Кыймылсыз мүлк боюнча юрист
Нидерландыда

Үй сатып алууңуз ишке ашпай калдыбы, өткөрүп бергенден кийин олуттуу кемчилик таптыңызбы же подрядчыңыз сапатсыз ишти аткарып жатабы? Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча юрист сизге кол коюуга чейин жана талаш-тартыштар пайда болгондо жардам берет. Бул баракчадан сиз мүлк сатып алууга, ижарага алууга, курууга жана ээлик кылууга кайсы голландиялык эрежелер колдонуларын, кайсы мөөнөттөр бүтөөрүн жана биз сизге кантип жардам бере аларыбызды окуйсуз.

Кардарлардын баасы Law & More 10дон 9.6 балл Кардар окуялары, голландиялык сын-пикир платформасы (2026-жылдын октябрь айына карата 81 сын-пикир).

Нидерландыда кыймылсыз мүлк боюнча адвокат качан керек?

Мүлк боюнча келишимге кол коюудан мурун аны текшерүү керек болгондо же мүлк боюнча талаш-тартыштар пайда болгондо, сизге кыймылсыз мүлк боюнча юрист керек. Кадимки үй сатып алууда юристтин кызматы юридикалык жактан талап кылынбайт, бирок эрте кеңеш алуу көп учурда кымбат баалуу каталардын алдын алат.

Кардарлар бизге төмөнкү учурларда келишет:

• сатып алуучу же сатуучу сатып алуу келишиминен чыккысы келсе, же баанын 10 пайызы өлчөмүндө айып пул талап кылынса;
• өткөрүп бергенден кийин, сиз сатуучу билдириши керек болгон кемчиликтерди, мисалы, нымдуулук, пайдубал көйгөйлөрү же асбест сыяктуу кемчиликтерди табасыз;
• подрядчыңыз жумушту кеч бүтүрсө, сапатсыз жумуш аткарса же сиз буйрутма бербеген кошумча жумуш үчүн акы алса;
• ижарачыңыз же үй ээсиңиз менен ижара акысы, техникалык тейлөө, токтотуу же көчүрүү боюнча талашыңыз болсо;
• менчик ээлеринин бирикмеси сиз жокко чыгаргыңыз келген чечимди кабыл алат;
• кошуналарыңыз менен чек ара, жол же бак-дарактар ​​боюнча чыр-чатактарыңыз болсо;
• сиз компания аркылуу голландиялык кыймылсыз мүлккө инвестиция саласыз жана бүтүм документтерин түзүүдө жана карап чыгууда жардамга муктажсыз.

Кыймылсыз мүлк мыйзамдарындагы кээ бир мөөнөттөр кыска, мисалы, менчик ээлеринин бирикмесинин чечимине каршы чыгуу үчүн бир ай. Өткөрүп берүүдөн же жеткирүүдөн кийин сиздин сүйлөшүү позицияңыз көп учурда алсызыраак болот, андыктан эртерээк аракет кылыңыз.

Кайсы тиешелүү кызматтар боюнча сизге жардам бере алабыз?

Бул укук жаатындагы конкреттүү суроолор боюнча, бул баракчаларда кененирээк маалымат берилет.

• Ижара боюнча юрист
• Курулуш боюнча юрист

Мүлк сатып алууда же сатууда эмнелерге көңүл буруу керек?

Жеке сатып алуучу тарабынан үй сатып алуу жазуу жүзүндө болушу керек (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:2-беренеси). Нидерландиянын Жарандык кодексинин 3:89-беренесине ылайык, сиз өткөрүп берүү актысы нотариалдык түрдө катталгандан кийин гана менчик ээси болосуз. Каттоо Жер кадастрынын (Кадастер) мамлекеттик реестрлеринде жүргүзүлөт.

Эс алууга убакыт барбы?

