Нидерландыда кыймылсыз мүлк адвокаты: vastgoedadvocaat эмне кылат

Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча адвокат ( vastgoedadvocaat) – бул мүлк маселесинде сиз үчүн жалгыз иш алып барган адвокат: сатып алуу келишимин карап чыгуу жана сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү, мүлктүн укуктук абалын иликтөө жана талаш-тартыш пайда болгон учурда сот иштерин жүргүзүү. Жарандык-укуктук нотариус (notaris) жана кыймылсыз мүлк агенти (makelaar) башкача иш жасашат: нотариус сатып алуучу менен сатуучунун ортосунда калыс болушу керек, ал эми агент сүйлөшүүлөрдү жүргүзөт, бирок эч кандай юридикалык кеңеш бербейт.

Үлгү келишим боюнча үй сатып алуу үчүн сизге көп учурда адвокаттын кереги жок. Коммерциялык мүлк, курулуш пландары, узак мөөнөттүү ижара, батир укуктары, ижарага берилген имарат же курулуш аяктагандан кийинки талаш-тартыштар үчүн, адатта, адвокаттын кереги жок. Төмөндө биз адвокат эмне кылаарын, качан көрсөтмө берүүгө арзыарын жана көпчүлүк мүлк иштери кайсы мөөнөттөрдө чечилерин түшүндүрөбүз.

Кыймылсыз мүлк боюнча адвокат нотариус жана агент жасабаган эмнени жасайт?

Юрист - бул үчөөнүн ичинен сизге юридикалык тобокелдик боюнча кеңеш берген жана сиз үчүн соттошушу мүмкүн болгон жалгыз адам. Нотариус которууну расмий түрдө жүргүзөт; агент мүлктү таап, баасын сүйлөшөт.

Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк бүтүмдөрүнө чындап эле ар башка мандаттарга ээ болгон үч адис катышат. Аларды чаташтыруу - сатып алуучунун көйгөйдү кеч байкашынын эң көп кездешкен себеби.

Нотариус мамлекеттик кызматты ээлейт жана падышанын жарлыгы менен дайындалат. Нотариус өткөрүп берүү актысы (akte van levering) жана ипотекалык актысы (hypotheekakte) түзөт жана аларды Жер каттоосунда (Kadaster) каттайт. Нотариус ошондой эле менчик укугун жана катталган ар кандай милдеттенмелерди текшерет жана сатып алуу баасын үчүнчү тараптын эсеби аркылуу жүргүзөт. Нотариус эки тарапка тең кабарлашы керек жана бир тарапты ээлей албайт. Иш жүзүндө бул нотариус сизге кайсы бир пунктта эмне деп жазылганын айтат, бирок сиз аны кабыл алышыңыз керекпи же жокпу, айта албайт дегенди билдирет.

Кыймылсыз мүлк агенти аны жалдаган адам үчүн иштейт. Сатуучу агент сизге эмес, сатуучуга милдеттенет. Сатып алуучу агент юридикалык тобокелдик боюнча эмес, баа, шарт жана сүйлөшүүлөр боюнча кеңеш берет. Эки агент тең сиз үчүн сот иштерин жүргүзө албайт.

Адвокат алардын ортосундагы боштукту толтурат. Нидерландиянын мүлк укугунда бул менчик укугун жана ага катталган милдеттенмелерди карап чыгууну, ошондой эле пландаштыруу жана уруксат берүү абалын текшерүүнү билдирет. Адвокат мүлктүн убада кылынган нерсеге дал келерин баалайт, чечим шарттарын түзөт же өзгөртөт, ошондой эле эмнеден баш тарта алаарыңыз жана кандай тобокелчилик менен экениңиз жөнүндө кеңеш берет. Эгерде маселе жаралса, адвокат милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө билдирүү жөнөтөт, убактылуу жардам сурайт же доо арыз берет. Адвокат сиздин жеке кеңешчиңиз катары сизге купуялуулукту сактоого милдеттүү жана агент менен нотариустан айырмаланып, сиздин атыңыздан иш алып барышы мүмкүн.

Үч ролду кандайча салыштырууга болот?

Нотариустун катышуусу сиздин жеке юридикалык кеңешиңиздин ордун баса албайт. Документ нотариуска жеткенге чейин, адатта, сатып алуу келишимине кол коюлуп, чечим кабыл алуу шарттарынын мөөнөтү бүткөн болот. Ошондуктан, юрист сиз кол койгондон кийин эмес, кол койгонго чейин көбүрөөк баалуулук кошот. Үй сатып алууда голландиялык нотариустун ролу боюнча биздин колдонмодо нотариус эмнени текшерип, эмнени текшербей турганы көрсөтүлгөн.

