тааныштыруу

Турак жайды ижарага алуу келишими райондук сот тарабынан гана жана ижарачы келишимди бузган учурда же башка мыйзамдуу негизде гана бузулушу мүмкүн. Ижара келишимин бузуу юридикалык жактан татаал жана талаш-тартыштарга алып келиши мүмкүн. Үй ээси ижара келишимин бир тараптуу түрдө буза албайт – мыйзам ижарачыларды күчтүү коргоо менен камсыз кылат. Ижара келишими токтотулганда, ижарачылар тейлөө чыгымдарынын акыркы отчетун жана депозитти кайтарып алууга укуктуу.

Бул макалада үй ээлеринин жана ижарачылардын ижара келишимдерин токтотуусу, токтотуунун юридикалык негиздери жана аткарыла турган жол-жобосу талкууланат. Негизги көңүл социалдык турак жай жана жеке сектордогу турак жайларды кошо алганда, кадимки турак жайларга бурулат. Коммерциялык жайларды же көз карандысыз эмес турак жайларды токтотуу сыяктуу темалар бул макаланын алкагына кирбейт.

Бул маалымат ижара келишимин бузууну карап жаткан үй ээлери, өз укуктарын түшүнүүгө аракет кылган ижарачылар жана иш жүзүндө келишимди бузуу маселелерине туш болгон мүлк башкаруучулары үчүн арналган. Ижарачы үй ээсинин келишимди бузуу катына алты жуманын ичинде жооп берүүгө укуктуу.

Негизги жооп: Үй ээси турак жайды ижарага алуу келишимин соттун чечимин алуу менен гана жана келишимди олуттуу бузуу, шашылыш жеке колдонуу же мыйзамда көрсөтүлгөн башка себептер сыяктуу мыйзамдуу негиз болгон учурда гана буза алат. Мыйзам сотко ижара келишимин токтотуунун же жокко чыгаруунун негиздүү экендигин баалоо укугун берет.

Негизги окуу пункттары:

• Келишимди токтотуу жокко чыгаруудан түп-тамырынан бери айырмаланат жана ар дайым магистраттын кийлигишүүсүн талап кылат; ижара келишимин жокко чыгаруу менен жана бузуу менен токтотуунун ортосундагы айырманы билүү маанилүү.
• Ижара акысынын төлөнбөй калышы, ижарачынын айынан келип чыккан кыйынчылыктар жана мыйзамсыз кошумча ижарага берүү келишимди токтотуунун эң кеңири таралган себептери болуп саналат.
• Ижарачы, айрыкча, белгисиз мөөнөткө белгиленген мөөнөттүү ижара келишими боюнча, күчтүү ижара акысынан корголгон.
• Сот ажырашууга уруксат берүүдөн мурун ар дайым тиешелүү кызыкчылыктарды таразалайт.
• Турак жай маселесинде соттон тышкаркы токтотуу дээрлик эч качан мүмкүн эмес

Ижара келишимдеринин түрлөрү

Ижара келишимин түзүүдө, сиз кандай ижара келишимин түзүп жатканыңызды түшүнүү маанилүү, анткени бул ижарачынын да, үй ээсинин да укуктары менен милдеттерине түздөн-түз таасирин тийгизет. Нидерландияда биз үч негизги түрдү кеңири бөлүп көрсөтөбүз: мөөнөтсүз ижара келишими, убактылуу ижара келишими жана өзүнчө турак жай үчүн ижара келишими.

Белгисиз мөөнөткө ижара келишими – ошондой эле мөөнөттүү ижара келишими деп да аталат – ижарачыга ижара акысын эң жогорку деңгээлде коргоону камсыз кылат. Мындай учурларда, үй ээси келишимди олуттуу бузуу же шашылыш жеке колдонуу сыяктуу юридикалык негиздер болгондо гана ижара келишимин токтото алат же ижара келишимин буза алат. Мыйзамдуу эскертүү мөөнөтүнө ылайык, токтотуу ар дайым жазуу жүзүндө болушу керек. Эгерде ижарачы макул болбосо, ижара келишимин сот гана буза алат.

Убактылуу ижара келишиминде ижара мөөнөтү макулдашылат. Бул мөөнөт аяктагандан кийин, эгерде үй ээси өз убагында жазуу жүзүндө эскертүү берсе, ижара автоматтык түрдө токтотулат. Бирок, бул жерде да катуу юридикалык эрежелер колдонулат: үй ээси ижара келишимин жөн гана мөөнөтүнөн мурда токтото албайт жана талаш-тартыш болгон учурда соттон ижара келишимин токтотуу жөнүндө чечим кабыл алуу суралышы мүмкүн. Мөөнөттүү ижара жөнүндө мыйзам киргизилгенден бери убактылуу келишимдерди түзүү мүмкүнчүлүктөрү андан ары чектелди.

