Голландиялык нотариус жана мүлктү мыйзамдуу түрдө өткөрүп берүү: Эл аралык сатып алуучулар үчүн колдонмо

Эгер сиз Нидерландиядан үй сатып алып жатсаңыз, нотариустун жардамынан кача албайсыз . Нидерландиянын мыйзамдары мүлккө жеке менчик укугун өткөрүп берүүгө уруксат бербейт: өткөрүп берүү нидерланддык жарандык укук нотариусу тарабынан жүргүзүлүп, мамлекеттик реестрлерде катталышы керек. Жалпы укук өлкөлөрүнөн келген сатып алуучулар үчүн бул процесстин эң аз тааныш бөлүгү жана эң кымбат түшүнбөстүктөр келип чыккан жер.

Голландиялык жарандык укук нотариусу деген эмне

Нидерландиялык нотариус мөөрү бар улук юрист эмес. Бул кызмат мамлекеттик болуп саналат: нотариус падышанын жарлыгы менен дайындалат, ал ошондой эле анын жайгашкан жерин белгилейт (3-берене, Wet op het notarisambt) жана мыйзам талап кылган же тарап сураган учурда анык документтерди жасоого ыйгарым укуктуу (2-берене, Wna). Мындай документ өзгөчө далилдик статуска ээ жана көп учурда соттун чечимисиз аткарылышы мүмкүн.

Эки кесепет маанилүү:

• Нотариустун милдети - иш-аракет кылуу. Нотариус мыйзам тарабынан дайындалган же тарап сураган ишти, чектелген өзгөчө учурларды эске алуу менен, аткарышы керек (Wnaнын 21-беренеси).
• Нотариус эч кимдин тарабында эмес. Нотариус өз ишин көз карандысыз жүргүзөт жана нотариустун кызыкчылыктарына кызмат кылат. бардык юридикалык актынын тараптары, калыс жана мүмкүн болушунча этияттык менен (Wnaнын 17-беренеси).

Нотариус юристтен же адвокаттан эмнеси менен айырмаланат

Англияда, Ирландияда, Америка Кошмо Штаттарында жана башка көпчүлүк жалпы укук юрисдикцияларында транспорттук каражаттардын ар бир тарабы өзүнүн жеке жактоочусуна көрсөтмө берет. Голландиялык нотариус мунун тескерисинче: бүтүмдү бир тарап эмес, бир жактуу, бейтарап мамлекеттик кызматкер аткарат. Көп учурда жөн гана кол тамгаларды күбөлөндүргөн жалпы укуктагы "нотариус" алда канча тар кызмат болуп саналат жана салыштыруу пайдалуу эмес.

Нотариус менчик укугун изилдейт, документтерди даярдайт жана түшүндүрөт, акчаны кармап турат жана которууну каттайт, бирок баасын сүйлөшпөйт , бүтүмдүн тууралыгын билдирбейт же талаш-тартышта сиздин атыңыздан иш алып барбайт.

Маалымат берүү милдети жана анын чектери

17-беренеге ылайык, калыс эместик маалымат берүү милдети менен коштолот: нотариус кол коюудан мурун ар бир тараптын келишим эмне экенин жана кандай тобокелдиктер бар экенин түшүнгөнүн камсыз кылышы керек — бул милдет немис-голландиялык салтта Belehrungspflicht деп аталат . Эгерде тарап алсызыраак, тажрыйбасы азыраак болсо же тилди билбесе, анда ал милдет талаптуураак болуп калат жана сатып алуучу маанилүү нерсени түшүнбөгөнүн билип туруп кол койгон нотариус тартиптик жана жоопкерчиликтүү болуу коркунучуна кабылат.

Бирок эки тарапка тең маалымат берүү жактоочулук эмес. Сатып алуучу менен сатуучу чындап эле карама-каршы келген учурларда — бүтө электе табылган кемчиликтер, датаны жылдыруу боюнча кысым же шарттын мааниси боюнча — нотариус ортодо калат. Дал ушул учурда сатып алуучуга сатып алуучуга болгон жалгыз милдети бар адам керек болот.

