Жол укугу (recht van overpad): ал кантип пайда болот, иштейт жана аяктайт

Жол укугу (recht van overpad) бир мүлктүн ээсине коңшу жерди кесип өтүү укугун берет. Бул сервитут (erfdienstbaarheid): жерге байланыштуу чыныгы укук, ошондуктан ал жердин ар бир келечектеги ээси, алар сатып алганда бул тууралуу билишкенби же билишпегенби, аны менен байланышат.

Сервитут мамлекеттик реестрлерде катталган нотариалдык келишим менен же он же жыйырма жыл колдонулгандан кийин рецепт боюнча пайда болот. Ошондуктан, ондогон жылдар бою колдонулган жол автоматтык түрдө жол укугу болуп саналбайт, бирок жазуу жүзүндөгү келишимдин жоктугу эч кандай укук жок дегенди билдирбейт. Эгерде жер тилкесинин коомдук жолго таптакыр чыгуу мүмкүнчүлүгү жок болсо, ээси коңшу жер үчүн зарылчылыктын жолун (noodweg) компенсация менен талап кыла алат (Нидерландиянын Жарандык кодексинин 5:57-беренеси, BW).

Жол укугу деген эмне?

Жол укугу – бул сервитут: бир мүлккө экинчисинин пайдасы үчүн жүк салуу. BW 5:70-беренесине ылайык, ал жүктөлгөн жердин ээсине бир нерсени көтөрүүгө, бул учурда өтүүгө милдеттендирет.

Жол укугу ар дайым эки мүлктү камтыйт. Пайда алып келген мүлк – бул үстөмдүк кылган мүлк (heersend erf): мисалы, башка үйлөрдүн артындагы жана кошунасынын жолунан өткөн жер тилкеси. Жүктү көтөргөн мүлк – бул кызматчы мүлк (dienend erf): жолдун үстүнөн өткөн жер.

Бул кыймылсыз укук (zakelijk recht) болгондуктан, эки мүлк тең сатылганда да жол укугу күчүндө калат. Үстөмдүк кылган мүлктүн жаңы ээси автоматтык түрдө бул укукка ээ болот; кызматтык мүлктүн жаңы ээси ага милдеттүү. Сиз мүлк сатып алганда, жарандык-укуктук нотариус катталган сервитуттарды Жер реестринде (Кадастер) текшерет, бирок рецепт боюнча алынган укук ал жерде көрүнбөйт.

Жол укугу кантип түзүлөт?

Кадастерде катталган нотариалдык келишим же узак убакыт колдонулгандан кийин берилген рецепт боюнча. Кошуналардын ортосундагы расмий эмес келишим жол укугу эмес жана принцип боюнча токтотулушу мүмкүн.

Нотариалдык күбөлүк менен

Эң так жол - нотариалдык келишим менен бекитүү (белгилөө). Менчик ээлери жол, уруксат берилген пайдалануу (жөө гана, же унаа же техника менен) жана техникалык тейлөө, дарбазалар жана чыгымдар боюнча макулдашууга келишет. Андан кийин жарандык-укуктук нотариус (notaris) көп учурда карта менен бирге түзүү актысы түзөт жана аны Кадастер тарабынан жүргүзүлгөн мамлекеттик реестрлерге каттайт.

Каттоо - бул укукту кийинки сатып алуучуларга каршы күчүнө киргизген нерсе. Кепилдик документи жана каттоосу жок келишим - бул учурдагы ээлеринин ортосундагы жеке келишим гана. Кепилдик документке ошондой эле сапаттык милдеттенме (kwalitatieve verplichting, 6:252 BW беренеси) же техникалык тейлөөгө салым кошуу сыяктуу өтүүгө жол бербөөчү милдеттер үчүн түбөлүктүү жобо (kettingbeding) кириши мүмкүн.

Рецепт боюнча

Жол укугу узак мөөнөттүү пайдалануудан да келип чыгышы мүмкүн, ал рецепт (verjaring) деп аталат. Он жыл бою үзгүлтүксүз мөөнөткө ак ниеттүү жол укугуна (te goeder trouw) ээ болгон адам аны алат (3:99 BW беренеси). Ак ниеттүүлүк деген колдонуучунун өзүндө укук бар экенине негиздүү түрдө ишенгенин билдирет, мисалы, алардын сатып алуу актысы эч качан туура белгиленбеген жол укугуна тиешелүү болгондуктан.

