Ижараны улантуу менен оңдоо дегени, ижара келишими күчүндө болуп, ижарачы жашап турган учурда үй ээси мүлктө жумуштарды аткарат дегенди билдирет. Нидерландиянын мыйзамдары муну уруксат берет: Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:220-беренесине ылайык, ижарачы шашылыш иштерди көтөрүшү керек жана эгерде үй ээси жазуу жүзүндө акылга сыярлык сунуш киргизген болсо, оңдоого көмөктөшүшү керек. Ижарачы ижара акысын азайтуу, зыяндын ордун толтуруу жана көчүү сөзсүз болгон учурда, көчүү чыгымдарына мыйзамдуу салым кошуу укугун жоготпойт.
Бул тармактагы көпчүлүк ишти ушул бир гана макала аткарат жана дээрлик ар бир талаш-тартыш бир эле эки суроого келип такалат: бул шашылыш тейлөөбү же оңдоп-түзөөбү жана үй ээси сунуштаган нерсе акылга сыярлыкпы. Жооптор сиз баш тарта алаарыңызды, канча карыз экениңизди жана кайсы орган чечим кабыл аларын аныктайт. Бул колдонмо эки тарап үчүн тең алкактарды белгилейт жана ал ижарага алынган үйлөргө тиешелүү; бизнес жайларынын абалы бир нече пункттар боюнча айырмаланат, муну биздин Нидерландиянын коммерциялык ижара мыйзамы жөнүндөгү макалабыз түшүндүрөт.
Шашылыш иштер жана оңдоп-түзөө иштери эки башка нерсе
Шашылыш иштер менен оңдоп-түзөөнүн ортосундагы айырмачылыкты аныктоо эң биринчи зарыл, анткени ар бирине тиешелүү эрежелер ар башка.
Шашылыш иштер: аларды киргизишиңиз керек
Шашылыш иштер – бул ижара келишиминин аягына чейин кийинкиге калтырууга мүмкүн болбогон иштер. Иштебей калган казанды алмаштыруу, агып жаткан чатырды оңдоо, чөгүп кеткен жерди оңдоо, башка жумуштардын жүрүшүндө табылган асбестти алып салуу, эскирген түтүктөрдү жаңыртуу: булар үй ээсинин техникалык тейлөө милдеттери болуп саналат жана 7:220-берененин 1-пункту ижарачыны аларга уруксат берүүгө милдеттендирет.
Сабырдуулук – бул эч кандай кесепетсиз кабыл алуу менен бирдей эмес. Ушул эле жобо ижарачынын буга чейин болгон дооматтарын ачык түрдө сактап калат: ижара акысын азайтуу, ырахаттануудан айрылуу жетиштүү деңгээлде олуттуу болгон учурда ижара келишимин бузуу жана зыяндын ордун толтуруу. Башкача айтканда, сиз зарыл болгон техникалык тейлөөнү токтото албайсыз, бирок анын толук жүгүн да көтөрүүгө милдеттүү эмессиз. Үч жума бою сиздин жуунучу бөлмөңүздү тосуп койгон үй ээси ишти аткарууга укуктуу; андан кийин толук ижара акысын да күткөн үй ээси бекем негизге ээ эмес.
Эгерде ижарачы ишти жүргүзүүгө уруксат берүүдөн баш тартса, эмне болот? Шашылыш иштер үчүн жооп ыңгайсыз. Үй ээси соттон кирүүгө уруксат берүү жөнүндө буйрук сурай алат, ал эми зарыл болгон техникалык тейлөөгө тоскоолдук кылган ижарачы ага уруксат берүүгө, сот иштеринин чыгымдарын төлөөгө жана кечиктирүүдөн улам келтирилген зыяндын, мисалы, агып кетүү оңдолбогондуктан жайылып кеткен суунун зыянынын ордун толтурууга милдеттендирилиши мүмкүн. Баш тартуу - бул сот кийинки сот иштеринде ижаранын өзү жөнүндө баа бере турган жүрүм-турум. Ошондуктан, начар уюштурулган шашылыш иштерге туура жооп - кирүүгө уруксат берүүдөн баш тартуу эмес, тескерисинче, тийиштүү шарттарды жазуу жүзүндө талап кылуу жана мыйзам сизге буга чейин берген зыяндын ордун толтурууну жана азайтууну талап кылуу.
Оңдоо: сиз сынап көрө турган сунуш
Оңдоп-түзөөнүн мүнөзү башкача. Ал оңдоо эмес, жакшыртуу: жакшыраак жылуулоо, жаңы ашкана же ванна бөлмөсү, балкон кошуу, жылуулук насосу же имаратты бузуу жана алмаштыруу. Оңдоону үй ээси жөн эле таңуулай бербейт. 7:220-берененин 2-пунктуна ылайык, ижара келишими уланып жатканда оңдоп-түзөөнү каалаган үй ээси ижарачыга жазуу жүзүндө сунуш киргизиши керек жана ижарачы ал сунуш акылга сыярлык болгон учурда гана кызматташууга тийиш.