Өзүңүздүн адвокатыңызга качан көрсөтмө берүү керек

• Келишим стандарттуу эмес, же сатуучу өзүнүн шарттарын колдонуп жаткан куруучу же инвестор болуп саналат.
• Сиз аукциондон, кыймылсыз мүлктөн же компаниядан же каржылык кыйынчылыкка туш болгон сатуучудан сатып алып жатасыз.
• Мүлк жер тилкесин ижарага алууну камтыйт (erfpacht), эстеликтердин тизмеси же адаттан тыш сервитут.
• Кемчиликтер, депозиттер, айып пулдар же мөөнөттөр, же алардын келечеги боюнча талаш-тартыштар бар.
• Сатып алуу сиздин жашаган жериңиздин статусуна, ажырашууга, никедеги мүлк режимине же чек ара аркылуу мураска тиешелүү.

Экөө бири-бирин толуктап турат: нотариус которууну жүргүзөт, ал эми адвокатыңыз келишим сиз жасашыңыз керек болгон келишим экенине ынанат.

Эки этап: милдеттенме жана өткөрүп берүү

Бул Нидерландиянын мүлк укугундагы эң маанилүү түзүмдүк жагдай : ал өткөрүп берүү милдетин өткөрүп берүүнүн өзүнөн бөлүп турат. Жарактуу өткөрүп берүү үчүн жарактуу менчик укугу, мүлктү тескөөгө укуктуу адам жана өткөрүп берүү жөнүндө жарактуу акт талап кылынат (3:84 BW беренеси). Кыймылсыз мүлк үчүн бул өткөрүп берүү - бул Нидерландиянын жарандык-укуктук нотариусунун алдында түзүлгөн акт, андан кийин ал акт мамлекеттик реестрлерде катталат (3:89 BW беренеси).

Ошондуктан , көп учурда "убактылуу" сатып алуу келишими деп аталган кооповереенкомст сатып алуу жана сатуу боюнча милдеттүү милдеттенмени жаратат. Ал сизди менчик ээси кылбайт . "Убактылуу" адаштыруучу: муздатуу мезгили аяктагандан кийин, ал сизди толугу менен байлайт. Менчик укугу өткөрүп берүү актысы катталганда гана өтөт.

Сунуштан каттоого чейин

Жазуу талабы жана эс алуу мезгили

Эгерде сатып алуучу кесиби же бизнеси менен алектенбеген жеке адам болсо жана мүлк турак жай максатында колдонулса, сатып алуу жазуу жүзүндө түзүлүшү керек (7:2 BW беренеси). Кол алышуу, электрондук почта же WhatsApp аркылуу алмашуу керектөөчү сатып алуучуну милдеттендирбейт.

Ошол эле жобо турак жай сатып алуучу керектөөчүгө үч күндүк муздатуу мөөнөтүн берет. Ал сиз кол коюлган келишимди алгандан кийинки күндөн башталат, эч кандай себеп келтирүүнүн кажети жок жана эч кандай компенсация төлөнбөйт. Ал ишемби, жекшемби же мамлекеттик майрам эмес, кеминде эки күндү камтышы керек; эгер андай болбосо, ал узартылат. Укук сатып алуучуга гана таандык жана убакыт алынган күндөн тартып эсептелет — андыктан келишим сизге качан жеткенин тастыктаган документти сактап коюңуз.

Депозит же банк кепилдиги

Стандарттык үлгүдөгү сатып алуу келишими сатып алуучудан күрөөнү талап кылат: же нотариустун үчүнчү тараптын эсебине төлөнгөн накталай депозит ( waarborgsom ), же Нидерландияда түзүлгөн банктан банк кепилдиги ( bankgarantie ). NVM, VBO, VastgoedPRO жана Vereniging Eigen Huis үлгүдөгү сатып алуу келишиминде сумма сатып алуу баасынын 10% өлчөмүндө белгиленген, ал бүткөнгө чейин бир нече жума мурун төлөнүшү керек. Моделде ошондой эле айып пул жөнүндө жобо бар: бүтүрбөгөн сатып алуучу, адатта, депозитке барабар сумманы карызга алат. Ар кандай каржылык шартты ипотекаңыздын графигине дал келтириңиз.