Ак ниеттүүлүк болбосо, мөөнөт жыйырма жылды түзөт: ээсинин менчик укугун токтотуу жөнүндөгү дооматы мөөнөтүнөн мурда токтотулат жана ээси укукка ээ болот (3:105 жана 3:306 BW беренелери). Иш жүзүндө бул көбүнчө таянган жол.

Рецептти далилдөө кыйын. Колдонуу үзгүлтүксүз, үзгүлтүксүз жана бир жактуу болушу керек, ээсине укук талап кылынып жатканын ачык көрсөтүшү керек. Коңшулук жаңсоосу катары гана жол берилген колдонуу эсептелбейт. Далилдерге эски сүрөттөр, күбөлөрдүн көрсөтмөлөрү, абадан тартылган сүрөттөр жана техникалык тейлөө жазуулары кириши мүмкүн.

Жол укугу уруксаттан же коомдук жолдон эмнеси менен айырмаланат?

Кошунанын уруксаты жеке мүнөздө жана принцип боюнча кайтарып алынышы мүмкүн; жол укугу - бул кийинки ээлерине милдеттендирген чыныгы укук. Коомдук жол баарына ачык жана коомдук мыйзамга баш ийет.

Уруксат же жөн гана толеранттуулук, адатта, кошуна аны алып койгондо же мүлктү сатканда токтотулат, бирок эгерде келишим көптөн бери бар болсо, акылга сыярлык эскертүү мөөнөтү талап кылынышы мүмкүн. Жеке жол дагы коомдук жолго айланышы мүмкүн. Жолдор жөнүндө мыйзамдын (Wegenwet) 4-беренесине ылайык, эгерде ал отуз жыл бою бардыгы үчүн ачык болсо, эгерде ал он жыл бою бардыгы үчүн ачык болуп, мамлекеттик орган тарабынан тейленсе же ээси аны бардыгы үчүн жеткиликтүү кылган болсо, бул болот.

Жол жүрүү укугу үчүн акы сурай аласызбы?

Ооба, эгерде тараптар макул болсо. Келишимде үстөмдүк кылган мүлктүн ээсинен бир жолку төлөм же мезгил-мезгили менен төлөнүүчү төлөм (өч алуу) каралышы мүмкүн (5:70-берененин 2-пункту, BW).

Зарылчылыктын бир жолу катары мыйзамдын өзүндө тараптар макулдаша албаган учурда сот тарабынан белгиленүүчү компенсация каралган. Эсеп боюнча алынган укук үчүн компенсация жок: укук мыйзамдын күчүнөн келип чыгат.

Эгерде сиздин жер тилкеңиз коомдук жолго чыкпасачы?

Анда сиз коңшу жер үчүн зарылчылыктын жолун талап кыла аласыз. Бул сервитут эмес, сот кошунага компенсация төлөөгө каршы аныктай турган мыйзамдуу укук.

BW 5:57-беренесине ылайык, коомдук жолго ылайыктуу мүмкүнчүлүгү жок жердин ээси айланадагы ээлеринен зарылчылыкка жараша жолду берүүнү талап кыла алат. Эгерде алар макулдаша алышпаса, сот жолду жана компенсацияны белгилейт. Эгерде жер чоңураак жер тилкеси бөлүнгөндүктөн же жарым-жартылай сатылгандыктан тосулуп калса, анда жол принцип боюнча бөлүнгөн жердин үстүнөн өтүшү керек. Жер өзүнүн ылайыктуу мүмкүнчүлүгүнө ээ болгондон кийин, зарылчылыкка жараша жол мындан ары акталбайт.

Ар бир менчик ээсинин укуктары жана милдеттери кандай?

Колдонуучу жер тилкесин макулдашылгандай кесип өтө алат, бирок ал үчүн эң жеңил жол менен. Жер тилкесинин ээси жолду тоспошу керек, бирок жерди пайдалануу жана башкаруу укугун сактап калат.