Акылга сыярлык бардык жагдайлар боюнча бааланат: иштин мүнөзү жана зарылдыгы, үй ээси көздөгөн кызыкчылыктар, бул ижарачы үчүн кесепеттер, кыйынчылыктардын узактыгы жана интенсивдүүлүгү, жеңилдиктер жана компенсация аркылуу эмне сунушталып жатканы жана кийинчерээк ижара акысы көтөрүлөбү же жокпу. Үй ээсинин эсебинен эки күндүн ичинде чатырды жылуулоо сунушу оңой эле акылга сыярлык; улгайган ижарачынын батирин төрт айдан ашык убакыттан бери башка турак жайсыз жана ижара акысын олуттуу түрдө көтөрүү сунушу акылга сыярлык эмес.
Эгерде ижарачы үй ээси акылга сыярлык деп эсептеген сунуш менен кызматташуудан баш тартса, үй ээси кирүүгө мажбурлай албайт. Сунуштун акылга сыярлык экендигин же сыярлык эместигин чечүүчү жол - бул kantonrechter (райондук сот). Акылга сыярлык экендигин көрсөтүү жүгү үй ээсинде, ошондуктан сунуш так болушу керек: эмне кылынат, кайсы бөлмөлөрдө, кайсы күндөрү, кандай альтернативдүү шарттар менен, ижарачы үчүн канча баада жана ижара акысына кандай таасир этет.
Он же андан көп үйлөрдүн комплекстери үчүн жетимиш пайыздык эреже
Көпчүлүк ири оңдоп-түзөө иштери бир батирге эмес, бүтүндөй кварталдарга тиешелүү жана 7:220-берененин 3-пунктунда бул кырдаал үчүн механизм каралган. Эгерде оңдоо бирдиктүү структуралык бирдикти түзгөн кеминде он турак жай же бизнес бирдигине тиешелүү болсо, анда сунуш ижарачылардын кеминде жетимиш пайызы макул болгондон кийин акылга сыярлык деп эсептелет.
Божомол күчтүү, бирок бул маселенин аягы эмес. Макул болбогон ижарачы үй ээси тарабынан жетимиш пайызга жетишилгени тууралуу жазуу жүзүндө кабарлангандан кийин сегиз жуманын ичинде соттон сунуш алардын ишинде акылга сыярлык эмес деп чечим чыгарууну сурана алат. Ал сегиз жумалык мөөнөт кыска жана катуу: аны өткөрүп жибериңиз, ошондо сунуш сизге карата акылга сыярлык деп эсептелет, бул сиз кызматташууга тийиш деген практикалык натыйжа берет.
Эки жагдай дайыма туура эмес түшүнүлөт. Биринчиден, жетимиш пайыз жыйынга катышкан үй чарбаларынын арасында эмес, тиешелүү батирлердин ижарачыларынын арасында эсептелет жана үй ээси эсептөөнү көрсөтө алышы керек. Экинчиден, божомол жалпысынан сунуштун акылга сыярлыктыгына тиешелүү; ал жеке ижарачынын компенсацияга, жумуш учурунда ижара акысын азайтууга же көчүү чыгымдарына салым кошууга болгон дооматын жокко чыгарбайт. Эгерде сизде стандарттуу пакетти сиз үчүн акылга сыйбаган жеке жагдай болсо, мисалы, курулуш аянтчасында жашоону мүмкүн эмес кылган медициналык абал болсо, анда сегиз жумалык жол дал ушуну үчүн бар.
Ижарачылар үчүн практикалык кеңеш - күтүүнүн ордуна эртерээк келишим түзүү. Белгиленген чекке жеткенден кийин, сиздин позицияңыз коргонуу жана мөөнөткө чейин чуркоо болуп саналат. Ал учурга чейин өздөрүн уюштурган ижарачылар графикке, шарттарга жана компенсацияга реалдуу таасир этет, ал эми Нидерландиядагы ижарачылардын укуктары боюнча биздин сереп сиз эмнени талап кыла аларыңызды көрсөтөт.
Үй ээси мүлктү бошоткусу келгенде
Ижараны улантуу менен оңдоо бир башка нерсе; оңдоо үчүн ижара келишимин бузуу башка нерсе, жана коопсуздук чаралары бир топ оор.
Нидерландияда турак жайды ижарага алуу келишими үй ээси эскертүү бергендиктен токтотулбайт. Эскертүү ижарачы макул болгондо же сот ижара келишимин токтоткондо гана күчүнө кирет жана сот муну Жарандык кодекстин 7:274-беренесинде көрсөтүлгөн негиздердин бири боюнча гана жасай алат. Бул негиздердин бири - шашылыш түрдө жеке пайдалануу. 7:274-берененин 3-пунктунда жеке пайдаланууга турак жайды оңдоо кирет, ал эми ижара келишимин токтотмоюнча мүмкүн эмес.
"Мүмкүн эмес" деген сөз - бул шарнир. Бош турган жердин арзаныраак, тезирээк же ыңгайлуураак болушу жетишсиз. Үй ээси пландаштырылган ишти ижарачы менен аткаруу мүмкүн эместигин далилдеши керек. Курулуштарды бузуу жана кайра куруу, адатта, талапка жооп берет; ашканаларды жана жуунучу бөлмөлөрдү алмаштыруу, адатта, талапка жооп бербейт, анткени бул убактылуу жайлар менен этап-этабы менен уюштурулушу мүмкүн. Мындан тышкары, сот ижарачы башка ылайыктуу турак жай ала аларына ынанышы керек жана эки тараптын тең кызыкчылыктарын эске алат.
