Экс жана ипотека: үйдү ким сактайт?

Ажырашуу же ажырашуу анын үстүнөн ипотекасыз жетиштүү кыйын. Нидерландияда көпчүлүк үлүш ээлери "биргелешкен жана жекече" жоопкерчилик тартышат, демек, банк кредитор бир ысымды чыгармайынча, толук төлөм үчүн сизден бирөөңүзгө умтула алат. Көчүрүү бул жоопкерчиликти токтотпойт жана азыр кабыл алган чечимдериңиз кредитиңизге, салыктарыңызга жана кайра сатып алуу мүмкүнчүлүгүңүзгө таасирин тийгизет. Балдар тартылса, туруктуулук жана убакыт дагы бир шашылыш катмарды кошот.

Жакшы кабар: ачык жол бар. Үйдү бир өнөктөш кармап турабы, сиз сатасызбы же сиз белгилүү бир мөөнөткө биргелешип менчик ээси болуп каласызбы, процесс практикалык кадамдардан турат — үйгө кандай ээ экениңизди жана никелик мүлк режими колдонуларын ырастоо, бааны алуу, үлүштүк капиталды (overwaarde) же жетишсиздикти (restschuld) эсептөө, адилеттүү сатып алуу жөнүндө макулдашуу, кредитордун макулдугун алуу, салык төлөбөгөн өнөктөштөрдү бошотуу жана салыктык эмес чечимдерди кабыл алуу. (пайыздык чегерүү, bijleenregeling, NHG). Жазуу жүзүндөгү макулдашуулар жана туура ырааттуулук тобокелдиктерди жана чыгымдарды азайтат.

Бул колдонмо Голландиянын мыйзамдарына ылайык сиздин варианттарыңыз жана милдеттенмелериңиз боюнча кадам-кадам көрсөтөт: менчик жана жоопкерчилик, маршрутту тандоо (сатып алуу, сатуу же убактылуу чогуу ээлик кылуу), сандарды эсептөө, жеткиликтүүлүк жана кредиторлордун талаптары, нотариалдык аракеттер, салык пункттары, ортодогу мезгилди башкаруу, эгерде кызматташуу бузулса эмне кылуу керек (жаңы жагдайларды кошуу, өзгөчө өнөктөштүктү кошуу, eN), мөөнөттөрү, чыгымдар, документтер жана качан юридикалык жардамга кайрылуу керек. баштайлы.

1-кадам. Үйгө кандайча ээ экениңизди жана никедеги мүлк жөнүндө мыйзам колдонуларын ырастаңыз

Мурунку жана ипотекалык суроодо — үйдү ким сактайт — менчик укугун тастыктаган документте ким бар экенин жана кайсы никелик мүлк режими колдонулаарын тактаңыз. 2018-жылдын 1-январынан кийин үйлөнгөн же катталган өнөктөштөр, эгерде никеге чейинки келишимде башкача каралбаса, чектелген жалпы мүлккө кирет; мурунку же чет элдик никелердин айырмасы болушу мүмкүн. Эгер сиз чет өлкөдө үйлөнгөн болсоңуз, Нидерландиянын нике мыйзамы колдонулбашы мүмкүн — башкаруучу режимди белгилөө үчүн жарандык-укуктук нотариуска кайрылыңыз.

2-кадам. Ипотекаңыздын, камсыздандырууңуздун жана милдеттенмелериңиздин картасын түзүңүз (биргелешкен жана бир нече жоопкерчилик, NHG)

Үйдү ким кармап турганын чечүүдөн мурун, учурдагы милдеттенмелериңиздин так сүрөтүн алыңыз. Нидерландияда биргелешкен карыз алуучулар кредитор расмий түрдө бир ысымды бошотмоюнча "биргелешкен жана жекече" жоопкерчилик тартышат. Азыр катуу маалыматтарды чогултуңуз, ошондуктан сүйлөшүүлөр жана кредиторлордун сүйлөшүүлөрү божомолдорго эмес, фактыларга негизделген.