Үйдү жеке менчик сатып алуучу кол коюлган сатып алуу келишимин алгандан кийин үч күндүк ой жүгүртүү мөөнөтүн алат. Андан кийин, каржылоо шарты сыяктуу шарт колдонулбаса, сатып алуу милдеттүү болуп саналат. Мындай шарт сиз аны өз убагында жана туура жол менен иштетсеңиз гана иштейт. Келишимдеги даталарды кылдаттык менен текшериңиз.

Нотариустун ролу кандай?

Кыймылсыз мүлктү өткөрүп берүү үчүн ар дайым жарандык-укуктук нотариус (notarius) талап кылынат, ал келишимди түзүп, аны каттоодон өткөрөт. Нотариус калыс жана эки тарап үчүн тең иш алып барат. Ал эми кыймылсыз мүлк боюнча юрист сиз үчүн гана иш алып барат жана келишимдин шарттарын сиздин атыңыздан сүйлөшө алат.

Эгерде партия иштебей калсачы?

Эгерде тарап милдеттенмелерди аткарбаса, экинчи тарап милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө эскертүү берип, андан кийин милдеттенмелерди аткарууну, келишимди токтотууну же зыяндын ордун толтурууну талап кыла алат. Көптөгөн стандарттуу сатып алуу келишимдеринде сатып алуу баасынын 10 пайызы өлчөмүндө айып пул каралган. Эгерде толук арыз кабыл алынгыс болсо, сот айып пулду азайта алат (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 6:94-беренеси). Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча юрист бул пункттарды текшерет. Алдын ала сатып алуу келишими жана анын тобокелдиктери жөнүндө көбүрөөк окуңуз.

Жашыруун кемчиликтер менен эмне кылса болот?

Мүлк сатып алуу келишиминин негизинде күтүүгө боло турган сапаттарга ээ болушу керек (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:17-беренеси). Эгер андай болбосо, шайкеш келбестик болуп саналат жана сиз сатуучуну жоопкерчиликке тарта аласыз.

Сиздин мүмкүнчүлүгүңүз сатуучунун маалыматты ачыкка чыгаруу милдетинен жана сатып алуучунун иликтөө милдетинен көз каранды. Сатуучу өзү билген кемчиликтер жөнүндө кабарлашы керек. Сатып алуучу акылга сыярлык түрдө аныктай алган нерселерди, мисалы, имаратты изилдөө учурунда, изилдеши керек. Келишимдеги жаш курагы же асбест жөнүндө жобо сиздин укуктарыңызды чектеши мүмкүн.

Сиз табылгандан кийин акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде сатуучуга кабарлашыңыз керек (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:23-беренеси). Кесипкөй сатуучудан сатып алган керектөөчү үчүн эки айдын ичинде билдирүү кандай болгон күндө да өз убагында берилген болуп саналат. Дооматтын мөөнөтү, негизинен, ошол билдирүүдөн кийин эки жылдан кийин бүтөт. Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча юрист, зарыл болсо, курулуш боюнча адис менен биргеликте, кемчилик сизге көрүнүп турганбы же жокпу, баалайт.

Турак жай жана коммерциялык ижарага берүү үчүн кандай эрежелер колдонулат?

Нидерландиянын Жарандык кодекстин 7-китебинде турак жай жана коммерциялык мүлктүн ортосунда так чек коюлган. Турак жай ижарачылары кеңири коргоого ээ: ижара келишими ижарачы макул болгондо же райондук сот чечим чыгарганда гана аяктайт (7:272 жана 7:274-беренелер).

2024-жылдын 1-июлунан тартып, турак жайларды ижарага алуу келишимдери, негизинен, мөөнөттүү ижара келишимдери жөнүндө мыйзамга (Wet vaste huurcontracten) ылайык, белгисиз мөөнөткө түзүлөт. Ошол эле күндөн тартып, "Арзан ижара акысы жөнүндө" мыйзам ижара акысын жөнгө салууну орто ижара сегментинин көпчүлүк бөлүгүнө чейин кеңейтти. Үй ээлери ошондой эле 2023-жылдын 1-июлунан тартып күчүнө кирген, депозитти эки айлык негизги ижара акысы менен чектеген "Жакшы жер ээлери жөнүндө" мыйзамды аткарышы керек.