Ижара келишими ушул негизде токтотулган учурда, сот ижарачынын көчүрүү жана оңдоо чыгымдарына төлөм белгилейт. Ошондой эле, оңой эле көңүл сыртында калган дагы бир коргоо бар: эгерде план оңдолгон мүлктү негизинен өзгөрүүсүз шарттарда кайрадан ижарага берүү болсо, анда кырдаал таптакыр өз алдынча пайдалануу эмес жана үй ээси оңдоо жолун токтотуу жолу менен эмес, акылга сыярлык сунуш менен жүргүзүшү керек. Оңдоону жөнгө салынган ижара акысы боюнча ижарачыны алып салуу үчүн рычаг катары колдонуу аракеттерине соттор тарабынан күмөн саноо менен мамиле кылынат. Ижарага алынган мүлктү чыгаруу процесси ар дайым сот аркылуу гана жүргүзүлөт, эч качан үй ээси тарабынан гана эмес, эч качан ижара келишимин улантууга эч кандай укугу жок Журнал комиссиясы аркылуу да жүргүзүлбөйт.
Акча: көчүү чыгымдары, ижара акысын төмөндөтүү жана зыян
Үч башка укук бири-бири менен дайыма чаташтырылып турат. Алар бири-бири менен катарлаш жашай алышат жана ар кандай жолдор менен талап кылынат.
Көчүрүү чыгымдарына кошкон салым
Эгерде оңдоп-түзөө иштери ижарачынын көчүп кетишин зарыл кылса, 7:220-берененин 5-пункту үй ээсине көчүү менен байланышкан чыгымдарды жабууга милдеттендирет. Өз алдынча турак жайлар үчүн мыйзамдуу минималдуу чен колдонулат. Бул минималдуу чен министрликтин токтому менен белгиленет жана жыл сайын 1-мартта керектөө бааларынын индексине ылайык туураланат, андыктан колдонула турган сан эски макалада же үй ээсинин катында келтирилген сандын ордуна көчүү болгон жыл үчүн жарыяланган сан болуп саналат. Ижарачы ошол эле көчүү үчүн муниципалитеттен алган ар кандай салым ага каршы эсептелиши мүмкүн.
Бул укук көчүү чындап зарыл болгондо пайда болот, бул чындыкка дал келет: ал жөн гана жумуш жагымсыз болгондуктан эмес, ашкана, жуунучу бөлмө же жылытуу сыяктуу маанилүү жайлар узак убакытка иштебей калган учурда зарыл. Уисселвонинг (убактылуу алмаштыруучу үй) сунуштаган үй ээси дагы эле салымды төлөшү керек, анткени мыйзамдуу минималдуу сумма алмаштыруучу үйдүн ижара акысын эмес, көчүү жана кайра жабдуу чыгымдарын камтыйт.
Висселвонингге байланыштуу бир практикалык жагдайды белгилей кетүү керек. Ал, адатта, жаңы ижара келишиминин ордуна өзүнчө пайдалануу келишиминин негизинде берилет, так ошондуктан экинчи ижара келишими пайда болбойт жана баштапкы ижара келишими жөн гана күчүндө болот. Ага кол коюудан мурун ал документти окуп чыгыңыз: анда сиздин учурдагы ижара келишимиңиз күчүндө экени, жумуш бүткөндөн кийин өз үйүңүзгө кайтып келериңиз жана ошол эле учурда убактылуу турак жайдын чыгымдарын ким төлөй турганы көрсөтүлүшү керек.
Жумуш уланып жатканда ижара акысын азайтуу
Эгерде мүлктүн пайдалануусу кемчиликтен улам азайса, Жарандык кодекстин 7:207-беренеси ижарачыга үй ээсине тийиштүү түрдө кабарланган же көйгөй жөнүндө жетиштүү деңгээлде билген учурдан тартып ижара акысын пропорционалдуу түрдө азайтууга укук берет. Ошондуктан, жазуу жүзүндө билдирүү формалдуулук эмес; ал ар кандай азайтуу башталган күндү белгилейт.
Бул жерде эки мөөнөт маанилүү жана экөө тең катуу. Убактылуу кыскартууну белгилеген ижарачы үй ээсине кемчиликти оңдоо үчүн алты жума убакыт бериши керек, ал эми өтүнүч өзү билдирүү берилгенден кийин алты айдын ичинде берилиши керек. Эгерде алты айлык мөөнөт ашып кетсе, кыскартууну бүтүндөй мезгил үчүн талап кылууга болбойт: ал доомат же өтүнүч чындыгында берилген күндөн мурунку алты ай менен чектелет. Бир кадам жасоодон мурун турак жай бирикмеси менен кат алышып, бир жыл өткөргөн ижарачылар дооматтарынын көпчүлүгүн ушундай жол менен жоготушат.