Кыймылсыз мүлк боюнча адвокат качан керек?

Бүтүмдөгү тобокелдик коммерциялык эмес, мыйзамдуу болгондо, сизге бирөө керек. Бул коммерциялык мүлккө, өнүктүрүү пландарына, конуштарга, узак мөөнөттүү ижарага, батир укуктарына, чет өлкөдө жашаган сатып алуучуларга жана кемчиликтер үчүн жоопкерчилик тартпаган сатууларга тиешелүү.

Батирди сатып алуунун ар бир этабында адвокаттын жардамы талап кылынбайт. Стандарттуу келишим боюнча, кадимки шарттар менен жана адаттан тыш менчик укугу жок, кадимки турак жай сатып алуу, адатта, агент жана нотариус тарабынан жетиштүү деңгээлде жакшы каралат. Төмөндөгү кырдаалдар ар башка. Алардын ар биринде ката он миңдеген еврого же мүлктү бир нече жылга пайдаланууга алып келиши мүмкүн.

Коммерциялык мүлк эң ачык мисал. Кеңсени, дүкөндү, кампаны же аралаш максаттагы имаратты сатып алуу ижара укугун, пландаштыруу укугун, топурак жана экологиялык жоопкерчиликти, ошондой эле КНС менен которуу салыгын өз ара байланыштырат. Көп учурда сизди жаңы ээси катары укуктары менен байланыштырган учурдагы ижарачы болот. Турак жай үлгүсүндөгү келишим жөн гана бул үчүн түзүлгөн эмес.

Экинчи учур - өнүктүрүү жана оңдоо долбоорлору. Эгерде сатып алуунун баасы мүлктү курууга, кеңейтүүгө же пайдаланууну өзгөртүүгө уруксат алуудан көз каранды болсо, келишим сизди милдеттендиргенге чейин пландаштыруу позициясын текшеришиңиз керек. Андан кийин келишимде уруксатка байланыштуу шарт болушу керек. Айлана-чөйрөнү коргоо жана пландаштыруу мыйзамына ылайык экологиялык уруксат боюнча биздин колдонмодо эмнеге кайрылуу керектиги жана канча убакыт талап кылынары түшүндүрүлөт.

Калган учурлар ошол эле логикага ылайык келет:

• Кыймылсыз мүлктөн алынган мүлк. Бир нече мураскорлор кызматташууга тийиш, бирок мурас дагы эле чечилбей калышы мүмкүн.
• Узак мөөнөттүү ижара (erfpacht). Жердин ижара акысы, карап чыгуу мөөнөттөрү жана муниципалитеттин жалпы шарттары мүлктүн чыныгы баасын аныктайт.
• Батирдин укуктары. Бөлүү актысы жана менчик ээлеринин бирикмеси сизге өтүүчү милдеттенмелерди камтыйт.
• Чет өлкөдө жашаган сатып алуучу. Нидерландия жана чет өлкө мыйзамдарын аныктоо, каржылоо жана өз ара аракеттенүү - мунун баары убакытты талап кылат.
• Мүлктө эч качан жашабаган сатуучу. Мындай сатуучулар, адатта, кемчиликтер үчүн жоопкерчиликти чектөөчү берене менен сатышат.

Эгер сиз жеке адам катары үй сатып алып жатсаңыз жана кандай коргоого ээ экениңизди билгиңиз келсе, Нидерландияда экспат катары үй сатып алуу жана чогуу үй сатып алуу боюнча биздин көрсөтмөлөрдү окуп чыгыңыз . Алар эң көп кездешүүчү кырдаалдарды камтыйт.

Сатып алуу келишими кандай эрежелер менен жөнгө салынат?

Жеке сатып алуучу үй сатып алганда, келишим жазуу жүзүндө түзүлүшү керек, андан кийин сатып алуучу үч күндүк муздатуу мөөнөтүн алат. Андан кийин, туура макулдашылган жана туура колдонулган чечүүчү шарттар гана сатып алуучуга акысыз баш тартууга мүмкүндүк берет.

Сатып алуу келишиминде (koopovereenkomst) бааны, өткөрүп берүү күнүн, эмнелер кирерин, кайсы чыгымдарды ким көтөрөрүн жана кайсы бир тарап милдеттенмесин аткарбай калган учурда эмне болорун белгилейт. Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:2-беренесиндеги (Burgerlijk Wetboek, BW) эки эреже үй жеке сатып алуучуга сатылганда кандайча пайда болорун жөнгө салат. Экөө тең көп учурда туура эмес түшүнүлөт.

Оозеки келишим милдеттүүбү?