Соода аянтыбы же кеңсе аянтыбы?

Коммерциялык мүлк үчүн эки режим бар:

• Чекене соода, мейманкана жана кол өнөрчүлүк жайлары Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:290-беренесине ылайык келет. Ижара мөөнөтү, негизинен, беш жыл жана үй ээси келишимди мыйзамдуу негизде гана токтото алат.
• Кеңселер жана башка коммерциялык жайлар Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:230a беренесине кирет. Ижарачы ижара келишими аяктагандан кийин көчүрүүдөн чектелүү гана коргоого ээ.

Айырмачылык үй ээси үчүн да, ижарачы үчүн да чоң каржылык кесепеттерге алып келет. Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча юрист алгач кайсы режим колдонуларын текшерет. Көптөгөн коммерциялык ижара келишимдери ROZ моделин колдонушат, анын жалпы жоболору айрым жерлерде мыйзамдан четтеп кетет. Биздин юристтер ижара келишимдерине кол коюудан жана ижара акысы, кемчиликтер жана көчүрүү боюнча талаш-тартыштарды чечүүдөн мурун карап чыгышат. Мыйзамдуу ижара эрежелери wetten.overheid.nl сайтында (7-китеп, голланд тилинде).

Курулуш жана оңдоо иштеринде сиздин кандай укуктарыңыз бар?

Курулуш келишими боюнча, подрядчы ишти куруп, тапшырууга милдеттенет (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:750-беренеси). 2024-жылдын 1-январынан тартып Курулуш үчүн сапатты камсыздоо жөнүндө мыйзам (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) колдонулат. Подрядчы эми жеткирилгенден кийин жеткирилгенде аныкталбаган кемчиликтер үчүн да жооп берет, эгерде алар ага таандык болбосо.

Жеке кардар үчүн иштеген подрядчы бүткөрүү файлын бериши керек (7:757a-берене). Жеке кардар келишимдин баасынын эң көп дегенде 5 пайызын нотариуска төлөй алат (7:768-берене). Бул төлөм жеткирүү учурунда табылган кемчиликтерди оңдоону камсыз кылат. Курулуш кемчилиги боюнча доомат жеткирүүдөн кийин эң кеч жыйырма жылдын ичинде жараксыз болуп калат (7:761-берене).

Кошумча жумуш – бул баштапкы буйрутмадан тышкары жумуш. Подрядчы, принцип боюнча, сизге өз убагында эскерткенде гана көбүрөөк акы ала алат (7:755-берене). Өзгөчөлүк – бул сиз өзүңүз түшүнүшүңүз керек болгон кошумча чыгымдар. Ар дайым өзгөрүүлөрдү жана алардын баасын жазуу жүзүндө жазып туруңуз.

Бизнес долбоорлордо көбүнчө UAV 2012 же UAV-GC 2005 стандарттык терминдери колдонулат. Алар, адатта, талаш-тартыштарды Нидерландиянын Курулуш өнөр жайы боюнча арбитраждык кеңешинин (Raad van Arbitrage voor de Bouw) арбитражына жөнөтөт. Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча юрист арбитраж же сот жакшыраак жолбу деп баалайт.

Менчик ээлеринин бирикмелери, ижара жана коңшулар укугу сиз үчүн эмнени билдирет?

Эгер сиз батир сатып алсаңыз, батирге укук аласыз жана автоматтык түрдө менчик ээлеринин бирикмесинин мүчөсү болосуз (Vereniging van Eigenaars, VvE). Бөлүү актысы жана анын эрежелери кайсы бөлүктөрдүн жеке менчик экенин жана чыгымдарды кантип бөлүштүрүү керектигин аныктайт.