Зыян жана кошумча чыгымдар
Зыяндын ордун толтуруу кайрадан өзүнчө маселе жана ал кадимки эрежелерге ылайык келет: үй ээси жумуштан келтирилген зыян үчүн жооп берет, эгерде ал зыян үй ээсине же анын подрядчыларына тиешелүү болсо. Бузулган эмеректер, бузулган пол, имараттын чаңы менен талкаланган ноутбук, ашкана колдонууга жараксыз болуп турганда сыртта тамактануунун кошумча чыгымдары, кышында дубал ачык турганда кошумча жылытуу чыгымдары: булар зыяндын ордун толтуруу катары квитанциялар менен талап кылынат, ал эми аларга карата юрисдикциясы жок Жумуш комиссиясы аркылуу эмес.
Социалдык турак жайда мунун көпчүлүгү социалдык планда (социалдык план) алдын ала пландаштырылат, бул турак жай бирикмеси ири долбоордун алдында ижарачылар уюму менен сүйлөшүүлөрдү жүргүзгөн пакет: белгиленген зыян үчүн жөлөкпул, көчүү төгүмү, насыя сунушталган шарттар жана ижарачылардын кайтып келишине кепилдик. Мындай план мыйзамдуу милдеттенме эмес, келишим маселеси болуп саналат, дал ошондуктан анын мазмуну сүйлөшүүгө арзыйт жана ижарачылар уюму эмне үчүн маанилүү. Ал көчүү чыгымдары үчүн мыйзамдуу минималдуу ченди алып сала албайт.
Оңдоп-түзөөдөн кийин ижара акысы эмне болот
Жакшыртуулар ижара акысынын жогорулашын актай алат жана дал ушул учурда көптөгөн ижарачылар оңдоп-түзөө узак мөөнөттүү келечекте аларга канча чыгым алып келерин биринчи жолу түшүнүшөт.
Жөнгө салынуучу үйлөр үчүн жана 2024-жылдын 1-июлунда "Нымдуу баалар жөнүндө" мыйзам күчүнө киргенден бери, орточо ижара акысы сегменти үчүн да максималдуу ижара акысы үйдүн аянты, жабдуулары, энергия этикеткасы жана башка мүнөздөмөлөрү боюнча бааланган упай системасынан келип чыгат. Жылуулоо, жаңы ашкана же жакшыраак энергия этикеткасы упайларды кошот жана ошентип, максималдуу сумманы жогорулатат. Бул жөнгө салынуучу диапазондон жогору упай системасы ижара акысын чектөөнү белгилебейт, бирок ижара келишиминин шарттары дагы эле күчүндө.
Ижара учурунда ижара акысын көтөрүү чечим эмес, сунуш. Жөнгө салынган же орто сегменттеги үйдүн ижарачысы жакшыртуудан кийин сунушталган көбөйтүүнү кабыл албаса, бул маселени Хуур комиссиясына бере алат, ал жогорулоону упайлардын баасына жана тиешелүү эрежелерге ылайык баалайт. Ошондой эле жылдык максималдуу өсүү пайызы бар; ал өкмөт тарабынан жыл сайын белгиленет жана кадимки көбөйтүү күнүнө чейин жарыяланат, андыктан эски булактан алынган көрсөткүчкө таянгандын ордуна, учурдагы жылы эмне колдонулаарын сураңыз. Үй ээси кыла албаган нерсе, чындыгында шашылыш тейлөө болуп саналган жумушка чыдамдуулуктун шарты катары жогорку ижара акысын көрсөтүү: тейлөө - бул жакшыртуу эмес, милдеттенме жана ал өзүнөн өзү көбөйтүүнү актабайт.
Либералдаштырылган үйлөрдүн ижарачылары ижара акысы боюнча алсызыраак абалда жана келишимдерин кунт коюп окуп чыгышы керек, анткени ал жерде индексациялоо жөнүндө жобо эмне болорун көбүнчө аныктайт. Келишимдер боюнча юридикалык кеңеш берүү боюнча биздин эскертүүбүздө белгиленгендей, кол коюудан мурун ал жобону карап чыгуу эң арзан коргоо болуп саналат.
Жумуш жүрүп жатканда үй ээси эмнени уюштурушу керек
Сунуштар жана компенсация боюнча эрежелер менен катар, үй ээси долбоор иштеп жаткандыктан токтоп калбаган кадимки милдеттенмелерди аткарат.
Мүлк жашоого жарактуу бойдон калышы керек. Суу, электр энергиясы, жылытуу жана санитария маанилүү шарттар болуп саналат жана эгерде алар үзгүлтүккө учураса, үй ээси иштей турган альтернатива сунушташы же ижара акысын азайтууга макул болушу керек. Үйгө кирүү мүмкүнчүлүгүн да кадимкидей кабыл алууга болбойт: үй ээси жана подрядчылар ижарачынын макулдугусуз шашылыш учурлардан тышкары кирүүгө укугу жок жана жолугушуулар жазуу жүзүндө белгилениши керек. Подрядчыга так макулдашуусуз берилген ачкычтар көп учурда чыр-чатактын булагы болуп саналат.