Менчик укугун иликтөө жана Кадастер боюнча издөөлөр

Кадастер катталган мүлктүн юридикалык статусуна тиешелүү фактыларды каттоочу мамлекеттик реестрлерди жүргүзөт (3:16 BW беренеси) жана ал статуска таасир этүүчү актылар катталууга тийиш (3:17 BW беренеси). Дал ушул нерсе голландиялык контрабандалоону коопсуз кылат: сатып алуу катталганда катталбаган катталуучу факт, эгер сиз билбесеңиз, сизге каршы коюлушу мүмкүн эмес (3:24 BW беренеси).

Нотариус, адатта, төмөнкүлөрдү текшерет:

• сатуучунун аталышы жана мурунку келишимдердин тизмеги;
• учурдагы ипотекалык насыялар, алар бүткөндөн кийин төлөнүп, бошотулушу керек;
• тиркөөлөр жана кармалуулар (беслаген) сатуучуга же мүлккө каршы;
• сервитуттар, башка мүлктүк укуктар жана сапаттык же чынжырлык милдеттенмелер;
• жер ижарасы (erfpacht): жер ижара акысы, кайра карап чыгуу даталары жана мөөнөтүнүн аягы;
• эстеликтин статусу же муниципалдык аткаруу чечимдери сыяктуу коомдук мыйзамдык чектөөлөр;
• мүлк батир болгон учурда бөлүштүрүү жана менчик ээлеринин шериктештиги жөнүндө акт;
• эки тараптын инсандыгы, жөндөмдүүлүгү жана никедеги абалы.

Нотариус эмнени текшербегени да маанилүү : имараттын абалы, полдун аянты, нымдуулугу, асбест же пайдубалы, реестрлерде көрсөтүлбөсө, узартууга уруксат берилгенби же жокпу, баасы да эмес. Келишимге кол коюлганга же шарт менен камтылганга чейин чечилиши керек болгон абал жана пландаштыруунун шайкештиги сиздин милдетиңиз.

Үчүнчү тараптын эсеби жана акча кантип которулат

Нотариус нотариустун өз атынан бир же бир нече атайын эсептерди жүргүзүшү керек, ал эсеп башкалар үчүн сакталган акча үчүн гана арналган (WNAнын 25-беренеси). Бул - дерденгелденрекенинг . Акча корголгон: ал нотариуска таандык эмес жана нотариустун кредиторлорунун колу жетпеген жерде. Ошондуктан, голландиялык бүтүм эскроу агенттери же карама-каршы юристтердин ортосундагы милдеттенмелерсиз коопсуз болот.

• Нотариус эсеп боюнча көчүрмө берет (нота ван афрекинг) бааны, которуу салыгын, жыйымдарды, каттоо чыгымдарын, тейлөө акысын жана жергиликтүү салыктарды бөлүштүрүүнү, ошондой эле депозитти камтыйт.
• Сиз калдыкты өз атыңыздагы эсептен, адатта, бүткөнгө чейинки жумушчу күнгө чейин, тазаланган каражаттар түрүндө которуп бересиз; насыя берүүчү насыяны ошол эле эсепке төлөйт. Тазаланган каражаттар болбосо, келишимге кол коюлбайт.
• Кол коюп, каттоодон өткөрүп жана акыркы издөө жүргүзгөндөн кийин, нотариус сатуучунун ипотекасын төлөп, сатуучуга төлөп жана которуу салыгын которот.

Сатуучуга акча кол койгондо эмес, нотариус которуу катталганын жана эч кандай күрөө же жаңы ипотека кийлигишпегенин ырастагандан кийин төлөнөт. Дал ушул боштук сизди коргойт.