Жеке сатып алуучуга үй сатуу үчүн эмес. BW 7:2(1) беренесине ылайык, турак жайды жеке адам болгон сатып алуучуга, башкача айтканда, кесиби же бизнеси менен алектенбеген адамга сатуу жазуу жүзүндө катталышы керек.

Эки тарап тең жазуу жүзүндөгү келишимге кол коймоюнча, кол алышуу же электрондук кат алмашуу канчалык бекем көрүнбөсүн, эч кандай күчүнө кирген келишим жок. Бул эки тарапты тең камтыйт: сатуучу дагы эле жогорку сунушту кабыл ала алат, ал эми сатып алуучу дагы эле баш тарта алат. Бул эреже коммерциялык мүлккө же бизнес жүргүзүү учурунда сатып алган сатып алуучуга тиешелүү эмес. Ал жерде оозеки келишим күчүнө кириши мүмкүн.

Эс алуу мезгили кандайча иштейт?

BW 7:2(2) беренесине ылайык, турак жайды жеке сатып алуучу үч күндүн ичинде себебин түшүндүрбөстөн жана эч кандай карызы жок сатып алуу келишимин токтото алат. Мөөнөт сатып алуучу кол коюлган келишимдин көчүрмөсүн алгандан кийинки күндөн тартып эсептелет.

Жалпы мөөнөттөрдү чектөө жөнүндө мыйзамга (Algemene termijnenwet) ылайык, мөөнөт ишемби, жекшемби же мамлекеттик майрам эмес, кеминде эки күндү камтый тургандай кылып узартылат. Ошондуктан, иш жүзүндө бул мөөнөт көп учурда үч календардык күндөн узунураак болот. Бул укук сатып алуучуга гана таандык; сатуучунун эквиваленти жок. Сиз мөөнөттүн ичинде келишимден баш тартуу жөнүндө билдиришиңиз керек жана муну далилдөө үчүн жазуу жүзүндө билдирүү акылдуулукка жатат. Нидерландияда мүлк сатып алуудан баш тартуу боюнча биздин колдонмодо келишимден чыгуу мөөнөтү аяктагандан кийин кала турган жолдор көрсөтүлгөн.

Эмне үчүн чечим кабыл алуучу шарттар сатып алуучунун чыныгы коргоосу болуп саналат?

Анткени, муздатуу мезгилинен кийин алар келишимден эч кандай чыгымсыз чыгуунун жалгыз жолу болуп саналат. Алар мыйзамда каралган эмес: эгерде алар келишимде жок болсо, анда алар жок.

Чечүүчү шарт (ontbindende voorwaarde) сизди ал туура макулдашылып, туура колдонулган учурда гана коргойт. Адаттагыдай шарт:

• каржылоо шарты, сатып алуучуга ипотекалык сунуш алуу үчүн белгиленген мөөнөттү, адатта төрт жумадан алты жумага чейин берүү;
• сатып алуучу ага таянган Улуттук ипотека кепилдиги (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) менен байланышкан шарт;
• курулуш текшерүүсүндө оңдоо чыгымдары макулдашылган чектен жогору болсо, сатып алуучуга баш тартууга мүмкүндүк берген курулуш изилдөө шарты;
• жөнөкөй үйдөн, уруксатка байланыштуу абалдан, колдонуунун өзгөрүшүнөн же соттук териштирүүнүн канааттандырарлык жыйынтыгынан башка эч нерсе үчүн.

Сатып алуучулар көбүнчө шартты колдонууда өздөрүнүн коргоосун жоготушат. Типтүү келишимдер сатып алуучудан сатуучуга макулдашылган мөөнөттө кабарлоону талап кылат. Каржылоо шарты үчүн сатып алуучу баш тартууну жазуу жүзүндөгү далилдер менен, адатта бирден ашык насыя берүүчүлөрдүн баш тартуулары менен да тастыкташы керек. Кечиктирилген билдирүү же документтерсиз билдирүү келишимди күчүндө калтырат. Шартты окуп чыгыңыз, датаны күндөлүгүңүзгө жазып коюңуз жана ипотекага арыз берип жатканда, ал баш тартылгандан кийин эмес, далилдерди чогултуңуз.

Кандай депозит жана айып пул колдонулат?

Стандарттык үлгүдөгү келишимдер сатып алуу баасынын он пайызы өлчөмүндө депозит же банк кепилдигин талап кылат. Ошол эле келишимдерде милдеттенмелерди аткарбаган тарап үчүн сатып алуу баасынын он пайызы өлчөмүндө айып пул каралган.

Депозит келишимде белгиленген мөөнөттө нотариустун үчүнчү тараптын эсебине которулат же банк кепилдиги менен алмаштырылат. Муну өз убагында аткарбоо өзү эле келишимди бузуу болуп саналат.