Студенттик жатаканадагы бөлмөлөр сыяктуу көз карандысыз эмес турак жайларга жарым-жартылай башкача эрежелер колдонулат. Мындай учурларда, айрыкча, ижарачы өзүн жакшы ижарачы катары алып жүрсө, ижара келишимин бузуу көп учурда кыйыныраак болот. Ижарачы тарабынан келтирилген ыңгайсыздык же мыйзамсыз кошумча ижарага берүү учурунда да, үй ээси мыйзамдуу жол-жоболорду сакташы керек жана соттун кийлигишүүсүз соттон тышкаркы токтотуу сейрек кездешет.

Бардык учурларда, ижара келишимин бузуу же бузуу кылдаттыкты талап кылат. Бул мөөнөттүү ижара келишимине, убактылуу ижара келишимине же өзүнчө турак жай келишимине тиешелүүбү, үй ээси мыйзамдуу эрежелерди жана эскертүү мөөнөттөрүн сакташы керек. Тынчсыздандыруучу же мыйзамсыз кошумча ижарага берүү сыяктуу оор кырдаалдарда, мүлктү тез арада бошотуу үчүн кыскача соттук териштирүү зарыл болушу мүмкүн.

Эгерде сиз макулдашууга келе албасаңыз же укуктарыңыз жана милдеттериңиз боюнча күмөн санасаңыз, анда юридикалык кеңеш берүү борборунан же ижара укугу боюнча адистешкен юристтен өз убагында юридикалык кеңеш алуу акылдуулукка жатат. Бул сизге керексиз тобокелдиктерден качууга жана ижара келишимин бузуу эрежелерге ылайык жүргүзүлүшүн камсыз кылууга жардам берет.

Ижара келишиминин токтотулушу эмнеден келип чыгат?

Ижара келишимин токтотуу - бул соттун чечими менен ижара келишимин токтотуучу юридикалык жол-жобо. Ижара келишимин токтотуу ("ижара келишимин токтотуу") баш тартуу жөнүндө билдирүү берүүдөн айырмаланат: баш тартуу жөнүндө билдирүү бергенде, келишим мыйзамдуу эскертүү мөөнөттөрүнө жана шарттарына ылайык токтотулат, ал эми баш тартуу учурунда тараптардын биринин бузулушуна байланыштуу сот кийлигишүүгө тийиш. Өз ара макулдашуу боюнча баш тартуудан айырмаланып, мажбурлап баш тартуу магистрат тарабынан каралышы керек болгон чыр-чатакты камтыйт.

Токтотуу жана жокко чыгаруу

Келишимди токтотуу менен жокко чыгаруунун ортосундагы юридикалык айырмачылык абдан маанилүү. Жокко чыгаруу учурунда, үй ээси ижара келишимин катталган кат менен токтотот, мыйзамдуу эскертүү мөөнөтүн ( ) – ижара келишиминин мөөнөтүнө жараша көбөйүп, кеминде үч айлык мөөнөттү сактайт. Ижарачы буга макул болушу керек, болбосо соттук териштирүүлөр башталат.

Токтотуу башкача: ал келишимди бузууну жана соттун түздөн-түз кийлигишүүсүн талап кылат. Ижара келишиминин шарттарын аткарбоо, эгерде ал анча чоң эмес болсо, токтотууга негиз болушу мүмкүн. Келишимдин бузулушу далилденгенде, токтотуу жокко чыгарууга караганда тезирээк болот, бирок ал үчүн далил талап кылынат.

Убактылуу ижарага же ижара келишимдерине ар кандай эрежелер колдонулат: ижара келишими мыйзамдын күчү менен макулдашылган ижара мөөнөтү аяктаганда, эгерде эскертүү туура берилген болсо, токтотулат. Бирок, Мөөнөттүү ижара келишимдери жөнүндө мыйзам 2024-жылдын 1-июлунда күчүнө киргенден бери, жаңы убактылуу келишимдерди түзүү мүмкүнчүлүктөрү кескин чектелүү болду.