Иш-аракеттер, кол коюу жана тил

Аяктагандан кийин сиз адатта эки нотариалдык документке кол коёсуз: өткөрүп берүү актысы ( akte van levering же transportakte ), BW 3:89-беренесинде талап кылынган жеткирүү, жана эгер сиз карыз алып жатсаңыз, насыя берүүчүнүн күрөө укугун түзгөн ипотекалык документ ( hypotheekakte ), ал ошондой эле нотариалдык документ менен белгиленет (BW 3:260-беренеси) жана мамлекеттик реестрлерде катталгандан кийин күчүнө кирет (BW 3:89-беренеси). Жолугушуу бир саатка чейин созулат. Кол коюудан мурун нотариус документтерди карап чыгат, алардын мазмунун жана кесепеттерин түшүндүрөт жана суроолорго жооп берет. Түпнуска инсандыгын тастыктаган документтерди алып келиңиз; көчүрмөлөрү кабыл алынбайт.

Нидерланддык нотариалдык акт голланд тилинде түзүлөт: 42-берене WNA жана 43-берене WNA акт ошол тилде түзүлүшү керек деп талап кылат. Эгерде келген тарап голланд тилин жетиштүү деңгээлде билбесе, ант берген котормочулардын жана котормочулардын реестринен (Rbtv) алынган ант берген котормочунун жардамы жана актынын котормосу милдеттүү болуп саналат жана актынын котормосу мунун жасалгандыгын белгилейт. Иш жүзүндө, эл аралык сатып алуучулар менен иштөө тажрыйбасы бар кеңселер долбоорлордун англис тилине котормосун алдын ала беришет жана котормочуну дайындашат. Долбоорлорду бир нече күн мурун сураңыз. Голландиялык текст - бул күчүндө болгон текст.

Ишеним кат аркылуу кол коюу

Сиздин Нидерландияда болушуңуз шарт эмес. Нотариалдык кеңсенин кызматкерине сиздин атыңыздан кол коюуга уруксат берген ишеним кат ( volmacht ) берүү кадыресе көрүнүш. Ишеним каттын өзүнө, адатта, нотариустун алдында — Нидерландияда же чет өлкөдө — легалдаштыруу же апостиль коюу менен, көбүнчө күбөлөндүрүлгөн котормосу менен кол коюлушу керек. Аны бир нече жума мурун уюштуруп коюңуз; акчаны адалдоо эрежелери боюнча инсандыгын тастыктоо дагы эле күчүндө.

Каттоо жана менчик укугу өткөн учур

Кол коюлгандан кийин нотариус документти Кадастерде сакталган мамлекеттик реестрлерге, адатта, ошол эле күнү электрондук түрдө көрсөтөт; андан кийин ал Базисрегистрати Кадастерине иштетилет, бул орто эсеп менен үчтөн алты жумушчу күнгө чейин созулат. Санариптик түрдө берилген ар бир өткөрүп берүү актысы же ипотекалык документ үчүн каттоо 88 евро турат.

Менчик укугу кол коюудан эмес, каттоодон өткөндөн кийин өтөт (3:89 BW беренеси). Каттоо документ Кадастрга сунушталган учурдан тартып күчүнө кирет (3:19 BW беренеси), ошондуктан кол коюу менен каттоонун ортосундагы аралык кыска кармалат. Андан кийин нотариус акчаны берүүдөн мурун акыркы текшерүүнү жүргүзөт.

Төлөмдөр жана нотариусту ким тандайт

Бар болгон үйлөр дээрлик ар дайым сатылат kosten koper — "сатып алуучу үчүн чыгымдар": сатып алуучу өткөрүп берүү салыгын жана өткөрүп берүү актынын баасын төлөйт. Сатып алуучу төлөгөндүктөн, сатып алуучу адатта нотариусту тандайт. Сатуучу агенттин сунушун жөн гана кабыл албаңыз.