• Ипотека негиздери: Учурдагы баланс, пайыздык чен, белгиленген чендин аяктоо күнү жана ипотекалык келишим/кредит боюнча аталыштар.
• Кредитордун шарттары: Сиздин банк экс бошотуу үчүн эмне талап кылат (киреше тест, документтер, убакыт); учурдагы билдирүүнү жана баштапкы шарттарды талап кылуу.
• NHG текшерүү: Насыяда Улуттук ипотекалык кепилдик бар экендигин ырастоо; белгилүү бир шарттарда NHG сатуудан кийин калган карызды кечире алат.
• Байланышкан камсыздандыруулар: Ипотекага (пайда алуучулар, ээлик кылуу, камтуу) байланган өмүрдү камсыздандыруу мөөнөтүн карап чыгып, жаңы жагдайга ылайыкташтырыңыз.

3-кадам. Маршрутуңузду тандаңыз: сатып алуу, сатуу же убактылуу менчик ээси болуу

Колуңузда болгон фактылар менен мурдагы жана ипотекалык суроого кантип жооп берүүнү чечиңиз - үйдү ким сактап калат - турак жай муктаждыктарын, капиталды жана кредитордун реалдуулугун тең салмактоо менен. Голландиялык практикада үч жол дээрлик ар бир ишти камтыйт. Прагматик болуңуз: сатып алуу же сатуу бүтмөйүнчө, ал жерде ким жашабасын, экөөңүз тең чогуу жана жеке жоопкерчиликти каласыз.

• Сатып алуу/өз алдынча башкаруу: Бир өнөктөш үйдү өзүнө калтырат. Банк үйдүн жеткиликтүүлүгүн текшерет жана эгерде ал бекитилсе, нотариалдык бөлүштүрүү актысы аркылуу экинчисин жоопкерчиликтен бошотот. Сатып алуу, адатта, ар бир өнөктөштүн капиталдагы үлүшүнө (overwaarde) негизделет. Баалоо, нотариус, кеңешчи жана банктын административдик чыгымдарын күтүңүз; ипотеканы көбөйтүү керек болушу мүмкүн.

• Мүлктү сатуу: Ипотека алгач төлөнөт; сиз келишимиңизге ылайык пайданы же калган карызды (restschuld) бөлүштүрөсүз. NHG менен калган карыз шарттарда кечирилиши мүмкүн. Эки ээси тең макул болушу керек; эгер бири кызматташууга макул болбосо, ортомчулукка же сотко кайрылыңыз.

• Убактылуу биргелешип ээлик кылуу: Экөө тең менчик укугунда жана насыяда калат. Турак жайды ээлөө, төлөмдөр, мөөнөт жана чыгуу триггерлери боюнча так келишимдерди белгилеңиз. Бул кооптуу, көп учурда кийинки кадамдарды токтотот жана насыя берүүчү төлөмдүн өткөрүлүп жиберилиши үчүн экөөңүздөрдү тең сотко бере алат.

4-кадам. Баалоону алыңыз жана өздүк капиталды же карызды эсептеңиз (overwaarde же restschuld)

Коргоочу баалуулук – кандайдыр бир сатып алуу же сатуу үчүн шарнир. Сүйлөшүүлөр үчүн сиз WOZ баасын карасаңыз болот, бирок кредиторлор жана нотариустар адатта акыркы баа менен иштешет (taxatie). Капиталыңыз барбы (overwaarde) же жетишсиздигин (restschuld) эсептөө үчүн бул көрсөткүчтү кредитордун акыркы билдирүүсүнө каршы колдонуңуз.

• Баалоого буйрук берүү: акыркы салыкты тапшыруу; WOZти алдын ала сүйлөшүүлөр үчүн гана колдонуңуз.
• Төлөө көрсөткүчүн алыңыз: Банкыңыздан учурдагы ипотекалык балансты сураңыз; экөөңөр тең эркиндикке чыкканга чейин жооп бересиңер.
• Сандарды иштетиңиз:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Терс капитал: Кандайдыр бир тыныгууларды бөлүүнү макулдашат; NHG менен, эгерде шарттар аткарылса, сатуудан кийин калдык карыз кечилиши мүмкүн.
• Жазыңыз: Эсептешүү келишимиңизге жана нотариалдык делоңузга баа жана эсептөөлөрдү сактаңыз.