Айып пул бир тарап милдеттенмени аткарбагандан кийин төлөнөт жана ал дароо төлөнөт. Экинчи тарап аткарууну же андан жогору зыянды талап кылуу укугун сактап калат. Он пайыз мыйзамдуу эмес, келишимдик болуп саналат жана анын эки кесепети бар. Кол коюудан мурун аны сүйлөшүп алсаңыз болот. Ал эми BW 6:94-беренесине ылайык, эгерде аны толук колдонуу кабыл алынгыс болсо, сот келишимдик айып пулду азайтышы мүмкүн, бирок соттор бул ыйгарым укукту чектөө менен колдонушат. Эки пункт тең пунктту окубай туруп кол койгон сатып алуучуга жардам бербейт.

Юридикалык экспертиза эмнелерди камтыйт?

Юридикалык текшерүү менчик укугун, чек араларды жана мүлккө карата катталган бардык нерсени, ошондой эле анын пландаштыруу абалын карайт. Бул процесстин тез өнүгүп жаткан рынокто көп учурда өткөрүп жиберилген бөлүгү.

Имараттын курулушун изилдөө курулушту карайт. Юридикалык экспертиза курулуштун жайгашкан жеринин жана ага каршы катталган бардык нерсени карайт. Баштапкы чекит - Жер реестри. Анда менчик укугу, чек аралар, ипотека жана тиркелген мүлк, ошондой эле мүлккө каршы катталган милдеттенмелер көрсөтүлөт.

Жаңы ээси катары сизди кайсы тоскоолдуктар байлайт?

Тыгындар бир нече формада болот жана алар ар бир кийинки ээсин байлайт. Эң кеңири таралгандары:

• Сервитут (сервитут): коңшу мүлккө сиздин менчигиңизге карата укук берет, мисалы, жол укугу, дренаж укугу же курулушка чектөө коюу.
• Сапаттык милдеттенме (kwalitatieve verplichting): ар бир кийинки ээсин бир нерсеге чыдап турууга же бир нерседен баш тартууга милдеттендирет.
• Түбөлүктүү сүйлөм (kettingbeding): ээсине кийинки сатып алуучуга да ушундай эле милдеттенмени жүктөөгө милдеттендирет, адатта айып пул менен камсыздалат.
• Үстүнкү укук (opstalrecht): сиздин жериңиздеги курулуштарды же кабелдерди башка бирөөгө менчикке берет. Бул коммуналдык кызмат көрсөтүүчү компания же күн энергиясын орнотуу катышкан учурларда көп кездешет.
• Узак мөөнөттүү ижара (erfpacht): сиз жер ижара акысы жана мезгил-мезгили менен карап чыгуулар менен менчик эмес жердин ордуна ижарага алынган жерди сатып аласыз, бул мүлктүн экономикасын толугу менен өзгөртө алат.

Нидерландиядагы erfpacht жана узак мөөнөттүү ижара боюнча биздин колдонмо сереп кандайча иштээрин түшүндүрөт.

Пландоону, уруксаттарды жана пайдаланууну кантип текшересиз?

Учурдагы колдонууга уруксат берилгенин, ар бир өзгөртүү талап кылынган уруксаттын бар-жогун жана өзүңүздүн пландарыңыз муниципалдык айлана-чөйрөнү коргоо планына туура келерин текшериңиз. 2024-жылдын 1-январынан тартып бул суроолор Айлана-чөйрөнү коргоо жана пландаштыруу жөнүндө мыйзамга (Omgevingswet) тиешелүү.

Omgevingswet күчүнө киргенден кийин, муниципалдык зоналаштыруу пландары ар бир муниципалитет үчүн бирдиктүү экологиялык пландын (omgevingsplan) бир бөлүгү болуп калды. Көпчүлүк уруксаттар азыр бирдиктүү экологиялык уруксат (omgevingsvergunning) катары берилет. Практикалык суроолор өзгөргөн жок. Учурдагы колдонууга уруксат берилгенби? Ар бир кеңейтүү, доммер, конвертация же пайдаланууну өзгөртүү талап кылынган уруксат менен жүргүзүлдүбү? Мүлк менен эмне кылууну көздөп жатканыңыз планга туура келеби? Уруксат берилбеген кеңейтүү жөн гана кагаз көйгөйү эмес. Муниципалитет аны алып салууну талап кыла алат жана анын аткарылышын камсыз кылуу милдети болгондуктан, аны ордунда калтырууга көп учурда мүмкүнчүлүк аз.