Ызы-чуу, чаң жана жумуш убактысы курулуш иштери үчүн экологиялык эрежелер жана ар кандай уруксатка тиркелген шарттар менен жөнгө салынат, алар иш жүзүндө ызы-чуу жумушту жумуш күндөрү күндүзгү убакыт менен чектейт. Бул эрежелерден тышкары, үй ээси мүмкүн болушунча тоскоолдуктарды чектеши керек: чаң торчолору, жабык жөө жүргүнчүлөр жолу, убактылуу ашкана, эмеректерди сактоочу жай. Жетиштүү иш жасалдыбы же жокпу, конкреттүү кырдаалга жараша бааланат жана бул сот сунушта убада кылынган нерсени кылдаттык менен карай турган маселе. Иштин сапаты жана коопсуздугу өзү Нидерландиянын курулуш мыйзамдарынын маселеси болуп саналат жана үй ээси ижарачынын алдында тартылган фирмалардын жүрүм-туруму үчүн жооптуу бойдон калат; куруучулар жана подрядчылар үчүн биздин практикалык көрсөтмөлөрүбүз бул мамиленин экинчи тарабын белгилейт.
2023-жылдын 1-июлунан тартып Wet goed verhuurderschap (Жакшы жер ээлери жөнүндөгү мыйзам) буга бир катар негизги стандарттарды кошту. Мыйзам үй ээлеринен жана ижара агенттеринен ижарачыларга өз укуктары жана милдеттери жөнүндө жазуу жүзүндө маалымат берүүнү талап кылат, басмырлоого жана коркутууга тыюу салат, депозитти жана аны кайтарып берүүнү жөнгө салат жана кызмат көрсөтүү акысын тактоону талап кылат. Аткарууну камсыз кылуу муниципалитеттин иши, ал отчет берүү пунктун иштетиши керек жана жазаларды киргизиши мүмкүн, ал эми муниципалитеттер ижарага берүү үчүн уруксат талабын киргизиши мүмкүн. Муну так билүү керек, анткени ал көп учурда туура эмес сүрөттөлөт: Мыйзам ижарачыларга оңдоо пландарына вето койбойт жана ал Хуур комиссиясы тарабынан аткарылбайт. Оңдоо контекстинде ал маалыматка жана жүрүм-турумга тиешелүү, ал эми жумуш келечегин ижарачыны кетүүгө мажбурлоо үчүн колдонгон үй ээси аны толугу менен бузуп жатат.
Депозит өзүнчө сөзгө арзыйт. Ал ижарачы келтирген зыянды жабуу үчүн бар жана аны жумуштарды каржылоо же подрядчылар келтирген зыянды жабуу үчүн колдонууга болбойт. Жумуш башталганга чейин үйдүн абалын даталанган сүрөттөр менен жана жакшысы биргелешкен текшерүү отчету менен жазып алуу эки тарапты тең коргойт жана ким эмнеге себепкер болгону жөнүндөгү талаш-тартыштын жоопсуз калышына жол бербейт.
Социалдык турак жай, ижарачылардын катышуусу жана жеке сектор
7:220-берененин расмий эрежелери он миң үйү бар турак жай бирикмесинен тартып, бир батири бар жеке менчик ээсине чейин ар бир үй ээсине тиешелүү. Айырмачылыгы - алардын айланасындагы техника.
Социалдык сектордо Wet op het overleg huurders verhuurder (Ижарачылар жана үй ээлери менен консультация жүргүзүү жөнүндө мыйзам) таанылган ижарачылар уюмуна маалымат алуу, консультация алуу жана ижарачыларга таасир этүүчү, анын ичинде капиталдык тейлөө жана оңдоо иштерин камтыган саясат боюнча кеңеш берүү укугун берет. Жеке ижарачыларга бул процесстен өтпөстөн план сунуштаган турак жай ассоциациясы бир кадамды өткөрүп жибергендиктен, ижарачылар уюмдары аны жетимиш пайыздык эсеп жүргүзүлө электе пакетти жакшыртуу үчүн натыйжалуу колдонушат. Ассоциациялар ошондой эле жогоруда сүрөттөлгөндөй социалдык план менен иштешет жана алардын чечимдери ички даттануулар жол-жобосу жана кээ бир учурларда аймактык талаш-тартыштар комитети менен каралышы мүмкүн.
Жеке ижарачылар бирдей мыйзамдуу укуктарга ээ, бирок аларды адатта жекече колдонушу керек жана бирдей консультациялык милдеттенме жок. Бул жазуу жүзүндөгү сунушту башка бардык нерселер өлчөнө турган документ катары ого бетер маанилүү кылат. Жеке кварталдагы бир эле планга таасир эткен ижарачылар ошого карабастан расмий эмес түрдө уюша алышат жана муну жасоого арзыйт: жетимиш пайыздык эреже он же андан көп бирдиктен турган жеке комплекстерге да тиешелүү, бул унчукпай турган жеке ижарачылар план аларсыз эле чечилиши мүмкүн дегенди билдирет. Ижарачы катары сиздин укуктарыңызга сереп салуубуз эки тармакка тең тиешелүү жана турак жай жана бизнес ижараларынын ортосундагы айырмачылыктар мүлк укугун жана коммерциялык ижара укугун салыштырууда келтирилген.
