Нидерландияда алдын ала сатып алуу келишими эч кандай алдын ала эмес. Анын голландиялык аталышы, voorlopige koopovereenkomst, тарыхый жактан туура эмес: сатып алуучу жана сатуучу экөө тең кол койгондон кийин, милдеттүү келишим пайда болот жана эки тарап тең жөн эле кетип кала албайт. Үй сатып алган керектөөчүнүн себебин түшүндүрбөстөн сатып алууну токтотууга үч күнү бар; андан кийин чыгуунун жалгыз жолу - каржылоо шарты, экинчи тараптын макулдугу же бузуу үчүн юридикалык негиз сыяктуу макулдашылган шарт.
Кандай voorlopige koopovereenkomst чынында
Келишим убактылуу деп аталат, анткени ал нотариалдык өткөрүп берүү актысы алдында түзүлгөн. Бул анын убактылуу экендигинин бирден-бир мааниси. Нидерландиянын мыйзамы боюнча кыймылсыз мүлккө менчик укугу жарандык-укуктук нотариус (notaris) тарабынан түзүлгөн жана Кадастерде катталган акт аркылуу гана өтөт, ошондуктан кол коюу менен бүтүрүүнүн ортосунда тараптар бири-бирине байланган, бирок мүлк али кол которгон эмес, адатта бир айдан үч айга чейинки мөөнөт бар. Сатып алуу келишими бул мөөнөттү жөнгө салат.
Андагы эки милдеттенме тең реалдуу. Сатуучу мүлктү макулдашылган абалда жана ачыкталбаган тоскоолдуктардан бошотуп бериши керек; сатып алуучу бааны төлөп, макулдашылган күнү нотариуска келиши керек. Муну аткарбоо келишимди бузуу болуп саналат жана Нидерландия рыногунда колдонулган үлгү келишимдер ага айып пул салат. Документте жөн гана ниет жазылган деп ишенип кол койгон ар бир адам эмне кылганын туура эмес түшүнгөн болот.
Келишимде эмнелер камтылышы керек
Сатуу келишими тараптар объект жана баа боюнча макулдашкандан кийин пайда болот. Башка бардык нерселерди мыйзам менен толтурса болот, бирок ишке жарамдуу голландиялык сатып алуу келишиминде бир топ көп нерселер жазылат: тараптардын толук аты-жөнү жана даректери, мүлктүн кадастрдык аталышы менен так сүрөттөлүшү, баасы, өткөрүп берүү күнү, кандай кыймылдуу товарлар камтылганы жана мүлк жеткирилген мамлекет.
Андан тышкары, ким кайсы тобокелдикти алып жүрөрүн аныктаган жоболор бар. Кайсы шарттар аткарылышы керек жана качан аткарылышы керек. Сатып алуучу депозит төлөйбү же банк кепилдигин береби. Сатуучу мүлк жөнүндө эмнени билдирген жана сатып алуучу белгилүү кемчилик катары эмнени кабыл алат. Сатуучу топурактын булганышы, жер астындагы күйүүчү май багы, асбест, эстеликтин абалы же кошунасы менен активдүү талаш-тартыш сыяктуу маселелерди ачыкка чыгарганбы. Аяктагандан кийинки талаш-тартыштардын көпчүлүгү эч качан жазылбаган өкүм боюнча талаш-тартыштарга айланат.
Жазуу жүзүндөгү форма жана үч күндүк эс алуу мөөнөтү
Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:2-беренеси (Burgerlijk Wetboek) турак жайды кесип же бизнес менен алектенбеген жеке адам сатып алганда колдонулат. Андан эки эреже келип чыгат. Сатып алуу жазуу жүзүндө түзүлүшү керек, андыктан баа боюнча оозеки келишим үйдүн жеке сатып алуучусун милдеттендирбейт. Ал эми сатып алуучунун кол коюлган келишимдин көчүрмөсүн алгандан кийинки күндөн тартып үч күндүк муздатуу мөөнөтү (bedenktijd) бар, анда сатып алуу эч кандай себеп көрсөтпөстөн жана эч кандай карызсыз токтотулушу мүмкүн.