Менчик ээлеринин бирикмеси жыл сайын капиталдык оңдоо үчүн акча резервдештириши керек (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 5:126-беренеси). Резервдик сумма узак мөөнөттүү оңдоо планына ылайык келет же кайра куруу наркынын кеминде 0.5 пайызын түзөт. Эгерде сиз чогулуштун чечимине макул болбосоңуз, анда райондук соттон аны бир айдын ичинде жокко чыгарууну сурансаңыз болот (5:130-берене). Сатып алардан мурун, юристтен бирикменин документтерин, протоколдорун жана резервдерин карап чыгууну сураныңыз.

Башкалардын кайсы укуктары сиздин менчик укугуңузду чектей алат?

Менчик укугу башкалардын укуктары менен чектелиши мүмкүн, алар мамлекеттик реестрлерде катталып, сатууда жаңы ээсине өтөт. Эрежелер Нидерландиянын Жарандык кодексинин 5-китебинде камтылган.

• Ижара келишими (erfpacht) башка бирөөнүн жерин пайдалануу укугун берет, адатта, жылдык жер ижара акысы менен (5:85-берене). Мөөнөтүн жана кайра каралып чыккан даталарды, айрыкча, текшериңиз Amsterdam, мында көп жер ижарага берилет. Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча юрист өткөрүп берүүдөн мурун ижара шарттарын окуп чыгат.
• Жердин үстүнкү катмарына ээлик кылуу укугу (opstalrecht) башка бирөөнүн жеринде, анын ичинде же үстүндөгү имараттарга же курулуштарга, мисалы, башка чатырдагы күн батареяларына ээлик кылуу укугун берет (5:101-берене).
• Сервитут (erfdienstbaarheid) – бул бир участокко экинчисинин пайдасы үчүн жүк салуу, мисалы, жол укугу (5:70-берене).

Коңшулук мыйзамы дагы 5-китепте камтылган. Сиз кошуналарыңызга мыйзамсыз тоскоолдуктарды жаратпаңыз, мисалы, ызы-чуу же жыт (5:37-берене). Принцип боюнча, бак-дарактар ​​чек арадан кеминде эки метр, ал эми тосмолор жана бадалдар жарым метр алыстыкта ​​​​жайгашышы керек (5:42-берене).

Инвесторлор жана компаниялар голландиялык кыймылсыз мүлк боюнча юристтен эмнени сурашы керек?

Чет элдик инвесторлор жана компаниялар көбүнчө голландиялык мүлктү жеке жоопкерчилиги чектелген коом (ЖЧК) аркылуу кармашат. Келишимдин түзүмү, акция келишими же активдер келишими, корпоративдик укук жана салык мыйзамдары боюнча кесепеттерге алып келет. Андан кийин кыймылсыз мүлк укугу жана корпоративдик укук бир бүтүмдө жолугушуп, менчик укугу, ижара келишимдери, уруксаттар жана милдеттенмелер боюнча тийиштүү текшерүү жүргүзүлөт.

Корпоративдик укук жагы компаниянын түзүмүн, акцияларды сатып алуу келишимин жана кепилдиктерди камтыйт. Сатып алуучу, адатта, нотариус чогулткан которуу салыгын (overdrachtsbelasting) төлөйт. Менчик ээлери ээлеген үйлөр, инвесторлор тарабынан сатылып алынган үйлөр жана турак жай эмес мүлк үчүн чендер ар кандай жана алар дайыма өзгөрүп турат. Жаш биринчи жолу үй сатып алуучулар баанын чегине жараша бошотуудан пайдалана алышат. Биз бул маселелер боюнча сиздин салык боюнча кеңешчиңиз менен биргеликте иштейбиз.

