Нидерландыда турак жайды ижарага алганыңызда, сиз автоматтык түрдө ижарага коргоо укугуна ээ болосуз. Ушул эле нерсе сиздин биргелешип ижарачыларыңызга жана кошумча ижарачыларыңызга да тиешелүү. Негизи, ижараны коргоо эки аспектиден турат: ижара баасын коргоо жана ижара келишимин бузуудан ижараны коргоо, андыктан ижарачы ижара келишимин жөн эле токтото албайт.

Аренданы коргоонун эки аспектиси социалдык турак жайды ижарага алуучуларга тиешелүү болсо да, бул эркин сектордогу турак жайды ижарага алуучулар үчүн андай эмес. Ижара баасын коргоо же ижараны токтотуу контекстинде ижараны коргоо качан жана так эмнеге алып келет, бул блогдо талкууланат. Бирок, биринчиден, бул блог ижара укугун коргоону жалпы колдонуу үчүн жашоо аянты деп аталган шартты талкуулайт.

Жашоо мейкиндиги

Ижара акысын коргоого байланыштуу мыйзамдык жоболорду колдонуу үчүн, биринчи кезекте, турак жай аянты жөнүндө сөз болушу керек. Голландиянын Граждандык кодексинин 7-беренесинин 233-пунктуна ылайык, турак жай аянты деп, көзкарандысыз же өзүн-өзү камтыбаган үй, кербен же туруктуу жашоого арналган стенд катары ижарага берилген шартта курулган кыймылсыз мүлк деп түшүнүү керек. Ижара акыларын коргоо максатында, көзкарандысыз же жеке турак жайды ижарага алуучулардын ортосунда мындан ары айырмачылыктар жок.

Турак жай мейкиндиги түшүнүгү кыймылсыз жабдыктарды да камтыйт, башкача айтканда, жаратылышы боюнча объектилер менен ажырагыс байланышта болгон объектилер. үй, кербен же чайыр же ижара келишиминин негизинде анын курамына кирген. Турак жай комплексинде бул, мисалы, тепкич клеткасы, галереялар жана коридорлор, ошондой эле эгерде алар келишим боюнча коомдук мүнөзгө ээ болбогон жайлар катары белгиленсе, борбордук түзүлүштөр болушу мүмкүн.

Бирок, эгерде Голландиянын Жарандык кодексинин 7: 233-бөлүмүнүн маанисинде жашоо аянты жок болсо, анда:

• турак жай аянтын кыска мөөнөткө пайдалануу; бул жагдай колдонуунун мүнөзүнө жараша аныкталат, мисалы, эс алуу үйү же акча алмаштыруу үйү. Бул жагынан алганда, кыска мөөнөттүү макулдашылган убакытты эмес, пайдаланууну билдирет;
• көз каранды жашоо мейкиндиги; эгерде бул үй соода аянты менен кошо ижарага берилсе; мындай учурда, үй турак жай шарттары эмес, бизнес мейкиндигине байланыштуу жоболор колдонулушу үчүн, ижарага алынган бизнес мейкиндигинин бөлүгү болуп саналат;
• үй кайыгы; бул Голландиянын Жарандык кодексинин 7: 233-беренесинин юридикалык аныктамасына туура келбеген көрүнүш. Адатта, мындай үйдү кыймылсыз мүлк катары кароого болбойт, анткени топурак же банк менен туруктуу байланыш жок.