План менен катар имараттын тизмедеги эстелик экенин жана корголгон шаар ландшафтында жайгашканын текшериңиз. Муниципалитет, провинция же мамлекет тарабынан алдын ала сатып алуу укугу (voorkeursrecht) түзүлгөнүн текшериңиз, ал 2024-жылдан бери мурдагы Муниципалитеттердин артыкчылыктуу укуктары жөнүндө мыйзамда эмес, Omgevingswetтин 9-бөлүмүндө жөнгө салынат. Ошондой эле топурактын булганышын же асбесттин бар-жогун текшериңиз. Коммерциялык мүлк үчүн экологиялык уруксаттарды, кеңсе имараттары үчүн энергетикалык этикетка милдеттенмелерин жана бизнес колдонууга тиркелген ар кандай лицензияларды өзүнчө текшериңиз.

Жашыруун кемчиликтер үчүн ким төлөйт?

Эгерде тобокелдик сатып алуучуга мыйзамдуу түрдө өткөрүлүп берилбесе, мүлк келишимге дал келбесе, сатуучу жоопкерчилик тартат. Бирок, сатып алуучу өз убагында даттанышы керек: кеч берилген доо ушул негизде гана жараксыз болуп калат.

BW 7:17 беренесине ылайык, жеткирилген мүлк келишимге ылайык келиши керек. Сатып алуучу мүлктүн кадимки колдонуу үчүн жана ачык макулдашылган ар кандай атайын колдонуу үчүн зарыл болгон сапаттарга ээ болушун күтүшү мүмкүн. Бул шайкештик стандарты жана ал бүткөндөн кийинки дээрлик ар бир талаш-тартыштын негизи болуп саналат.

Анын эки тарабында тең эки милдет бар. Сатуучу өзү билген жана сатып алуучунун чечими үчүн маанилүү болгон кемчиликтерди ачыкка чыгарышы керек. Сатып алуучу кылдат сатып алуучу эмнени иликтей турганын иликтеп чыгышы керек. Эгерде эки милдет тең бузулса, сатуучунун унчукпай калышы, адатта, сатып алуучунун карабагандыгынан да оор. Бирок ачык эскертүүчү белгини этибарга албаган сатып алуучу толук корголбойт.

Кайсы беренелер тобокелдикти которот?

Жаш курагы жана турак жайды ээлеп албоо жөнүндөгү жобо эң кеңири таралган. Экөө тең кемчиликти билип туруп, эч нерсе айтпаган сатуучуну коргобойт.

Үлгү сатып алуу келишимдери кемчиликтердин тобокелдигин дайыма кайра бөлүштүрөт. Жаш курагы боюнча жобо (ouderdomsclausule) сатып алуучу эски имараттын учурдагы курулуш стандарттарына жооп бербей турганын кабыл алаарын белгилейт. Эгерде сатуучу эч качан мүлктө, мисалы, кыймылсыз мүлктө же инвестордо жашабаган болсо, анда жашоого тыюу салуу жөнүндө жобо (niet-zelfbewoningsclausule) колдонулат. Ал сатуучу билбеген кемчиликтер үчүн жоопкерчиликти чектейт. Эки жобо тең сүйлөшүүгө болот жана алардын так тексти чатыр үчүн ким төлөй турганын аныктайт.

Канчалык тез арыздануу керек?

BW 7:23(1) беренесине ылайык, сатып алуучу кемчиликти тапкандан кийин же ал табылышы керек болгон учурдан тартып акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде сатуучуга кабарлашы керек. Кемчиликке негизделген доомат ал кабарлоодон эки жылдан кийин жараксыз болуп калат (BW 7:23(2) беренеси).

Иш жүзүндө, кемчилик пайда болоору менен, иликтөөңүз аяктаганга чейин сатуучуга кат жазып, далилдерди сактап коюңуз. Жаңы курулган мүлк үчүн абал башкача, анын өзүнүн жеткирүү жана кепилдик режими бар; жаңы курулган үйлөрдөгү кемчиликтер боюнча биздин колдонмону караңыз.

Сатып алганыңызда учурдагы ижарачылар менен эмне болот?

Алар калышат. BW 7:226-беренесине ылайык, ижарага берилген мүлктү сатуу ижара келишимин токтотпойт: сатып алуучу үй ээсинин ордун ээлейт.

Бул ижара келишимин активдин бир бөлүгүнө, ал эми аны кайра карап чыгууну тийиштүү текшерүүнүн бир бөлүгүнө айлантат. Коммерциялык мейкиндик үчүн Нидерландиянын ижара мыйзамында кескин айырмаланган кесепеттери бар эки режим бар.

