. Эгерде бул ишке ашпаса, 25 000 еврого чейинки доо арыздар боюнча райондук сот же райондук сот чечим чыгарат жана катуу мөөнөттөр колдонулат.
Эгерде сиз өткөрүп бергенден кийин кемчиликти тапсаңыз, аны тапкандан кийин акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде сатуучуга жазуу жүзүндө кабарлаңыз, бул тууралуу 7:23 BW беренесинде талап кылынат. Эгер сиз өтө көпкө күтсөңүз, укуктарыңыздан айрылышыңыз мүмкүн. Бул билдирүүдөн кийин, сиздин дооматыңыз эки жылдан кийин жараксыз болуп калат. 5:130 BW беренесине ылайык, сиз райондук соттон (kantonrechter) менчик ээлеринин бирикмесинин чечимин билгенден же билишиңиз мүмкүн болгондон кийин бир айдын ичинде жокко чыгарууну сурана аласыз. Муниципалитет менен уруксаттар боюнча талаш-тартыштар каршы пикир жана апелляция сыяктуу административдик жол менен жүргүзүлөт.
Эгерде сатуучу жашыруун кемчилик жөнүндө билип, аны айтпаса, сиз 6:74 BW беренесине ылайык компенсация талап кыла аласыз же олуттуу учурларда 6:265 BW беренесине ылайык сатып алууну токтото аласыз. Жыйынтыгы сатуучу эмнени билгенине, эмне көрүнүп турганына жана келишимде жашыруун кемчиликтер жөнүндө эмне деп айтылганына жараша болот. Четке кагуу жөнүндө жобо белгилүү кемчиликти жашырган сатуучуну коргобойт.
Сатып алуучу катары эмнени текшеришиңиз керек?
- Кадастер көчүрмөсүн жана мурунку өткөрүп берүү актысы боюнча сураңыз, ошондой эле ижарага алуу укугун, сервитуттарды жана чынжырдык жоболорду издеңиз.
- Эгер сиз мүлктү өзгөртүүнү, кеңейтүүнү же ижарага берүүнү кааласаңыз, муниципалдык экологиялык планды текшериңиз.
- Текшерүү шартынын мөөнөтү бүтө электе структуралык изилдөөгө тапшырма бериңиз.
- Каржылоо шарты сизге милдеттүү ипотекалык сунушту алуу үчүн жетиштүү убакыт берерин текшериңиз.
- Батир үчүн VvE протоколун, техникалык тейлөө планын жана резервдик фонддун калдыгын окуп чыгыңыз.
Сатуучу катары эмнени текшеришиңиз керек?
- Сатуучунун анкетасын толугу менен толтуруңуз жана мурунку агып кетүүлөрдү же пайдубал иштерин кошо алганда, сиз билген бардык кемчиликтерди тизмектеңиз.
- Жашыруун кемчиликтер үчүн жоопкерчиликти жокко чыгаруучу кандайдыр бир жобону так жазып алыңыз.
- Реалдуу которуу күнүн жана баанын 10% өлчөмүндөгү депозитти же банк кепилдигин макулдашыңыз.
- Нотариуста сатып алуу баасынан учурдагы ипотекалык жана тиркелген мүлктү жокко чыгарууга болорун текшериңиз.
Нидерландыда кыймылсыз мүлк сатып алуу менен биз сиз үчүн эмне кыла алабыз?
Биздин кыймылсыз мүлк боюнча юристтер сатып алуучуларга жана сатуучуларга бүтүмдүн ар бир этабында англис жана голланд тилдеринде кеңеш беришет.
- Сиз кол койгонго чейин биз сатып алуу келишиминин долбоорун жана анын чечүүчү шарттарын карап чыгабыз.
- Биз чектөөлөрдү аныктоо үчүн Кадастер көчүрмөсүн, мурунку актыны жана VvE документтерин текшеребиз.
- Биз сатуучуга 7:23 BW беренесинин мөөнөтүнүн ичинде кемчилик жөнүндө жазуу жүзүндө билдирүү жөнөтөбүз.
- Биз компенсация же келишимди бузуу боюнча доону баалап, экинчи тарап менен сүйлөшүүлөрдү жүргүзөбүз.
- Биз VvE чечимин жокко чыгаруу өтүнүчүн бир айлык мөөнөттүн ичинде райондук сотко беребиз.
Жыйынтык
- Жеке сатып алуучу тарабынан үй сатып алуу жазуу жүзүндө болушу керек, үч күндүк мөөнөт менен (7:2 BW беренеси).
- Менчик укугу нотариалдык жактан өткөрүп берүү актысы катталгандан кийин гана өтөт (BW 3:89-берене).
- Кол коюудан мурун Kadasterди, чектелген укуктарды, айлана-чөйрөнү коргоо планын жана батирлер үчүн менчик ээлеринин бирикмесин текшериңиз.
- Сатуучунун маалыматты ачыкка чыгаруу милдети, адатта, сиздин иликтөө жүргүзүү милдетиңизден жогору турат.
- Кемчиликти тапкандан кийин акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде жазуу жүзүндө кабарлаңыз.