Турак жайды ижарага алуу укугунан коргоо

Ижарачылардын турак жайга, айрыкча мөөнөтсүз келишимдерге байланыштуу, карата күчтүү юридикалык позициясы бар. Мыйзам үй ээлерине ижара келишими качан бир тараптуу бүтөөрүн аныктоого уруксат бербейт. Бул социалдык турак жайга жана жеке сектордогу турак жайга бирдей тиешелүү.

2018-жылы Жогорку Сот социалдык турак жайга эч кандай атайын эрежелер колдонулбай турганын ырастаган; колдонуудагы мыйзамдык эрежелер ижарачынын үй-жайсыз калуу коркунучун кошо алганда, бардык жагдайларды эске алуу үчүн жетиштүү мүмкүнчүлүктөрдү берет. Ошого карабастан, келишимди бузуунун босогосу жогору бойдон калууда.

Мөөнөттүү ижарага берүү жөнүндө мыйзамдын киргизилиши менен үй ээлери үчүн убактылуу ижара келишимдерин сунуштоо кыйындап калды. Бул ижарачылардын позициясын бекемдейт жана келишимди токтотуу эрежелери жөнүндө билимди үй ээлери үчүн ого бетер маанилүү кылат.

Үй ээси тарабынан кызматтан бошотуунун юридикалык негиздери

Үй ээси соттон ижара келишимин мыйзамдуу түрдө таанылган негиздер болгондо гана бузууну талап кыла алат. Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:231-беренесинде турак жайды ижарага алуу келишимин токтотуу сот аркылуу гана жүргүзүлүшү мүмкүн экени белгиленген. Турак жайды ижарага алуу келишимдеринде соттон тышкаркы жарыялоо менен соттон тышкаркы токтотууга жол берилбейт.

Ижарачы тарабынан келишимдин бузулушу

Келишимди токтотуунун эң кеңири таралган себеби - келишимди бузуу: ижарачы өз милдеттенмелерин аткарбайт. Конкреттүү мисалдар:

Ижара карызы – Эгерде ижарачы ижара акысын дайыма төлөбөсө, үй ээси ижара келишимин бузууга укуктуу. Иш жүзүндө соттор, адатта, эки-үч айлык мөөнөттү жетиштүү негиз катары кабыл алышат, бирок кээде милдеттенмелерди аткаруу үчүн бир айлык акылга сыярлык мөөнөт беришет.

жагымсыз – Эгерде ижарачы жакшы ижарачы катары өзүн алып жүрбөсө жана ызы-чуунун булганышы же коркунуч сыяктуу системалуу тоскоолдуктарды жаратса, келишимди токтотуу зарыл болушу мүмкүн. Бирок, тоскоолдуктар олуттуу жана далилденген болушу керек. Кошуналарга олуттуу жана далилденген тоскоолдуктар ижара келишиминин бузулушуна да алып келиши мүмкүн.

Макулдашылган максатка карама-каршы колдонуу – Эгерде ижарачы мүлктү турак жайдан башка максаттарда, мисалы, коммерциялык жай катары же мыйзамсыз иш-аракеттер үчүн колдонсо, бул келишимди бузуу болуп саналат.

Мыйзамсыз сублизация – Эгерде ижарачы мүлктү уруксатсыз кошумча ижарага берсе, бул келишимди бузууга негиз болгон келишимди бузуу болуп саналат.

Келишимди бузууну талап кылуудан мурун, үй ээси, адатта, ижарачыга келишимди бузууну оңдоо үчүн акылга сыярлык убакыт берүүчү милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө билдирүү жөнөтүшү керек. Ижарачыга келишимди бузууну оңдоо мүмкүнчүлүгү берилиши керек. Олуттуу бузуулар болгон учурда, сот башкача чечим кабыл алышы мүмкүн.

Үй ээсинин жеке пайдалануусу

Эгерде үй ээси мүлктү өз алдынча колдонуу үчүн шашылыш түрдө керек болсо, келишимди токтотууну же жокко чыгарууну талап кыла алат. Бул, мисалы, эгерде үй ээси мүлккө өзү көчүп киргиси келсе же бала же катталган өнөктөш сыяктуу жакын үй-бүлө мүчөсү көчүп киргиси келсе, тиешелүү.

Сот ар дайым тиешелүү кызыкчылыктарды таразалайт: үй ээсинин кызыкчылыктары ижарачынын кызыкчылыктарынан жогорубу? Факторлорго ижарачы үчүн ылайыктуу турак жайдын болушу жана үй ээсинин муктаждыгынын шашылыштыгы кирет.