5-кадам. Сатып алуу суммасын жана эсептешүү шарттарын иштеп чыгуу

Бул жерде "мурдагы жана ипотека: үйдү ким кармайт?" санга жана планга айланат. Голландиялык практикада, эгерде бир өнөктөш үйдү сактап калса, алар башкасынын үлүштөрүн сатып алышат (overwaarde); жетишсиздик бар жерде (restschuld), аны кантип бөлүштүрүүгө макул болосуз. Кийинчерээк талаш-тартыштарды болтурбоо үчүн ар бир терминди жазыңыз.

• Базалык эсептөө: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (адатта 50/50 никеге чейинки/өнөктөштүк/бирге жашоо келишиминде башкача айтылбаса).
• Терс капитал: Кандайдыр бир бөлүүгө макул restschuld; NHG менен, калдык карыз шарттарда сатуудан кийин кечирилиши мүмкүн.
• Каржылоо жана убакыт: Сатып алууну накталай акча менен же жогорулатылган ипотека аркылуу төлөө; Бөлүнүү актысы боюнча нотариус менен эсептешүүгө жана төлөмдү кредитордун кетип жаткан өнөктөшүн бошотууга байланыштырууга.
• Ким эмне төлөйт: Баалоо, банк администратору, кеңешчи жана нотариалдык чыгымдарды бөлүштүрүү; жашоо/ачкычтар датасын коюу жана ар кандай байланышкан мөөнөттүү өмүрдү камсыздандырууну жаңыртыңыз.

6-кадам. Которуу же жаңы кредит үчүн жеткиликтүүлүгүн жана кредитордун макулдугун текшерүү

Үйдү кимдир бирөө сактап кала электе, насыя берүүчү ипотеканы бир атка которууга же жаңы насыя берүүгө макул болушу керек. Бул карап чыгуу жаңы ипотекалык арызды чагылдырат жана ажырашуудан кийинки колдо болгон киреше, адатта, сиздин насыя алуу мүмкүнчүлүгүңүздү азайтат. Банк кетип жаткан өнөктөштү расмий түрдө бошотконго чейин, сиз экөөңүз тең биргелешип жана өз-өзүнчө жоопкерчиликтүү бойдон каласыз. Эгерде жеткиликтүүлүк жетишсиз болсо, сиз келишимге жаңы өнөктөш кошо аласыз — андан кийин биргелешип жоопкерчиликтүү болосуз.

• Кредиторлор кандай баа беришет: Кредиттик жөндөмдүүлүк жана киреше бир гана толук кредит алып жүрүү.
• Негизги документтер: Ажырашуу/ажырашуу келишими, иш берүүчүнүн декларациясы, акыркы жылдык отчет жана учурдагы ипотекалык билдирүү.
• баалоо: Базар наркын жана капиталды далилдөө үчүн акыркы баа (салык).
• NHG абалы: Мүмкүн болсо, шарттарды ырастаңыз; жетишсиздик сценарийлери үчүн маанилүү болушу мүмкүн.
• Мүмкүн болгон натыйжалар: Бөлүнүүнүн нотариалдык иш-аракети аркылуу ажыратуу менен бекитүү же баш тартуу, мында так шарттары менен сатуу же убактылуу менчик ээси болуп калуу.

7-кадам. Макулдашууну жазуу жүзүндө бериңиз (ажырашуу келишими же ажырашуу келишими)

Ар бир келишимди кагазга түшүрүңүз. Кредиторлор жана нотариустар ипотеканы тартып алуу жана бошотуу учурунда кол коюлган ажырашуу келишимине же ажырашуу келишимине таянышат . Аны жазуу күтүүлөрдү шайкеш келтирет, банкыңызга так негиз берет жана кийинчерээк кымбат талаш-тартыштардын алдын алууга жардам берет.