Убактылуу же белгилүү бир убактылуу режим аркылуу ижарага берген үй ээлери ишти баштоодон мурун өз абалын текшерип турушу керек, анткени келишимди токтотуу жана кайтарып берүү боюнча эрежелер ар башка; практикалык ойлор убактылуу мүлктү ижарага алуу жөнүндөгү макалабызда топтолгон . Портфелди баалоочу инвесторлор ижарачынын абалын баалоодо эске алышы керек, бул маселени биз Голландиянын кыймылсыз мүлкү жана Голландиянын мүлк укугундагы кеңири таралган кемчиликтер жөнүндөгү талкуубузда карап чыгабыз.
Талаш-тартыштар кайда чечилет жана ага кантип даярдануу керек
Туура форумду тандоо - бул күрөштүн жарымы, анткени маанилүү эки органдын компетенциялары кескин бөлүнгөн.
Ижара боюнча трибунал (Хьюркоммисси) ижара акысын жана жөнгө салынуучу жана орто сегменттеги үйлөрдөгү кемчиликтерди карайт: ижара акысынын деңгээли, сунушталган көбөйтүү, тейлөө акысы жана кемчиликтен улам ижара акысын убактылуу төмөндөтүү. Ал ижарачы утуп алса, ижарачыга кайтарылып берилүүчү акыны алат жана анын чечимдери эки тарапты тең милдеттендирет, эгерде алардын бири чечимде көрсөтүлгөн мөөнөттө райондук сотко кайрылбаса. Соттук териштирүүлөр жумалар эмес, айлар бою созулат, бул ижара акысын төмөндөтүүнүн алты айлык мөөнөтүн өткөрүп жибербөөнүн дагы бир себеби.
Кантонрехтер калган нерселердин баарын чечет: оңдоо сунушу акылга сыярлыкпы, ижарачы кызматташууга тийишпи, ижара келишимин бузууга болобу, зыяндын ордун толтуруу боюнча дооматтар, келишимдердин аткарылышын камсыз кылуу жана мыйзамсыз жүргүзүлүп жаткан ишти токтотуу жөнүндө арыздар. Кырдаал шашылыш болгон учурда убактылуу жардам көрсөтүлөт, бул башталбашы керек болгон иш башталганда маанилүү. Юридикалык жардам кирешеге жараша берилиши мүмкүн жана бул тууралуу чыгымдар төлөнгөндөн кийин эмес, башында сураган оң. Эгерде сиздин даттанууңуз натыйжага эмес, сот иштеринин өзү кандайча жүргүзүлгөнүнө тиешелүү болсо, сотко даттануунун өзүнчө жолу бар.
Бул экөөнүн ортосунда сүйлөшүүлөр жүрүп жатат жана бул тармакта ал чындыгында эң натыйжалуу жол. Көпчүлүк оңдоо талаш-тартыштары принциптерге эмес, графикке, жабдууларга жана акчага байланыштуу жана алар процедурага караганда столдун айланасында тезирээк чечилет. Медиация - бул мамилелер андан кийин бир нече жылга созулушу керек болгон реалдуу вариант, ал эми ижарада бул дээрлик ар дайым болот.
Файлды керек боло электе түзүңүз
Кайсы жолду тандабаңыз, натыйжа сиз эмнени далилдей алаарыңызга жараша болот. Жазуу жүзүндөгү сунушту жана ал тууралуу ар бир катты жана электрондук катты сактап коюңуз. Жумуш башталганга чейин жана анын жүрүшүндөгү аралыктар менен үйдүн абалын даталары менен сүрөткө тартыңыз. Зарыл жабдуулар жок болгон күндөрдүн кыскача журналын жүргүзүңүз, анткени кыскартуу боюнча доомат мезгилге туура келет же туура келбейт, ал жагымсыз болгон деген жалпы таасирге эмес. Жумуштан келип чыккан ар бир чыгым үчүн квитанцияларды сактаңыз. Оозеки убадаларды ошол эле күнү кыска электрондук кат менен ырастаңыз, анткени эч ким жазбаган убада маанилүү болгон учурда жоголуп кетиши мүмкүн.
Үй ээлери ошол эле файлдын күзгүдөгү сүрөтүн сактап коюшу керек: сунуш, анын кимге жөнөтүлгөнүн жана кимге жөнөтүлгөнүн далилдеген далилдер, жетимиш пайыздык эсептөөгө макулдук берүү жөнүндө жазуу, билдирүү каттары, дайындоо тарыхы жана текшерүү отчеттору. Жакшы документтештирилген долбоорду коргоо оңой гана эмес, адатта, башында азыраак талаш-тартыштарга туш болот жана бул тармактагы адистер соттук териштирүүдө эмес, даярдоодо өз ордун табышат, бул тууралуу мүлк укугу боюнча адистер менен иштөө боюнча биздин эскертүүбүздө түшүндүрүлөт.