Иштерди үч детал чечет. Мөөнөт ишемби, жекшемби же майрам эмес, кеминде эки күндү камтышы керек, андыктан жума күнкү жеткирүү сатып алуучуга дем алыш күндөрүн чыгымга учуратпайт. Мөөнөт кол коюлган документти алгандан тартып эсептелет, ошондуктан өткөрүп берүү учуру жазылышы керек. Ал эми укук сатып алуучуга гана таандык: келишимге өкүнгөн сатуучуда, ошондой эле компания болгон же бизнес жүрүшүндө сатып алып жаткан сатып алуучуда да эч кандай муздатуу мөөнөтү болбойт. Коргоо сатып алуучунун пайдасына келишимдик түрдө жүргүзүлүшү мүмкүн эмес.
Муздатуу мөөнөтү кыска жана ал абсолюттук. Аны сүйлөшүү үчүн эмес, келишимди текшерүү үчүн колдонуңуз. Эгерде ошол эле тараптар алты айдын ичинде ошол эле мүлктү жаңы сатып алуу боюнча келишим түзүшсө, сатып алуучу жаңы үч күн албайт.
Шарттар: voorbehoud чындыгында кандайча иштейт
Шарт же voorbehoud – бул сатып алуучунун мамилени жөнгө салуу мөөнөтү аяктагандан кийинки негизги качуу жолу. Эң белгилүүсү – каржылоо шарты (financieringsvoorbehoud), ал сатып алуучуга ипотекалык сунуш алынбаса, сатып алууну токтотууга укук берет. Ал автоматтык түрдө эмес. Ал келишимде жазылган учурда гана бар, ал жерде көрсөтүлгөн күнгө чейин гана күчүндө болот жана адатта, аны өз убагында берилген жана баш тартуулар жөнүндө документтер менен тастыкталган жазуу жүзүндөгү билдирүү менен гана колдонууга болот.
Акыркы талап адамдарды кууп чыгат. Датаны өткөрүп жиберген же колдоого алынбаган электрондук кат жөнөткөн сатып алуучу шартты жоготот жана каржылай албаган сатып алууга милдеттүү бойдон калат, бул айып пул жөнүндөгү берене дал ушул жагдайга арналган. Эгерде ипотека боюнча кеңешчиге көбүрөөк убакыт керек болсо, сатуучудан жазуу жүзүндө мөөнөттү узартууну сураныңыз жана аны жазуу жүзүндө узартууну сураныңыз. Башка шарттар да кеңири таралган: канааттандырарлык курулуш изилдөөсү, сатып алуучунун өз үйүн сатуусу, уруксат берүү же муниципалитеттин максаттуу пайдалануу боюнча оң жыйынтыгы.
Депозит, банк кепилдиги жана айып пул жөнүндө жобо
Нидерландиянын кыймылсыз мүлк агенттеринин ассоциациялары колдонгон үлгү келишимдер сатып алуучудан нотариустун кардарынын эсебине депозит төлөөнү же ошол эле суммадагы, адатта сатып алуу баасынын он пайызын түзгөн банк кепилдигин берүүнү, келишимди муздатуу мөөнөтү аяктагандан кийин белгиленген жуманын ичинде талап кылат. Ошол эле моделдерде баанын он пайызы өлчөмүндө айып пул салынат, ал аткаруу милдеттенмесинен тышкары же сатуучу тарап кеткен учурда компенсация катары төлөнөт.
Айып пул автоматтык түрдө төлөнбөйт. Эреже катары, милдеттенмени аткарбаган тарапка алгач белгиленген мөөнөттө аткаруу үчүн жазуу жүзүндө эскертүү берилиши керек жана ошол мөөнөт аяктагандан кийин гана милдеттенмени аткарбаган тарап болуп эсептелет. Андан кийин жабыр тарткан тарап төмөнкүлөрдү тандайт: милдеттенмени аткарууну талап кылуу же милдеттенмени токтотуу жана айып пулду талап кылуу. Сот келишимдик айып пулду азайтышы мүмкүн, бирок адилеттүүлүк ачык талап кылган учурларда гана, бул талап коюучу сыноо болуп саналат; судья жөн гана сумманы азайтат деп ойлоо - бул начар план.