• жыйынтыгы: ким үй кармайт же сатат.
• шарттары: сатып алуу/overwaarde же restschuld бөлүү; төлөм датасы; ипотека/камсыздандыруу/коммуналдык кызматтарды/эксплуатацияны ким төлөйт; ээлөө/ачкычтар; чыгымдар (баалоо, нотариус); мөөнөттөрү менен ортомчулук/демейки пункт.

8-кадам. Менчик укугун өткөрүп берүү: биргелешкен жоопкерчиликти жана бөлүү актысын нотариуста аткаруу

Сиздин кредитор бир атын чыгарууга макул болгондон кийин, которуу жарандык-укуктук нотариус тарабынан ишке ашат. Нотариус бөлүү актысын жана зарыл болгон учурда жаңы же өзгөртүлгөн ипотека актысын түзөт. Бул документтерге кол коюу үйдү ким алганы жөнүндө жазууну да, эң негизгиси, ипотекалык карызды каттоону жаңылоодо биргелешкен жана бир нече жоопкерчиликти жоюуну уюштурат.

• Талаптар: Кредитордун макулдугу жана кол коюлган ажырашуу/бөлүү келишими, сатып алуу жана чыгымдарды бөлүштүрүү.
• Кол коюу: Бөлүнүү актысы; плюс жаңы/көбөйтүлгөн ипотекалык келишим, эгерде сатып алууну каржылоо. Жаңы өнөктөш кол коет жана биргелешип жоопкерчилик тартат.
• Эсептешүү: Нотариус сатып алуу жана бүтүрүү боюнча макулдашылган чыгымдарды чечет.
• Effect: Нотариалдык күбөлөндүрүлгөндөн жана кредитор бошотулгандан кийин, кетип жаткан өнөктөш кредиттен чыгат; калган өнөктөш ошол күндөн тартып гана жооптуу болот.

9-кадам. Салыктарды жана жеңилдиктерди башкаруу (пайыздарды чегерүү, карызды төлөө, калдык карыз)

Салыктар "мурдагы жана ипотека: үйдү ким кармайт?" деген суроого жооп бере алат. сенин пайдасына - же жок. Сатып алуу, сатуу же сатып алуу ипотекалык пайызыңызды чегерүүңүзгө коркунуч келтирбеши үчүн же кайра сатып алганыңызда сюрприздерди калтырбашы үчүн эрте пландаштырыңыз.

• Ипотекалык пайыздык чегерүү (өздүк чегерүү): Бул сиздин жеке турак жай сатып алуу карызыңызга тиешелүү. Бул карыз жеке карыз болуп саналат жана өткөрүп берүүгө болбойт; сатып алуудан кийинки ар кандай "жаңы" бөлүк чегерүүнү сактап калуу үчүн аннуитеттик/сызыктуу болушу керек (2013-жылдан кийинки эрежелер).

• Акцияларды бөлүштүрүү (активдерди колдонуу): Эгерде сиз ашыкча баада сатып, кийинчерээк сатып алсаңыз, анда ал акцияларды кайра инвестициялабай коюу келечектеги пайыздык чегерүүлөрдү чектеши мүмкүн. Акцияларды жана ар бир өнөктөш эмнени алаарын документтештириңиз.

• Калдык карыз (restschuld): Эгерде сатуудан түшкөн каражат насыяны жаппаса, сиз биргелешип жоопкерчилик тартасыз. NHG менен калган сумма шарттарда кечирилиши мүмкүн; болбосо, салыктык жөнгө салуу жана төлөө маселелерин фискалдык кеңешчи менен талкуулаңыз.

• Далилдерди сактаңыз: Баалоону, насыя берүүчүнүн отчетторун жана кол коюлган келишимди сактап коюңуз; алар сизге салык декларацияңыз үчүн жана пайыздарды чегерүү боюнча дооматтарды негиздөө үчүн керек болот.