Кайсы жерден барып,
Ижараны улантуу менен оңдоонун өзөгү - мыйзам чыгаруучу орган буга чейин эле аныктап койгон тең салмактуулук. Үй ээси мүлктү тейлеп, жакшырта алат жана муну жасоо үчүн ар бир ижарачынын макулдугунун кереги жок. Ижарачы зарыл болгон жумушка тоскоолдук кылбашы мүмкүн, бирок чындап акылга сыярлык сунушка, жумуш жүрүп жатканда ыңгайлуулуктарга, пайдаланууга тоскоолдук кылган учурда ижара акысын азайтууга, зыяндын ордун толтурууга жана көчүүдөн качууга мүмкүн болбогон учурда мыйзамдуу салымга укуктуу. Туура эмес болуп кеткен дээрлик бардык нерсе туура эмес болуп калат, анткени бир тарап кадамды формалдуулук катары кабыл алган: текшерүү үчүн өтө бүдөмүк сунуш, аткарууга уруксат берилген мөөнөт, эч качан жазылбаган убада.
Law & More үй ээлерине, турак жай бирикмелерине жана ижарачыларга ижара мөөнөтүн узартуу менен оңдоо боюнча кеңеш берет: сунушту баалоо же түзүү, жетимиш пайыздык жол-жобону жүргүзүү, социалдык план боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү, ижара акысын жана көчүрүү чыгымдарын азайтуу боюнча талап коюу же каршы болуу, ошондой эле соттук териштирүүлөрдү жүргүзүү боюнча комиссияда же райондук сотто жүргүзүү. Эгерде сиз оңдоо сунушун алган болсоңуз же даярдап жатсаңыз, биздин ижара боюнча юристтер Позициялар бекемделе электе сиз менен бирге карап чыгууга кубанычтабыз. Биздин мамилебиз жөнүндө көбүрөөк маалымат ала аласыз Нидерландиянын мүлк жана ижара укугу биздин практикалык баракчабызда.
Көп берилүүчү суроолор
Үй ээлери оңдоп-түзөө иштерин баштоодон мурун белгилүү бир юридикалык кадамдарды аткарышы керек, ал эми ижарачылар тийиштүү маалыматка, жашоого ылайыктуу шарттарга жана компенсацияга так укуктарга ээ. Эскертүү, компенсация жана талаш-тартыштарды чечүү - мунун баары Нидерландиянын ижара мыйзамынан келип чыгат.
Нидерландияда ижарачылар менен оңдоп-түзөө иштерин баштоо үчүн үй ээлери кандай юридикалык кадамдарды жасашы керек?
Үй ээлери оңдоо иштерин баштоодон мурун ижарачыларга жазуу жүзүндө эскертүү бериши керек. Билдирүүдө иштин мүнөзү, күтүлүп жаткан узактыгы жана анын мүлккө кандай таасир этери кеңири баяндалышы керек.
Эгерде оңдоп-түзөө иштери олуттуу болсо, үй ээлери алдын ала ижарачылар менен кеңешиши керек болушу мүмкүн. Иш жүзүндө турак жай бирикмелери ижарачылардын укуктарын жана компенсацияны белгилеген социалдык планды же социалдык статутту түзөт .
Бир нече батирлерге таасир этүүчү ири иштер үчүн үй ээлери оңдоо пландарын талкуулоо үчүн ижарачылар менен жолугушууларды өткөрүшү керек. Бул консультация процесси ижарачыларга кооптонууларын билдирип, сунушталган мөөнөткө өзгөртүүлөрдү киргизүүнү суранууга мүмкүндүк берет.
Ижарачылар оңдоо мезгилинде өз укуктарынын сакталышын кантип камсыздай алышат?
Сиз үй ээсинен бардык оңдоо иштеринин чоо-жайын жазуу жүзүндө сурашыңыз керек. Бул документте иштин көлөмү, мөөнөтү жана негизги кызматтарды тейлөө боюнча бардык чаралар камтылышы керек.
Ижара келишимиңизди жана турак жай бирикмеңиз тарабынан берилген ар кандай социалдык планды карап чыгыңыз. Бул документтерде сиздин конкреттүү укуктарыңыз жана сиз алууга укуктуу болушуңуз мүмкүн болгон компенсация баяндалган.
Эгерде сизге укуктарыңыз боюнча кеңеш керек болсо, Woonbond (Нидерландиялык ижарачылар ассоциациясы) менен байланышыңыз. Алар сиздин кырдаалыңызга тиешелүү маалымат бере алышат.
Баарын сүрөттөр, жазуу жүзүндөгү жазуулар жана үй ээси менен болгон кат алышуулар менен документтештириңиз. Бардык байланыштардын көчүрмөлөрүн сактап коюңуз жана жашоо шартыңыздагы ар кандай бузулууларды белгилеп коюңуз.
Оңдоо иштери башталганга чейин ижарачыларга эскертүү эмне үчүн акылга сыярлык?
Мыйзамда бардык оңдоп-түзөө түрлөрү үчүн так эскертүү мөөнөтү көрсөтүлгөн эмес. Бирок, үй ээлери ижарачыларга тийиштүү түрдө даярданууга мүмкүндүк берүүчү алдын ала эскертүү бериши керек.
Кичинекей оңдоолор жана техникалык тейлөө үчүн, адатта, бир нече күн мурун эскертүү жетиштүү деп эсептелет. Убактылуу көчүрүүнү талап кылган ири оңдоолор үчүн, адатта, бир нече жума же ай мурун эскертүү талап кылынат.