Vormerkung: позицияңызды коргоо үчүн сатып алууну каттоо
Кол коюу менен өткөрүп берүүнүн ортосунда сатып алуучу ачыкка чыгат. Сатуучу ошол эле үйдү башка бирөөгө сатып жибериши, ага ипотека бериши же банкрот деп жарыяланышы мүмкүн, ал эми сатып алуу келишими өзүнчө сатып алуучуга жеке дооматты гана берет. Жарандык кодекстин 7:3-беренеси кыймылсыз мүлктү сатып алууну мамлекеттик реестрлерде каттоого мүмкүндүк берет. Vormerkung немисче аталышы менен белгилүү болгон бул каттоо сатып алуучуну кийинчерээк сатуудан, кийинчерээк ипотекадан, камакка алуудан же сатуучу тараптын төлөөгө жөндөмсүздүгүнөн коргойт.
Каттоо нотариус тарабынан жүргүзүлөт жана аз чыгымды талап кылат. Эгерде мүлк алты айдын ичинде өткөрүлүп берилбесе, анын күчү артка карай жоголот жана ошол эле тараптардын ортосундагы жаңы каттоо дагы алты айга токтотулат, ошондуктан бул мөөнөтсүз брондоонун ордуна кадимки бүтүрүү мезгили үчүн калкан болуп саналат. Үч күндүк муздатуу мезгилинде каттоо нотариалдык актты талап кылат. Бүткөрүүгө чейин узак аралык болгон же сатуучунун каржылык абалы белгисиз болгон ар кандай сатып алуулар үчүн ал демейки шартта болушу керек.
Эч нерсеге кол коюла электе сүйлөшүүлөрдү токтотуу
Келишимге чейин эч нерсеге кол коюлбаган этап бар жана Нидерландиянын мыйзамдары аны толугу менен эркин калтырбайт. Баштапкы чекит - ар бир тарап сүйлөшүүлөрдү токтото алат. Бул эркиндик экинчи тарап келишимдин түзүлүшүнө негиздүү түрдө таяна алган же башка себептерден улам келишимди бузуу кабыл алынгыс болгон жерде аяктайт; мындай жагдайларда кетип калган тарап чыгымдар үчүн жана өзгөчө учурларда келишимдин жоголушу үчүн жооптуу болушу мүмкүн. Жогорку Сот бул тестти 2005-жылдын 12-августундагы CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) ишиндеги чечиминде белгилеген жана аны так колдонот: бузулган сүйлөшүүлөр үчүн жоопкерчилик эреже эмес, өзгөчө учур.
Бизнес сатып алуулар боюнча ниет каттары
Бизнести же акцияларды сатууда, келишимге чейинки документ - бул ниет кат (intentieverklaring). Бул жерде энбелги формулировкадан анчалык деле маанилүү эмес. Көпчүлүк ниет каттарында коммерциялык шарттар милдеттүү эмес бойдон калат, ошол эле учурда бир нече пункттар толугу менен милдеттүү болуп саналат: купуялуулук, белгиленген мөөнөткө эксклюзивдүүлүк, тийиштүү текшерүү чыгымдарын ким төлөйт, колдонуудагы мыйзам жана форум. Эгерде акцияларды сатып алуу келишимине кол коюлганга чейин эч кандай келишим болбошу керек деген ниет болсо, анда муну бир гана так сүйлөм менен айтыңыз, анткени аяктаган келишим сыяктуу окулган кат келишим катары каралат.
Ачыктоо, тергөө жана тобокелдикти которгон жоболор
Нидерландиянын мыйзамы кемчиликтер үчүн жоопкерчиликти сатуучунун ачыкка чыгаруу милдети менен сатып алуучунун иликтөө милдетинин ортосунда бөлүштүрөт. Сатуучу сатып алуучу сурабаса дагы, кадимки колдонууга тоскоол болгон кемчиликтер жөнүндө билгендерин сатып алуучуга айтып бериши керек; чатырдан агып жаткан нерсе же структуралык көйгөй жөнүндө унчукпай турган сатуучу кийинчерээк сатып алуучунун карабагандыгынын артына жашына албайт. Сатып алуучу өз кезегинде суроо-талаптарды сатып алуучу кылдаттык менен жасашы керек, бул эски мүлк үчүн адатта структуралык изилдөөнү билдирет.