Башка юридикалык негиздер

Келишимди бузуудан жана шашылыш жеке колдонуудан тышкары, мыйзамда башка негиздер да айтылат:

• Акылга сыярлык сунуштан баш тартуу – Ижарачы өзгөртүлгөн шарттары жана эрежелери бар жаңы ижара келишими боюнча акылга сыярлык сунуштан баш тартат
• Тиешелүү зоналаштыруу планы – Мүлктү зоналаштыруу планына ылайык бузуу же оңдоо керек.
• Убактылуу ижара акысы – Мүлктү кайрадан керек кылган баштапкы жашоочу үчүн кайтарып берүү укугу менен убактылуу ижарага алуу учурунда
• Ижаранын өзгөчө мүнөзү – Ижара келишими өзгөчө мүнөздө болгондуктан, аны токтотууну актаган өзгөчө кырдаалдар. Буга мисал катары студентке окуу мөөнөтүнө ижарага берүүнү айтсак болот, бул учурда ижара келишими окуу аяктагандан кийин токтотулушу логикалуу.

Сот ошондой эле келишимди бузуу ушул негиздер боюнча негиздүүбү жана ижарачынын кызыкчылыктары жетиштүү деңгээлде эске алынганбы же жокпу, баалайт.

Ижара келишимин токтотуунун тартиби

Турак жайды ижарага алуу келишимин райондук сот гана буза алат. Үй ээси ижара келишиминин бүтөөрүн өз алдынча чече албайт; эгерде ижарачы келишимди бузууга макул болбосо, үй ээси соттон ижара келишимин бузууну суранышы керек. Биргелешип ижарага алуу учурунда, үй ээси бардык ижарачыларга келишимдин аяктоо күнү же бузулушу жөнүндө эскертүү жөнөтүүгө милдеттүү. Төмөндө кадамдардын жана варианттардын кыскача баяндамасы келтирилген.

Токтотуу процессиндеги кадамдар

Ижара келишимин токтотуунун тартиби төмөнкүдөй:

1. Демейки шартта билдирүү жөнөтүү – Кемчиликти көрсөтүп, оңдоо үчүн акылга сыярлык мөөнөттү белгилеп, заказдык кат жөнөтүңүз. Жөнөтүү жөнүндө документти сактап коюңуз.
2. Чакыруу катын жазыңыз – Эгерде ижарачы жооп бербесе же бузууну оңдобосо, сот аткаруучусунан чакыруу кагазын чыгартууну сураныңыз. Бул чакыруу кагазында сиз ижара келишимин бузууну жана үйдү чыгарууну талап кыласыз.
3. Магистратуранын алдындагы угуу – Судья ишти карап, эки тарапты тең угат. Үй ээси келишимдин бузулгандыгын далилдеши керек; ижарачы жеңилдетүүчү жагдайларды келтире алат.
4. чечим – Сот келишимди токтотууну бекитет же четке кагат. Эгерде бекитилсе, сот ижарачы мүлктү бошотушу керек болгон күндү белгилейт. Көп учурда ижарага алынган мүлк он төрт күндүн ичинде бошотулушу керек деп аныкталат.
5. Мүмкүн болгон көчүрүү – Эгерде ижарачы мүлктү өз ыктыяры менен таштап кетпесе, сот аткаруучусу аларды полициянын жардамы менен чыгарып жибере алат.

Кадимки сот иштеринин орточо узактыгы төрт айдан сегиз айга чейин. Чыгымдар, адатта, иштин татаалдыгына жараша 500 евродон 2,000 еврого чейин болот.

Шашылыш иштер боюнча кыскача өндүрүш

Шашылыш кырдаалдарда, көчүрүү боюнча кыскача өндүрүш тезирээк чечимди сунуштай алат. Төмөндө салыштыруу келтирилген:

Убактылуу жардам олуттуу кыйынчылыктар, кооптуу кырдаалдар же үйдөн баңгизат сатуу учурларында жакшы. Сот иштин шашылыш экенине ынанышы керек. Убактылуу жардамдан кийин, акыркы токтотуу үчүн негизи боюнча сот иштери улантылышы мүмкүн.

Үй ээлери үчүн төмөнкүлөр колдонулат: ачык, олуттуу жана документтештирилген кемчиликтер болгон учурда гана кыскача сот иштерин жүргүзүүнү тандаңыз. Күмөн санаганда, кадимки сот иштери көбүрөөк ишеним берет.

Жалпы көйгөйлөр жана чечимдер

Иш жүзүндө, үй ээлери ижара келишимин бузууда дайыма тоскоолдуктарга туш болушат. Төмөндө конкреттүү чечимдердин эң көп кездешкен көйгөйлөрү келтирилген.