Укуктун мазмуну алгач түзүү актысы менен аныкталат. Эгерде укук мөөнөтүнөн мурда пайда болгон болсо, анын мазмуну мөөнөтүнөн мурда пайдаланууга берилген мөөнөттө анын иш жүзүндө кандайча колдонулганынан келип чыгат (5:73 BW беренеси). Эгерде документте башкача каралбаса, үстөмдүк кылган мүлктүн ээси укукту ишке ашыруу үчүн зарыл болгон иштерди аткара алат жана алардын чыгымдарын көтөрөт (5:75 BW беренеси).

Жер тилкесинин ээси жолду жердин башка бөлүгүнө жылдырууну сурана алат, эгерде бул колдонуучунун укуктан пайдалануусун азайтпаса (5:73-берененин 2-пункту BW). Коопсуздук үчүн дарбазага уруксат берилет, эгерде колдонуучу ачкыч же код алса; ачкычсыз кулпуланган дарбаза тоскоолдук болуп саналат.

Жолдун колдонуучусу катары эмнени текшеришиңиз керек?

Үстөмдүк кылган мүлктүн ээси катары сиздин абалыңыз мүлктүн келишимине же узак мөөнөттүү пайдалануу далилине жараша болот.

• Негиздөө актысы менен Кадастрдын көчүрмөсүн алып, уруксат берилген колдонууну жана жолду окуп чыгыңыз.
• Сиздин колдонууңуз ошол алкакта кала берерин текшериңиз: жөө жүргүнчүлөр жолу жеңил унааларды же жеткирүүчү фургондорду камтыбайт.
• Алимент төлөө үчүн ким төлөй турганын текшериңиз; эч кандай макулдашуусуз бул сизсиз (5:75 BW беренеси).
• Эгерде эч кандай документ жок болсо, анда он же жыйырма жыл колдонулгандыгын тастыктаган даталанган далилдерди азыр чогултуңуз.
• Ар бир дарбазанын ачкычын же кодун сактап коюңуз жана ар бир тоскоолдукту даталанган сүрөттөр менен жазып коюңуз.

Жердин ээси катары эмнени текшеришиңиз керек?

Кызматтык мүлктүн ээси катары, сиз өтүүгө жол беришиңиз керек, бирок бул укуктун чегинде гана.

• Куруудан же тосмо куруудан мурун катталган сервитуттар үчүн Кадастерде жана сатып алуу келишимиңизде текшериңиз.
• Иш жүзүндө колдонуунун көлөмү документте көрсөтүлгөндөн ашып кеткенин текшериңиз, мисалы, жеке жөө жүргүнчүлөр жолундагы бизнес тыгындары.
• Жолдун аркы өйүзүнө дарбаза орнотуудан мурун, колдонуучуга ачкыч же код бериңиз.
• Эгерде ал пландарга тоскоол болсо, 5:73-берененин 2-пункту BW боюнча жолду башка жакка жылдырууну суранууну карап көрүңүз.
• Мисалы, башка жер тилкеси эми өзүнчө кирүү мүмкүнчүлүгүнө ээ болгондуктан, BW 5:79 беренесине ылайык, укукту жокко чыгарууга болобу же жокпу, баалаңыз.

Эгерде талаш-тартыш жаралсачы?

Көпчүлүк талаш-тартыштар тоскоолдуктар, макулдашылгандан көп пайдалануу же техникалык тейлөө үчүн ким төлөйт деген маселелер боюнча болот. Сүйлөшүүдөн баштаңыз, андан кийин медиацияны карап көрүңүз жана сотко акыркы чара катары гана кайрылыңыз.

Көптөгөн муниципалитеттер коңшулук медиацияны (buurtbemiddeling) даярдалган ыктыярчылар менен сунушташат, адатта, кошуналарга акысыз; кесипкөй медиатордун жардамы же көз карандысыз эксперттин милдеттүү кеңеши (bindend advies) башка варианттар болуп саналат. Кандайдыр бир кадам жасоодон мурун, даталанган сүрөттөрдү, күбөлөрдүн көрсөтмөлөрүн, актыны, Kadaster үзүндүсүн жана кат алышууларыңызды чогултуңуз.

Кайсы сот чечим чыгарат?