Эки милдет кездешкен жерде, сатуучунун милдети жалпысынан үстөмдүк кылат: белгилүү кемчилик жөнүндө унчукпай коюу сатып алуучу иликтебегендиктен оңдолбойт. Ошондуктан стандарттуу келишимдерде чек араны жылдыруу үчүн иштелип чыккан бир катар пункттар бар. Жаш курагы боюнча пункт (ouderdomsclausule) мүлктүн эски экенин жана сатып алуучу курулуштун төмөнкү стандартын кабыл алаарын белгилейт. Жашабагандык жөнүндөгү пункт (niet-zelfbewoningsclausule) мүлктө эч качан жашабаган жана ошондуктан ал жөнүндө көп нерсе айта албаган мураскорлор жана инвесторлор тарабынан колдонулат. Сатып алуучу аталган кемчиликти кабыл алган пункт ал кемчиликти талкуудан толугу менен алып салат.
Бул пункттардын бири да зыянсыз шаблон эмес. Ар бири сатып алуучу кийинчерээк эмнени талап кыла аларын чектейт жана ар бири сүйлөшүүгө болот. Эгерде сатуучу процесстин аягында бирөөнү кошсо, муну эмнени билгенин суроо үчүн белги катары кабыл алып, жоопту электрондук почтага эмес, келишимге жазып коюңуз.
Кол коюудан мурун эмнени текшерүү керек
Сатып алып жаткан нерсеңиздин сүрөттөмөсүн сатуу брошюрасына эмес, кадастрдык көчүрмөгө жана пландарга карап окуп чыгыңыз. Сиз таянган ар бир шарт документте, аны колдонуунун датасы жана жол-жобосу менен кошо бар экенин текшериңиз. Аяктоо күнүн ипотекалык сунушуңуздун мөөнөтү бүткөн күн менен, ал эми эгер сиз дагы сатып жатсаңыз, өзүңүздүн сатууңуздун аяктоо күнү менен текшериңиз. Сатуучунун эмнени билдиргенин жана эмнени кабыл алганыңызды текшериңиз, анткени мүлктү ошол бойдон кабыл алуу жөнүндөгү жобо кийинчерээк сиздин чараларды бир топ чектейт.
Эки жагдай өзүнчө көңүл бурууга арзыйт. Кемчиликтер боюнча арыздар табылгандан кийин акылга сыярлык мөөнөттө берилиши керек; кыймылдуу буюмдарды керектөөчүлөр сатып алуусуна тиешелүү болгон эки айлык белгиленген эреже үй сатып алууга колдонулбайт, бирок кечиктирүү сатып алуучуга дооматын жоготууга алып келет. Ал эми которуу салыгы, ипотекалык пайыздык жеңилдиктер жана сиз тандаган курулуштун ар кандай салык кесепеттери сиздин юристиңиз же кыймылсыз мүлк агентиңиз үчүн эмес, салык кеңешчиси үчүн маанилүү.
Law and More сатып алуучулар жана сатуучулар үчүн голландиялык сатып алуу келишимдерин карап чыгат жана долбоорлорун даярдайт, шарттарды жана бүткөрүү мөөнөттөрүн сүйлөшөт жана келишим ишке ашпай калганда жана айып пул салынганда чара көрөт. Биздин келишим юристтер голланд жана англис тилдеринде иштеп, өз позицияңыз боюнча так жооп бериңиз. Ошондой эле биздин макалаларды караңыз Нидерландыда үй сатып алуу жана нотариустун ролу, Башкача айтканда, байланыш Law & More B.V. келишимиңизди муздатуу мөөнөтү бүтө электе текшертип алуу үчүн.