Соода жана мейманкана мейкиндиги 7:290 BW беренесинин коргоо режимине кирет. Жалпысынан алганда, бул дүкөндөрдү, ресторандарды, кафелерди, тамак-аш алып кетүүчү жайларды, мейманканаларды жана коомчулук үчүн ачык кассасы бар кол өнөрчүлүк ишканаларын камтыйт. Ижара келишимдери беш жылга жана беш жылга түзүлөт (7:292 BW беренеси), келишимди токтотуунун негиздери чектелүү жана көбүнчө мыйзамдуу, ал эми ижарачы күчтүү үзгүлтүксүздүктү коргоодон пайдаланат. Кеңселер, кампалар, практикалык практикалар жана башка бизнес мейкиндиктери 7:230a BW беренесинин жеңилирээк режимине кирет. Ал жерде тараптар алда канча эркин, бирок ижарачы келишимди токтотуудан кийин бошотуу мөөнөтүн узартууну соттон сурана алат.

Кайсы режим колдонулаары тараптар келишимге берген этикеткага эмес, иш жүзүндө макулдашылган пайдаланууга жараша болот. Туура эмес колдонуу имараттын баасын өзгөртөт. Стандарттык рыноктук документтер - бул үй ээсине пайда алып келүүчү жана көп учурда сүйлөшүүлөрдө олуттуу түрдө өзгөртүлүүчү ROZ моделиндеги ижара келишимдери. ROZ моделиндеги коммерциялык ижара келишими боюнча биздин колдонмо талкуулоого арзырлык жоболорду камтыйт жана Нидерландиянын мүлк укугу менен коммерциялык ижара укугун салыштыруу экөөнүн кандайча өз ара аракеттенишерин түшүндүрөт.

Турак жай ижарачылары катышкан учурларда, эрежелер 2024-жылдын 1-июлунда өзгөргөн. Ошондон бери, мөөнөттүү турак жай ижаралары чектелип, орто базардагы ижара акысы жөнгө салынат, бул үй ээсинин эмне кыла аларын чектейт. Нидерландиядагы ижарачылардын укуктары боюнча баракчабызда учурдагы абал баяндалган.

Батир сатып алууда эмнени текшерүү керек?

Бөлүү актысы, акыркы жалпы чогулуштардын протоколдору жана менчик ээлеринин бирикмесинин каржысын текшериңиз. Алар биргелешип тобокелдиктин көпчүлүк бөлүгүн чечишет.

Нидерландияда батир сатып алуу батирди сатып алуу укугун билдирет: имараттагы үлүш жана бир батирди пайдаланууга өзгөчө укук. Бөлүү актысы (splitsingsakte) жана ага тиркелген эрежелер батир менен эмне кыла алаарыңызды, эмне коммуналдык, эмне жеке менчик экенин жана чыгымдар кантип бөлүштүрүлөрүн аныктайт. Кыймылсыз мүлк агентинин маалыматтарында андай эмес. Менчик ээлеринин бирикмесине (Vereniging van Eigenaars, VvE) мүчөлүк автоматтык түрдө пайда болот жана андан баш тартууга болбойт.

Резервдик фондго жана узак мөөнөттүү тейлөө планына өзгөчө көңүл буруңуз. Каржылоосу жетишсиз жана фасады оңдоого муктаж болгон ассоциация жетишсиз каражатты мүчөлөрүнө төлөтөт, ал эми жаңы ээси төлөйт. BW 5:126-беренесине ылайык, менчик ээлеринин ассоциациясы капиталдык тейлөө үчүн резервдик фондду сактап турушу керек. Жылдык төгүм кеминде он жылдык узак мөөнөттүү тейлөө планына негизделиши же имараттын калыбына келтирүү наркынын кеминде 0.5 пайызын түзүшү керек. Экөөнүн бирин да аткарбаган ассоциация эскертүүчү белги болуп саналат.

Менчик ээлеринин бирикмесинин чечимине кантип каршы чыгасыз?

Сиз райондук соттон (kantonrechter) аны жокко чыгарууну суранасыз. BW 5:130-беренесине ылайык, сиз чечим жөнүндө билген же билишиңиз мүмкүн болгон күндөн тартып бир айдын ичинде муну жасашыңыз керек.

Сатып алгандан кийин, техникалык тейлөө, батирди өзгөртүү, тейлөө акысы же чогулуштарды өткөрүү боюнча талаш-тартыштар көп кездешет. Эгерде жалпы чогулуштун чечими мыйзамга, бөлүштүрүү актына же эрежелерге, же акылга сыярлык жана адилеттүүлүккө карама-каршы келсе, мүчө аны жокко чыгарууну талап кыла алат. Бир айлык мөөнөт өтө кыска. VvE жана Нидерландиянын батир укуктары боюнча биздин колдонмодо жол-жобо көрсөтүлгөн.

Мүлктү сатып алуу баасынан тышкары канча турат?