10-кадам. Ортодогу мезгилди башкаруу (төлөмдөр, орун ээлөө жана тобокелдиктер)

Кредит берүүчү кол коюп, нотариус бөлүү актысын жазмайынча, экөөңөр тең чогуу жана жеке жоопкерчиликте болосуңар. Убактылуу мезгилди долбоор катары караңыз: өткөрүп жиберилген төлөмдөрдүн алдын алыңыз, жаңы талаш-тартыштарды болтурбоо жана саткан же өткөрүп жаткан активиңизди коргоңуз. Кыска, практикалык эрежелерди кагазга түшүрүп, аларга карманыңыз.

• төлөмдөр: Ипотеканы, камсыздандырууну, салыктарды, коммуналдык кызматтарды жана тейлөөнү ким төлөйт — качан.
• Ээлик/ачкычтар: Ал жерде ким жашайт, кирүү эрежелери, көрүү (сатып жаткан болсо) жана көчүп кетүү күнү.
• Чечимдер: жазуу жүзүндөгү макулдугусуз эч кандай негизги чыгымдар же баанын өзгөрүшү (сатуу).
• Тобокелдиктерди көзөмөлдөө: Камсыздандырууларды активдүү кармаңыз, эсептегичтин көрсөткүчтөрүн/кемчилигин документтештириңиз жана келишимдерге көз салуу үчүн жазуу жүзүндө байланышыңыз.

11-кадам. Эгерде кызматташтык бузулса, медиацияны же соттун варианттарын колдонуңуз

Сүйлөшүүлөр токтоп калса, өткөрүп жиберилген төлөмдөр экөөңөргө тең зыян келтире электе аракет кылгыла. Көрсөткүчтөрдү (баалоо, үлүштүк капитал, төлөмдөр) сатуу же сатып алуу, ээлөө, мөөнөттөрү жана кайра калыбына келтирүү боюнча так милдеттенмелерге айландыруу үчүн ортомчулук менен баштаңыз. Эгер бул ишке ашпаса, максаттуу мыйзамдуу кадамдар менен күчөтүңүз.

• Алгач ортомчулук: Тезирээк, арзаныраак жана сизди көзөмөлдөйт; бардык келишимдерди жазуу.
• Соттун сатууга уруксаты: Эгер мурунку жолдошуңуз кызматташууга барбаса, адвокат алардын макулдугусуз сатууга соттон уруксат сурай алат.
• Кредитиңизди коргоңуз: Кабыл алуу же сатуу аяктаганга чейин, сиз биргелешип жоопкерчиликтүү болосуз; төлөмдөрдү учурдагы сактоо.

12-кадам. Өзгөчө кырдаалдар: NHG, терс капитал же жаңы өнөктөштү кошуу

Кээ бир четки учурлар "мурунку жана ипотека: үйдү ким кармайт?" Деп чечиши мүмкүн. баарынан көбүрөөк. NHG колдонобу же жокпу, сиз терс капиталга туш болуп жатасызбы жана жаңы өнөктөш ипотекага кошулабы же жокпу тез текшериңиз. Ар биринин өзүнчө кредитор, нотариус жана эсептешүү кесепеттери бар — аларды сатып алуу боюнча сүйлөшүүлөрдү баштоодон мурун пландаштырыңыз.

• NHG (Улуттук Hypotheek Garantie): Камтууну ырастоо. Эгерде сатуудан калган карыз болсо, NHG аны шарттарда кечире алат; төлөмдөрдү эсептешүүгө чейин учурдагы бойдон калуу.
• Терс капитал (restschuld): Кемчиликти пропорционалдуу бөлүүгө макул болуңуз. Эгер бирөө кала турган болсо, кетип жаткан өнөктөш баанын баасын кантип төлөп жатканын документтештириңиз.
• Жаңы өнөктөш кошуу: Алар ипотекалык келишимге кол коюшат жана биргелешип жоопкерчилик тартышат. Банк баанын жеткиликтүүлүгүн кайра баалайт; нотариус укукту жана ипотекалык документтерди жаңылайт.