Пландоо жана уруксаттар жарандык укукка эмес, административдик укукка кирет. Нидерландиядагы курулуш компаниялары боюнча кыймылсыз мүлк боюнча юрист кыймылсыз мүлк укугун административдик укук менен айкалыштырууну үйрөтөт. 2024-жылдын 1-январынан тартып Айлана-чөйрөнү коргоо жана пландаштыруу жөнүндө мыйзам (Omgevingswet) зоналаштыруу жана уруксаттарды жөнгө салат, ал эми айлана-чөйрөнү коргоо мыйзамы топурак, ызы-чуу жана энергия үчүн шарттарды белгилейт. Уруксат берүү чечимине каршы сиз, адатта, алты жуманын ичинде каршы пикир билдире аласыз. Жерди саткан муниципалитет принцип боюнча бардык кызыкдар тараптарга бирдей мүмкүнчүлүк бериши керек. Бул Жогорку Соттун 2021-жылдын 26-ноябрындагы Дидам чечиминен келип чыгат.

менен кантип иштешет Law & More иштейт?

Нидерландиядагы кыймылсыз мүлк боюнча адвокат биздин юридикалык фирмада төрт этапта иштейт. Ар бир этапта биз эмне кыларыбызды жана болжол менен канча тураарын алдын ала талкуулайбыз.

1. Кабыл алуу. Акысыз тааныштыруу жолугушуусунда биз сиздин жагдайыңызды жана анын мөөнөттөрүн талкуулайбыз. Биз сатып алуу келишими, ижара келишими же бөлүштүрүү актысы сыяктуу негизги документтерди сурайбыз.
2. Кеңеш. Биз сиздин укуктарыңызды жана милдеттериңизди баалайбыз жана тобокелдиктериңизди жана мүмкүнчүлүктөрүңүздү англис же голланд тилдеринде түшүндүрөбүз.
3. Сүйлөшүүлөр. Биз милдеттенмелерди аткарбай коюу жөнүндө эскертүү беребиз же экинчи тарапты жоопкерчиликке тартабыз жана сүйлөшүүлөрдү жетектейбиз. Көптөгөн мүлк талаш-тартыштары талаш-тартышты чечүүчү милдеттүү келишим болгон элдешүү келишими (vaststellingsovereenkomst) менен аяктайт.
4. Сот иштери. Эгерде эч кандай макулдашууга жетишилбесе, биз райондук сотто, райондук сотто же арбитражда, анын ичинде кыскача сот иштерин жана апелляциялык арыздарды карайбыз.

Ижара иштери ар дайым райондук сотко барат. Башка мүлктүк дооматтар 25 000 еврого чейинки райондук сотко жана андан жогору райондук сотко барат, ал жерде адвокаттын жардамы милдеттүү түрдө болот. Сиз чечимге үч айдын ичинде апелляциялык сотко даттансаңыз болот.

Нидерландияда кыймылсыз мүлк боюнча адвокаттын баасы канча? Law & More?

Юрист Law & More саатына КНСсиз 250 евродон 350 еврого чейин акы алынат; өнөктөш КНСсиз 300 евродон 400 еврого чейин акы алат. Биз ар дайым баа жана чыгымдардын сметасын алдын ала талкуулайбыз.

Таанышуу жолугушуусу акысыз. Кошумча жардамсыз бир жолку кеңеш берүү жолугушуусу КНС менен кошо 300 евро турат. Law & More мамлекет тарабынан каржыланган юридикалык жардам боюнча иштебейт. Биздин юридикалык фирма жайгашкан жери: Marconilaan 13 in Eindhoven, зыярат кылуучу жайы бар Amsterdam жана Нидерланды боюнча кардарлар үчүн иштейт.

Сиздин ишиңизди ким карайт?

Сиздин ишиңизди Руби ван Керсберген карайт. Алардын таржымалы тууралуу көбүрөөк маалыматты биздин команданын баракчасынан окуй аласыз.