Нотариалдык төлөмдөрдү, жерди каттоо төлөмдөрүн, агенттин төлөмдөрүн, баалоо жана изилдөө чыгымдарын жана которуу салыгын (overdrachtsbelasting) күтүңүз. Которуу салыгынын ставкасы сиз мүлктө өзүңүз жашай турганыңызга жараша болот.

Сатып алуу баасы бүтүмдүн баасы эмес. Андан тышкары, өткөрүп берүү актысы үчүн нотариалдык төлөмдөр жана эгерде ипотека болсо, ипотекалык келишим кошулат. Жер каттоо акысын, ар кандай сатып алуучу агенттин акысын жана баалоо жана курулушту изилдөө чыгымдарын кошуңуз. Нидерландияда жайгашкан кыймылсыз мүлктү сатып алууда өткөрүп берүү салыгы алынат.

2026-жылы сиз негизги турак жай катары ээлей турган үй үчүн ставка 2 пайызды, ал эми ижарага берилүүчү же экинчи үй сыяктуу башка турак жай мүлкү үчүн 8 пайызды түзөт. Турак жай эмес мүлккө 10.4 пайыз салык салынат. 18 жаштан 35 жашка чейинки жана үйдө өздөрү жашай турган сатып алуучулар бир жолку баштапкы салыктан бошотуудан пайдалана алышат, эгерде мүлктүн наркы 2026-жылы 555 000 евродон ашпаса. Чендер, нарктын чеги жана шарттар жылдык салык планы аркылуу туураланат. Колдонулуучу эрежелер сатып алуу келишиминин датасында эмес, нотариалдык түрдө өткөрүп берүү күнүндө күчүндө болот. Милдеттенме түзүүдөн мурун учурдагы көрсөткүчтөрдү Салык башкармалыгы (Belastingdienst) же салык кеңешчиңиз менен текшериңиз. Жаңы курулган мүлктү сатып алуу, адатта, өткөрүп берүү салыгынын ордуна КНСке жатат, кош салык салуудан качуу үчүн өткөрүп берүү салыгынан бошотуу менен. Которуу салыгына жана сатып алуучунун чыгымдарына сереп салуубузда ар бир чыгым кайда туура келери көрсөтүлгөн.

Law & More салык түзүмү боюнча кеңеш бербейт. Айрым бүтүмдөр салыктын жыйынтыгына таасир этет, мисалы, кыймылсыз мүлк компаниясы үчүн активдер менен акциялар боюнча бүтүмдүн ортосундагы тандоо, КНС менен жаңы курулган имараттарга которулган салыктын өз ара аракеттениши же чет элдик инвестордун позициясы. Мындай учурларда биз сиздин салык боюнча кеңешчиңиз менен биргеликте иштейбиз жана юридикалык түзүмгө жана келишимге көңүл бурабыз.

Экинчи тарап аткара албаган учурда эмне кыла аласыз?

Милдеттенмени аткарбоо жөнүндө жазуу жүзүндөгү билдирүү менен баштаңыз. Эгерде сатуучу өткөрүп берүүдөн баш тартса же башка бирөөгө сатса, убактылуу жеңилдик жана мүлккө камак салуу мүлктүн сатылышын токтото алат.

Көпчүлүк мүлк талаш-тартыштары аз сандагы үлгүлөр боюнча жүрөт жана ар бирине жооп мазмунуна гана эмес, процедурасына да байланыштуу. Эгерде экинчи тарап кечиксе, адаттагыдай биринчи кадам - ​​бул аткаруу үчүн акылга сыярлык мөөнөт берген милдеттенмени аткарбай коюу жөнүндө жазуу жүзүндө билдирүү (BW 6:82-берене). Ансыз экинчи тарап, адатта, милдеттенмени аткарбай койгон болуп эсептелбейт жана зыяндын ордун толтуруу да, келишимди бузуу да мүмкүн эмес (BW 6:265-берене).

Эгерде сатуучу өткөрүп берүүдөн баш тартса же башка бирөөгө сатса, өткөрүп берүү боюнча кызматташууга мажбурлоо үчүн убактылуу жардам берүү жол-жоболору (kort geding) колдонулушу мүмкүн. Соттун уруксаты менен, мүлктү сатууга мүмкүн болбогондой кылып, жеткирүү үчүн алдын ала чечим кабыл алынышы мүмкүн. Эгерде кемчилик бүткөндөн кийин пайда болсо, төмөнкү тартипти аткарыңыз: кабарлоо, иликтөө, сандык баалоо жана андан кийин доомат.

Көпчүлүк мүлк иштери кайсы мөөнөттөрдө чечилет?