Эскертүү мөөнөтү оңдоп-түзөө иштеринин сиздин күнүмдүк жашооңузга тийгизген таасирин чагылдырышы керек. Суу, жылытуу же электр энергиясы сыяктуу маанилүү кызматтарды үзгүлтүккө учураткан иштер косметикалык жакшыртууларга караганда алдын ала эскертүүнү талап кылат.
Нидерландиядагы ижарачылар оңдоп-түзөө иштерин жүргүзүү учурунда компенсация алууга же ижара акысын азайтууга укуктуубу?
Эгерде оңдоп-түзөө иштери үйүңүздү колдонуу мүмкүнчүлүгүңүзгө олуттуу таасир этсе, сиз компенсация алууга укуктуу болушуңуз мүмкүн. Бул, айрыкча, жумуш маанилүү жайларга таасир эткенде же сизди убактылуу көчүп кетүүгө мажбурлаганда туура болот.
Турак жай бирикмелери көбүнчө социалдык планы аркылуу көчүрүү үчүн компенсация төлөшөт. Бул көчүү чыгымдарын, убактылуу турак жай чыгымдарын жана ыңгайсыздыктарды төлөөнү камтый алат.
Эгерде оңдоп-түзөө иштери жашоо аянтыңызды бир топ кыскартса же үйүңүздүн айрым бөлүктөрүн колдонууга жараксыз кылып койсо, ижара акысын төмөндөтүүгө болот. Убактылуу ижара акысын төмөндөтүү зарылдыгын аныктоо үчүн сиз Ижара комиссиясынан (Ижара трибуналынан) баалоо жүргүзүүнү сурансаңыз болот.
Жеке үй ээлери ижара акысын автоматтык түрдө төмөндөтүүгө милдеттүү эмес, бирок алар мүлктүн жашоого жарамдуулугун сактап калышы керек. Эгер алар муну жасабаса, сизде мыйзамдуу жолдор менен компенсация алууга негиз бар.
Оңдоп-түзөө иштерин жүргүзүү учурунда турак жай шарттарын сактоо боюнча үй ээлеринин конкреттүү милдеттери кандай?
Үй ээси оңдоп-түзөө мезгилинде үйүңүздүн жашоого жарамдуу бойдон калышын камсыз кылышы керек. Буга суу, электр энергиясы, жылытуу жана санитария сыяктуу маанилүү кызматтарга жеткиликтүүлүктү сактоо кирет.
Эгерде жумуш үйүңүздү убактылуу жашоого жараксыз кылып койсо, үй ээси сизге ылайыктуу башка турак жай менен камсыз кылышы керек. Убактылуу турак жай учурдагы үйүңүзгө окшош болушу керек жана ижара акысын кымбаттатпашы керек.
Үй ээлери жумуш убактысында ызы-чууну, чаңды жана үзгүлтүккө учуроону азайтуу үчүн акылга сыярлык чараларды көрүшү керек. Алар сизге күнүмдүк график жана сиздин күнүмдүк жашооңузга таасир этиши мүмкүн болгон ар кандай өзгөрүүлөр жөнүндө кабарлашы керек.
Оңдоп-түзөө иштери учурунда мүлк коопсуз сакталышы керек. Үй ээси подрядчылардын эшиктерди жана терезелерди бекитип, буюмдарыңыздын коопсуз сакталышын камсыз кылууга жооптуу.
Үй ээлери менен ижарачылардын ортосундагы оңдоп-түзөө боюнча пикир келишпестиктерди кантип юридикалык жактан чечүүгө болот?
Алгач үй ээси менен түз сүйлөшүүлөрдү жүргүзүүгө аракет кылыңыз. Тынчсызданууларыңызды жазуу жүзүндө билдирип, талаш-тартышты так жазуу үчүн расмий жооп сураңыз.
Сотко кайрылбастан чыр-чатакты чечүү үчүн медиация кызматтарына кайрылыңыз. Көптөгөн муниципалитеттер үй ээлерине жана ижарачыларга макулдашууга жардам берген медиация программаларын сунушташат.
Эгерде талаш-тартыш ижара акысына, жашоо шарттарына же тейлөө акысына байланыштуу болсо, Хуур комиссиясына кайрылыңыз. Алар оңдоп-түзөөгө байланыштуу көптөгөн маселелер боюнча милдеттүү чечимдерди кабыл ала алышат.
Алардын кызматтары соттук териштирүүлөргө караганда бир топ арзан. Эгерде медиация жана соттук комиссия сиздин талашыңызды чече албаса, анда сиз сот аркылуу юридикалык чараларды көрүшүңүз керек болушу мүмкүн.
Соттук териштирүүнү баштоодон мурун юрист же ижарачылардын жактоочу уюму менен кеңешиңиз. Woonbond жана башка ижарачылар уюмдары талаш-тартыштарды чечүү процессинде колдоо көрсөтө алышат.
Алар сиздин юридикалык абалыңыз боюнча кеңеш беришет. Бул уюмдар татаалыраак иштерде өкүлчүлүк кылууга жардам бере алышат.