Кайсы макалалар сизге көбүрөөк жардам берет?

• Кыймылсыз мүлк мыйзамы
• Голландиянын кыймылсыз мүлк мыйзамы: кеңири таралган тузактардан кантип качуу керек
• Голландиянын курулуш мыйзамы
• Нидерландиянын ижара мыйзамы түшүндүрүлдү
• Коммерциялык ижара жана ROZ моделиндеги ижара келишимдери
• Трансферттик салыктын өзгөрүшү инвесторлорго кандай таасир этет

Көп берилүүчү суроолор

Нидерландыда кыймылсыз мүлк боюнча адвокатты качан жалдашым керек?

Келишимге кол коюудан мурун же сатып алуу, ижара, курулуш же менчик боюнча талаш-тартыштар пайда болгондо кыймылсыз мүлк боюнча юрист жалдаңыз. Алдын ала кеңеш берүү менчик ээлеринин бирикмесинин чечимине каршы чыгуу үчүн бир ай сыяктуу кыска мөөнөттөрдү өткөрүп жиберүүдөн сактайт.

Мен дагы эле үй сатып алуудан баш тарта аламбы?

Жеке сатып алуучу катары кол коюлган келишимди алгандан кийин ойлонууга үч күнүңүз бар. Андан кийин сиз каржылоо шарты сыяктуу шарт аркылуу же сатуучу аткарбаган учурда гана баш тарта аласыз. Жарактуу негизсиз баш тартуу сизге айып пул салууга алып келиши мүмкүн, көбүнчө сатып алуу баасынын 10 пайызы.

Сатуучу өткөрүп бергенден кийин табылган кемчиликтер үчүн жооптуубу?

Эгерде мүлк сиз күткөн сапаттарга ээ болбосо жана сатуучу кемчилик жөнүндө билдирбестен билип калса, бул мүмкүн. Ошондой эле, сиз өзүңүз иликтөөгө милдеттүү болгонсуз. Кемчилик табылгандан кийин сатуучуга мүмкүн болушунча тезирээк жазуу жүзүндө кабарлаңыз.

Кыймылсыз мүлк сатып алуу үчүн адвокат же нотариус керекпи?

Кыймылсыз мүлктү өткөрүп берүү үчүн жарандык нотариус милдеттүү түрдө талап кылынат, анткени келишимди нотариус гана түзүп, каттай алат. Юрист талап кылынбайт, бирок Нидерландиядагы сатып алуучуларды окутуу боюнча кыймылсыз мүлк боюнча юрист келишимди карап чыгып, талаш-тартышта сиз үчүн жалгыз иш алып бара алат.

Менин подрядчым менин макулдугумсуз кошумча иш үчүн акы ала алабы?

Негизинен, жок. Подрядчы сизге өзгөрүш бааны көтөрөрү жөнүндө өз убагында эскертип турушу керек, эгер сиз муну өзүңүз түшүнбөсөңүз. Жумуш башталганга чейин ар бир өзгөрүүнү жана анын баасын жазуу жүзүндө жазып алыңыз.

көрөбү? Law & More юридикалык жардам боюнча иштейсизби?

Жок, Law & More мамлекет тарабынан каржыланган юридикалык жардам боюнча иштебейт. Биз сиз менен алдын ала макулдашылган сааттык акы менен иштейбиз жана тааныштыруу жолугушуусу акысыз.

Сиздин абалыңыздан күмөн санап жатасызбы? Бизге кырдаалыңыз тууралуу айтып бериңиз. Биз сизге бир жумушчу күндүн ичинде кандай варианттарыңыз бар экенин билдиребиз. Биз менен байланыш, +31 40 369 06 80 номерине чалыңыз же электрондук почта аркылуу кат жазыңыз info@lawandmore.nl.

Бул баракча жалпы маалымат берет жана сиздин конкреттүү кырдаалыңыз боюнча кеңештин ордун баса албайт.