Кадам 13. Хронология, чыгымдар жана сизге керек болгон документтер

Практикалык, этаптуу процессти күтүңүз: баалоо, кредитордун чечими жана нотариалдык бүтүрүү. Кредиттик файлдарды тең коргоо үчүн төлөмдөрдү бүт бойдон сактаңыз. Жөнөкөй учурларда, бардыгын уюштуруу, адатта, эки айга жакын убакытты талап кылат; татаал киреше, терс капитал, же кызматташуу эмес, бул узарта алат.

• Типтүү мөөнөт: Баалоо жана документтерди даярдоо → насыя берүүчүнүн баалоосу жана бошотуу чечими → нотариустун кол коюусу (бөлүштүрүү келишими жана ар кандай жаңы ипотека). Көп учурда ±2 айдын ичинде бүтөт, бирок ар бир учурда ар кандай болот.

• Жалпы чыгымдар:

  • Баалоо (салык)
  • Банктык башкаруу акысы (чыгаруу/күрөөгө берүү)
  • нотариус (бөлүнүү актысы; зарыл болгон учурда ипотека актысы)
  • Кеңешчи акысы (ипотекалык/финансылык)
  • кошумча: ортомчулук/укуктук, эгерде кызматташуу ийгиликсиз болсо

• Негизги документтер:

  • Ажырашуу/ажырашуу келишими жана активдерди бөлүштүрүү шарттары
  • Учурдагы ипотекалык билдирүү/шарттар
  • Киреше далили (иш берүүчүнүн декларациясы жана/же жылдык отчету)
  • Акыркы баалоо отчету (салык)
  • NHG ырастоосу (Эгер болсо)

14-кадам. Нидерландияда качан юридикалык жардам алуу керек

Кызматташуу үзгүлтүккө учураганда же коюмдар жогору болгондо голландиялык юристти алыңыз. Типтүү триггерлер: сатып алуу/overwaarde же restschuld боюнча пикир келишпестик, кредитордун/нотариалдык документтерди сатуудан же кол коюудан баш тартуу, татаал режимдер (никеге чейинки, чет өлкөлүк нике), үйдү ким ээлей тургандыгы жөнүндө талаш-тартыштар, NHG/негатив-капиталдык маселелер, же шашылыш төлөмдү аткарбоо. Юрист шарттарды расмийлештирип, сатууга же мөөнөттөрдү коюуга соттон уруксат сурап, сизди биргелешкен жана бир нече жоопкерчилик тобокелдиктеринен коргой алат.

Негизги takeaways

Үйдү ким кармайт, төрт рычагга төмөндөйт: сиздин менчик/үй-бүлөлүк режим, үлүштүк математика, кредитордун жеткиликтүүлүгү жана кызматташуу. Банк бир аталышты чыгарганга чейин экөө тең чогуу жана жеке жоопкерчиликте болушат. Так ырааттуулук — баалоо, эсептешүү шарттары, кредитордун макулдугу, нотариус — сиздин кредиттик жана салыктык абалыңызды коргойт.

• Мыйзамдык базаны ырастаңыз: Тиешелүү документ жана нике режими (никеге туруу/катталган өнөктөштүк/никеге чейинки/чет элдик нике).
• Карта тобокелдиктери жана камтуу: Ипотекалык фактылар, биргелешкен жоопкерчилик, байланышкан камсыздандыруулар жана NHG статусу.
• Маршрутту тандаңыз: Сатып алуу, сатуу же убактылуу чогуу ээлик кылуу — учурдагы баалоого жана ашыкча баалоого/эс алуу.
• Алгач кагазга түшүрүңүз: Кол коюлган келишимге шарттарды киргизүү; андан кийин кредитордун макулдугун камсыз кылуу жана нотариустун бөлүнүү актысын жоопкерчиликтен бошотуу үчүн өткөрүп берүү.
• Салыктарды көрүү: Пайыздарды чегерүү жеке болуп саналат; калдык карыз боюнча bijleenregeling жана NHG эрежелерин карап көрөлү.
• тыгылып калса: Медиацияны же сотту колдонуу; төлөмдөрдү учурдагы сактоо. Кадимки мөөнөттөр эки айга жакын.

Нидерландиялык юридикалык колдоо керекпи? командасы менен сүйлөш Law & More.