Мөөнөттөр эң көп зыян келтирет. Утуп алууга мүмкүн болбогон көптөгөн иштер маңызы боюнча эмес, мөөнөтүндө утулуп калган:

• муздатуу мөөнөтү: үч күн, кеминде эки жумушчу күн менен;
• чечүүчү шарттар: адатта келишимде көрсөтүлгөндөй бир нече жума;
• кемчилик боюнча арыз: табылгандан кийин акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде, андан кийин эки жылдын ичинде доомат коюу үчүн;
• менчик ээлеринин шериктештигинин чечимин жокко чыгаруу: бир ай.

Сатып алуучу же сатуучу көйгөйдү байкаганда жасай ала турган эң пайдалуу нерсе - бул алардын укуктарын коргоо үчүн экинчи тарапка дароо кат жазып, андан кийин кеңеш алуу.

Кыймылсыз мүлк боюнча адвокатты кантип тандайсыз жана кантип көрсөтмө бересиз?

Мүлк укугу жаатындагы тажрыйбаңыз, өз тилиңиздеги жеткиликтүүлүгү жана мөөнөттөрү, ошондой эле төлөмдүн түзүмү жөнүндө сураңыз. Андан кийин бардык документтерди биринчи жолугушууга алып келиңиз.

Биринчиден, адвокат чындыгында жалпы коммерциялык иш эмес, мүлк укугу боюнча иш алып барабы же жокпу, текшериңиз. Бул тармак техникалык, ал эми үлгү документтер жана рыноктук практика маанилүү. Экинчиден, адвокат сиздин бүтүмүңүз талап кылган тилде жана мөөнөттө иштей алабы же жокпу, текшериңиз, анткени чечим кабыл алуу шарты күтпөйт. Үчүнчүдөн, төлөмдөр кандайча түзүлөрүн сураңыз: саатына же туруктуу, эмнелер камтылган жана сиздин ишиңиз боюнча смета кандай болот. Бул иш башталганга чейин жазуу жүзүндө көрсөтүлүшү керек.

Биринчи жолугушууга колуңузда болгондун баарын алып келиңиз: маалыматтар, сатып алуу келишиминин долбоору, Жер кадастрынын көчүрмөсү, батир болсо, бөлүштүрүү актысы жана бирикменин документтери, мүлк ижарага берилсе, ижара келишими жана сатуучу же агент менен болгон кат алышуулар. Кол коюудан мурун карап чыгуу кийин талаш-тартыштын бир топ бөлүгүн түзөт. Ошондой эле, бул шарттарды өзгөртүүгө боло турган жалгыз этап.

Биз сатып алуучуларга, сатуучуларга, үй ээлерине, ижарачыларга, менчик ээлеринин ассоциацияларына, инвесторлорго жана куруучуларга Нидерландиянын мүлк маселелери боюнча кеңеш беребиз. Буга сатып алуу келишимдерин карап чыгуу жана сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү, юридикалык текшерүү, кемчиликтер жана шайкеш келбегендик боюнча дооматтар, узак мөөнөттүү ижара жана батир укуктары, коммерциялык ижара келишимдери, пландаштыруу жана уруксаттар, ошондой эле жарандык соттордогу соттук териштирүүлөр кирет. Байланыштуу темалар боюнча биздин Нидерландиянын кыймылсыз мүлк мыйзамдары боюнча колдонмолорубузду караңыз.

Кыскача

• Кыймылсыз мүлк боюнча адвокат сиз үчүн гана иштейт; нотариус калыс, ал эми кыймылсыз мүлк боюнча агент аны жалдаган адам үчүн иштейт.
• Адвокат жалдоонун эң жакшы учуру - кол коюуга чейин, ал эми чечүүчү шарттар жана мөөнөттөр боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзүүгө болот.
• Үйдү жеке менчик сатып алуучу жазуу жүзүндөгү талапты жана үч күндүк макулдашуу мөөнөтүн талап кылат (BW 7:2-берене); андан кийин сизди макулдашылган чечим кабыл алуучу шарттар гана коргойт.
• Кемчилик табылгандан кийин акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде арызданыңыз (BW 7:23-берене) жана бир айдын ичинде менчик ээлеринин бирикмесинин чечимине каршы чыгыңыз (BW 5:130-берене).
• Сатуу учурдагы ижара келишимин токтотпойт (7:226 BW беренеси), андыктан ижара келишими сиз сатып алган нерсенин бир бөлүгү болуп саналат.

Голландиянын кыймылсыз мүлк мыйзамы боюнча көп берилүүчү суроолор

Кайсы жерде экениңизди билбей жатасызбы? Бизге өзүңүздүн абалыңыз тууралуу айтып бериңиз. Биз сизге бир жумушчу күндүн ичинде варианттарыңызды айтып беребиз.