Нотариалдык төлөмдөр мыйзам менен белгиленбейт жана кеңселер арасында өзгөрүп турат, андыктан жазуу жүзүндөгү бааларды алып, окшоштор менен салыштырыңыз. Баада өткөрүп берүү актысы жана ипотекалык келишим үчүн төлөмдөр, Kadaster каттоо акысы, издөө чыгымдары жана котормо, тилмеч же ишеним кат үчүн ар кандай төлөмдөр өзүнчө көрсөтүлүшү керек. Которуу салыгы өзүнчө жана салык органдарына төлөнөт: мүлктө негизги турак жай катары жашай турган сатып алуучу үчүн 2%, мүлктүн жылдык индекстелген наркынын чегинде жашаган 18 жаштан 34 жашка чейинки квалификациялуу сатып алуучулар үчүн бир жолку бошотуу, сатып алуучу өзү жашабай турган турак жай үчүн 8% жана турак жай эмес мүлк үчүн 10.4%.

Сатуучу каржылык кыйынчылыкка туш болгон учурда

Эгерде сатуучу ашыкча карызга батып калса же банкроттукка бара жатса, келишим менен өткөрүп берүүнүн ортосундагы ажырым кооптуу болуп калат: кредитор сиздин мүлкүңүздүн кыймылсыз мүлкүн каттоодон өткөрө электе эле камакка алууну катташы же сатуучу банкрот деп жарыяланышы мүмкүн — бул сизге үйдүн ордуна төлөөгө жөндөмсүз сатуучуга каршы доомат калтырат.

Нидерландиянын мыйзамы өзгөчө коргоону камсыз кылат: сатып алуунун өзү мамлекеттик реестрлерде катталышы мүмкүн (7:3 BW беренеси), бул кадам көбүнчө Vormerkung деп аталат . Ал катталгандан кийин, кийинки айрым окуялар, анын ичинде күрөө коюулар жана сатуучунун банкроттугу, эгерде которуу анын ичинде болсо, чектелген мыйзамдуу мөөнөткө сизге каршы козголбойт. Бул автоматтык түрдө эмес: нотариус аны шарттарга жана мөөнөттөргө ылайык уюштурушу керек. Эгерде издөөлөрдө баадан ашкан күрөө же ипотека аныкталса, дароо өзүнчө кеңеш алыңыз.

Акчаны адалдоо эрежелери, аныктоо жана отчет берүү

Бул чет элдик сатып алуучуларды эң таң калтырат. Нотариустар Нидерландиянын акчаны адалдоого каршы күрөшүү мыйзамынын, Wwft (1a беренеси Wwft) алкагында иш алып барышат жана кардарларды тийиштүү түрдө текшерүүнү жүргүзүшү керек (3 Wwft беренеси): инсандыгыңызды аныктоо жана текшерүү, компания катышкан жерде акыркы бенефициардык ээсин аныктоо, мамилелердин максатын жана мүнөзүн аныктоо жана транзакцияларды үзгүлтүксүз көзөмөлдөө.

Иш жүзүндө нотариус инсандыгын тастыктоочу документтердин түп нускасын талап кылып, тоскоолдук жаратуучудай сезилген суроолорду берет: акча кайдан келет, аны кантип топтогонсуз, каражаттар эмне үчүн белгилүү бир өлкөдөн же эсептен келет жана сатып алуучу компанияны ким көзөмөлдөйт. Банктык көчүрмөлөрдү, башка мүлктү сатууну тастыктаган документтерди, белек келишимин же эмгек китепчесин берүүнү күтүңүз. Үчүнчү тараптан, ЕСтен тышкары же түшүнүксүз түрдө алынган каражаттар текшерүүнү талап кылат жана бүтүрүүнү кечеңдетет.

Нотариус ошондой эле мыйзамдуу түрдө адаттан тыш бүтүмдөр жөнүндө Нидерландиянын Финансылык чалгындоо бөлүмү болгон FIU-Nederlandга билдирүүгө милдеттүү (16-берене Wwft). Нотариус сизге отчет берилгенин айтпашы мүмкүн. Мунун бири да жеке же сүйлөшүүгө мүмкүн эмес: башында эле нотариуска каражаттарыңыздын документтештирилген эсебин бериңиз, ошондо процесс жакшы өтөт.