Ижара акысынын баасынан коргоо

Эгерде жогоруда баяндалган турак жай аянтынын шарттары аткарылса, анда ижарачы биринчи кезекте ижара акысынын баасынан корголот. Мындай учурда төмөнкү баштапкы пункттар колдонулат:

• ижарага алынган турак жайдын жайгашкан жерин жана ага төлөнө турган ижара акысынын ортосундагы сапаттын катышы негиздүү болушу керек;
• ижарачы ар дайым ижара акысынын баасын Ижара комитети тарабынан баалоо мүмкүнчүлүгүнө ээ; бул ижара башталгандан кийин 6 айдын ичинде гана мүмкүн болот; ижара комитетинин чечими милдеттүү болуп саналат, бирок дагы деле болсо кароо үчүн райондук сотко берилиши мүмкүн;
• үй ээси ижара акысын чексиз жогорулатуу менен бара албайт; Министр тарабынан аныкталган ижара акысынын жогорулаган пайызы сыяктуу конкреттүү мыйзам чектери колдонулат;
• ижараны коргоо боюнча мыйзамдуу жоболор милдеттүү болуп саналат мыйзам, башкача айтканда, ижарачы ижарачыга зыян келтирип, ижара келишиминде алардан четтей албайт.

Баса, айтылган принциптер социалдык турак жайдын ижарачысына гана тиешелүү. Бул жөнгө салынуучу ижара секторуна кирген жашоо мейкиндиги, ошондуктан либералдаштырылган же акысыз ижара секторуна таандык жашоо мейкиндигин айырмалоо керек. Либералдаштырылган же бекер турак-жай шартында, ижара акысы ушунчалык жогору болгондуктан, ижарачы мындан ары ижара акысын субсидиялоого укугу жок, ошондуктан мыйзамдын коргоосунан тышкары калат.

Либералдаштырылган жана социалдык турак жайдын ортосундагы чек болжол менен айына болжол менен 752 еврону ижарага алуу баасында. Эгерде макулдашылган ижара баасы бул суммадан ашып кетсе, анда ижарачы мындан ары жогоруда айтылган принциптерге таяна албайт, анткени ал либералдаштырылган турак жайды ижарага берүүгө тиешелүү.

Ижаралык келишимдин токтотулушунан ижара акысынан коргоо

Бирок, ижара акыларын коргоонун башка аспектилерин колдонуу үчүн, социалдык жана либералдаштырылган турак жайдын ижарачыларынын ортосунда эч кандай айырмачылык жок. Башка сөз менен айтканда, бул ар бир турак жай ижарачысы ижара келишимин жөнөкөй жокко чыгара албайт деген мааниде, ижара келишиминин токтотулушунан автоматтык түрдө корголгонун билдирет. Бул контекстте, ижарачы өзгөчө корголот, анткени:

• үй ээсинин токтотушу, Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7: 272-беренесине ылайык, ижара келишимин бузбайт.; негизинен, ижара келишимин эки тараптын макулдугу менен жокко чыгарууга аракет кылуу үй ээсинин колунда. Эгерде бул натыйжа бербесе жана ижарачы аны токтотууга макул болбосо, анда үй ээсинин токтотуусу чындыгында ижара келишимин бузбайт. Демек, ижара келишими кадимкидей эле уланат жана ижарага берүүчү ижара келишимин бузуу боюнча юридикалык доо арыз менен райондук сотко кайрылышы керек. Мындай учурда, сот ижарага берүүчүнүн токтотуу талабы боюнча сот кайтарылгыс чечим чыгармайынча, ижара келишими токтобойт.
• Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7-беренесин эске алганда: 271, үй ээси аны токтотуунун себебин көрсөтүшү керек; эгерде үй ээси ижара келишимин буза турган болсо, анда ал Жарандык кодекстин жогоруда аталган беренесинин формалдуулугун сакташы керек. Эскертүү мөөнөтүнөн тышкары, бул контекстте маанилүү формалдуулук болуп саналат. Ошентип, батир ээси токтотуу жөнүндө билдирүүсүндө, Голландиянын Жарандык кодексинин 7-беренесинин 274-пунктунун 1-пунктунда көрсөтүлгөндөй, токтотуунун негиздеринин бирин көрсөтүшү керек:

1. ижарачы өзүн жакшы ижарачыдай алып жүргөн жок
2. бул белгиленген мөөнөткө ижара акысына байланыштуу
3. ижарачы өзүнүн пайдалануусу үчүн арендага тезинен муктаж
4. ижарачы жаңы ижара келишимин түзүү жөнүндө акылга сыярлык сунушка макул эмес
5. ижарага алган жерди жарактуу зоналаштыруу планына ылайык ижарага алууну каалайт
6. ижара келишимин токтотуудагы ижарага берүүчүнүн кызыкчылыгы ижара акысын улантууда ижарачынын кызыкчылыгынан жогору турат (помещик ижарага алган учурда)

• ижараны сот Голландиянын Жарандык кодексинин 7-беренесинин 274: 1-пунктунда көрсөтүлгөн негиздер боюнча гана токтото алат; Жогоруда айтылган негиздер толугу менен: башкача айтканда, сот процесстери сотко өткөрүлсө, ижара келишимин башка негиздер боюнча токтотуу мүмкүн эмес. Эгерде жогоруда айтылган негиздердин бири келип чыкса, сот ошондой эле ижарачынын токтотуу жөнүндө талабын канааттандырышы керек. Мындай учурда, кызыкчылыктарды таразалоого (мындан ары) орун жок. Бирок, ушул учурга карата шашылыш жеке пайдалануу үчүн токтотуу негизине карата өзгөчө кырдаал колдонулат. Доого уруксат берилгенде, сот ошондой эле үйдөн чыгаруу убактысын аныктайт. Бирок, эгерде үй ээсинин токтотуу талабы четке кагылса, тиешелүү ижара ал тарабынан үч жылга кайрадан токтотулбашы мүмкүн.

Ижара базарынын кыймылы жөнүндө мыйзам

Буга чейин, ижара акыларын коргоо иш жүзүндө көптөгөн сын-пикирлерге кабылып келген: ижара акысын коргоо чектен ашып кетмек жана ижара коргоосу анчалык катуу болбосо, үйдү ижарага берүүнү каалаган үй ээлери көп. Мыйзам чыгаруучу бул сынга аяр мамиле жасады. Ушул себептен улам, мыйзам чыгаруучу бул мыйзамды 1-жылдын 2016-июлунан баштап, “Ижара рыногун өткөрүп берүү жөнүндө” мыйзамга киргизүүнү чечти. Ушул жаңы мыйзам менен ижарачынын коргоосу анча катаал болбой калды. Ушул мыйзамдын контекстинде эң маанилүү өзгөрүүлөр:

• эки жыл же андан аз көз карандысыз турак жай аянты боюнча ижара келишимдери жана беш жыл же андан аз көз карандысыз турак жай аянты боюнча ижара келишимдери үчүн, ижара акысы ижара акысын коргоосуз ижарага алууга мүмкүн болду. Демек, ижара келишими мыйзамдын иштеши менен макулдашылган мөөнөттөн кийин бүтөт жана үй ээси мурункудай эле токтотпошу керек.
• максаттуу топтун келишимдерин киргизүү менен, ошондой эле студенттер сыяктуу конкреттүү бир максаттуу топко арналган турак жайга байланыштуу, ижарага берүү келишимин жокко чыгаруу үчүн, үй ээси үчүн жеңилдетилген. Эгерде ижарачы мындан ары белгилүү бир максаттуу топко кирбесе жана, мисалы, студент катары эсептеле албай калса, анда үй ээси тез арада жеке пайдалануунун кесепетинен токтотуу ишин оңой жана тезирээк жүргүзө алат.

Сиз ижарачысызбы жана кайсы ижара коргоосуна ээ экениңизди билгиңиз келеби? Сиз ижара келишимин бузууну каалаган үй ээсиңизби? Же бул блогго байланыштуу башка суроолоруңуз барбы? Андан кийин байланышыңыз Law & More. Биздин юристтер ижара мыйзамдарынын адистери жана сиздерге кеңештерин айтууга кубанычта. Ижарага байланыштуу талаш-тартыштар сот өндүрүшүнө алып келсе, алар сизге мыйзамдуу түрдө жардам бере алышат.