Шашылыш учурларда, мисалы, жол тосулуп калганда жана сиз үйүңүзгө же бизнесиңизге жете албай калганда, сиз алдын ала жардам берүүчү судьядан (voorzieningenrechter) тоскоолдукту алып салуу үчүн кыскача өндүрүш тартибинде (kort geding) буйрук чыгарууну сурансаңыз болот. Жол укугунун бар же жок экендиги, анын маршруту же мазмуну боюнча талаш-тартыштар райондук сотто (rechtbank) кадимки тартипте чечилет. Эгерде талаш-тартыш ошондой эле жаныңыздагы курулуш иштерин камтыса, кошуналарыңыз уруксатсыз курулуш жүргүзсө, кандай укуктук варианттар бар экендиги жөнүндө окуп чыгыңыз.

Жол жүрүү укугун өзгөртүүгө же токтотууга болобу?

Ооба: менчик ээлеринин ортосундагы макулдашуу боюнча, нотариалдык келишимде катталган же сот тарабынан белгилүү бир мыйзамдуу негиздер боюнча. Жол укугу бир гана менчик ээси каалагандыктан токтотулбайт.

Макулдашуу боюнча, үстөмдүк кылган мүлктүн ээси укуктан баш тартат же тараптар жаңы жолду же шарттарды макулдашат. Нотариус муну жокко чыгаруу же өзгөртүү актысы катары жазып, аны Кадастерде каттайт; каттоосуз өзгөрүү учурдагы ээлерине гана тиешелүү болот.

Макулдашуусуз, кызматтык мүлктүн ээси соттон кийлигишүүнү сурана алат. BW 5:78-беренесине ылайык, сот сервитутты күтүлбөгөн жагдайлардан улам өзгөртө же жокко чыгара алат, анткени аны өзгөртүүнү акылга сыйбайт, же жыйырма жыл бою бар болгондон кийин, ал жалпы кызыкчылыкка карама-каршы келгендиктен; сот компенсация төлөй алат. BW 5:79-беренесине ылайык, эгерде сервитутту колдонуу мүмкүн болбой калса же үстөмдүк кылган мүлктүн ээси ага акылга сыярлык кызыкчылыкка ээ болбой калса жана ал кызыкчылыктын кайтып келиши күмөн болсо, сот аны жокко чыгара алат. Текст Нидерландиянын Жарандык кодексинин 5-китебинде wetten.overheid.nl дарегинде жайгашкан.

Жол жүрүү укугу менен биз сиз үчүн эмне кыла алабыз?

Кыймылсыз мүлк боюнча юрист баракчабызда түшүндүрүлгөндөй , биз мүлк ээлерине, сатып алуучуларга жана куруучуларга сервитуттар жана коңшулардын талаш-тартыштары боюнча кеңеш беребиз.

• Биз уюштуруу актысы менен Кадастер үзүндүсүн карап чыгып, кандай колдонууга уруксат берилгенин түшүндүрөбүз.
• Биз жол укугу он же жыйырма жылдык мөөнөттөн кийин пайда болгонбу же жокпу, баалайбыз.
• Биз нотариус үчүн жаңы, өзгөртүлгөн же жокко чыгарылган сервитуттун шарттарын иштеп чыгабыз.
• Жолду тоскон же ашыкча колдонгон кошунага биз расмий талап жөнөтөбүз.
• Биз райондук соттун алдында кыскача өндүрүштү же кадимки өндүрүштү баштайбыз.

Жыйынтык

• Жол укугу – бул сервитут: жерге бекитилген жана келечектеги ээлерин байлаган чыныгы укук.
• Ал Кадастерде катталган нотариалдык акт аркылуу же он жыл ак ниеттүүлүк менен же жыйырма жыл ээлик кылгандан кийин рецепт боюнча пайда болот.
• Коомдук жолго чыгуу мүмкүнчүлүгү жок жер тилкелери 5:57 BW беренесине ылайык, компенсация төлөө шарты менен зарылчылыкка жараша жол ала алышат.
• Колдонуучу жолду эң аз оорчулук келтирүүчү жол менен колдонушу керек жана адатта тейлөө чыгымдарын көтөрүшү керек; экинчи ээси өтүүгө тоскоол болбошу керек.
• Жол укугу келишим менен же 5:78 жана 5:79 BW беренелериндеги негиздер боюнча сот тарабынан өзгөртүлүшү же токтотулушу мүмкүн.

Көп берилүүчү суроолор