Ижарачы төлөмдү бузгандыгы тууралуу эскертүүгө жооп бербейт

Эгерде ижарачы сиздин катталган катыңызга жооп бербесе, бул жол-жобо токтотулат дегенди билдирбейт. Сиз жөн гана райондук сотко кайрылсаңыз болот.

Solution: Бардык кызматтык документтерди, анын ичинде катталган каттын көчүрмөсүн сактап коюңуз. Ижарачы келбеген учурда, демейки чечим көп учурда сиздин далилдериңиз орундуу болгон учурда чечимге алып келет. Эгерде келишимди токтотуу акылга сыйбаган болсо, судья доону четке кагуу укугуна ээ.

Токтотууга негиз болгон далилдер жетишсиз

Далилдөө жүгү үй ээсинде. Жетиштүү далилдер болбосо, судья дооматты четке кагат.

Solution: Ишти баштоодон мурун документтерди чогултуңуз:

• Ижара акысы төлөнбөгөн учурда: банктык көчүрмөлөр, төлөмдөр жөнүндө эскертүүлөр, карыз болгон айлардын жалпы баяндамасы
• Тынчсыздануу болгон учурда: полициянын билдирүүлөрү, кошуналардын арыздары, ижарачы менен кат алышуу
• Мыйзамсыз кошумча ижарага берүү учурунда: кошумча кат аркылуу алынган сүрөттөр, билдирүүлөр, жарнамалар

Татаал иштер боюнча юридикалык жардам алуу үчүн ижара укугу боюнча адистешкен юристти жалдаңыз.

Процедуранын узак убакытка созулушу

Кырдаал шашылыш болгондо же ижара акысы боюнча карыздар көбөйүп жатканда сегиз айлык жол-жобо көйгөйлүү болуп саналат.

Solution: Биринчиден, тынчтык келишимин карап көрүңүз. Өз ыктыяры менен кетүү жөнүндө сүйлөшүү – балким, каржылык компенсация менен – убакытты жана акчаны үнөмдөйт. Статистика көрсөткөндөй, медиация соттук териштирүүлөрдүн ыктымалдыгын 30% га азайтат.

Эгерде элдешүү мүмкүн болбосо жана шашылыш түрдө зарылчылык жаралса, көчүрүү боюнча кыскача жол-жоболор тезирээк альтернатива сунуштайт. Эскертүү: бул шашылыштыктын ишенимдүү далилдерин талап кылат.

Корутунду жана кийинки кадамдар

Турак жайды ижарага алуу келишимин бузуу райондук сот аркылуу жана мыйзамдуу негизде гана мүмкүн. Турак жайды ижарага алуу учурунда соттон тышкары токтотуу дээрлик мүмкүн эмес. Ижарачылар ижара акысын коргоодо күчтүү коргоого ээ жана сот ар дайым эки тараптын тең кызыкчылыктарын таразалайт.

Үй ээлери үчүн тез арада көрүлө турган чаралар:

1. Кемчиликтерди далилдер менен кылдаттык менен документтештириңиз
2. Акылга сыярлык мөөнөттө катталган кат аркылуу милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө расмий билдирүү жөнөтүңүз
3. Сиздин конкреттүү кырдаалыңыз боюнча кеңеш алуу үчүн ижара укугу боюнча адиске кайрылыңыз
4. Сотко кайрылуудан мурун тынчтык чечимдерин карап көрүңүз
5. Эгерде ижарачы жооп бербесе же кемчиликти оңдобосо, соттук териштирүүнү баштаңыз

Окшош темалар Төлөмдөр кечиктирилген учурда ижара акысын өндүрүү, келишим бузулбаган учурда ижара келишимин бузуу жана ижарага алынган турак жайды сатуудагы жаңы ээсинин укуктары сыяктуу маселелерди карап көргүңүз келиши мүмкүн.

Кошумча ресурстар

Тиешелүү мыйзамдар:

• Жарандык кодекстин 6:265-бөлүмү – Келишимди токтотуунун жалпы эрежелери
• Нидерландиянын Жарандык кодексинин 7:231-беренеси – Турак жайды ижарага берүү келишимдерин токтотуу
• 7:274 BW беренеси – Турак жайды ижарага берүүнү токтотуунун негиздери

Соттук практика:

• Жогорку Сот 2018-жылдын 28-сентябры (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Социалдык турак жайды токтотуу боюнча стандарттуу чечим