Нидерландиядагы дээрлик ар бир үй kosten koper жарнамаланат : баасы - бул үйдүн баасы, ал эми аны өткөрүп берүү чыгымдары сиздики. Бул чыгымдардын эң чоңу - сиз эмне сатып алаарыңызга жана аны менен эмне кыларыңызга жараша 2%, 8% же 10.4% өлчөмүндөгү салык. Бул баракчада 2026-жылы күчүндө болгон тарифтер, баштапкы бошотуу, иш жүзүндө маанилүү болгон жеңилдиктер жана бюджетке киргизилүүчү башка чыгымдар көрсөтүлгөн. Бул юридикалык жана салык маалыматы, каржылык кеңеш эмес.
"Kosten koper" эмнени билдирет жана ал "vrij op naam" эмнеси менен айырмаланат
Kk ( kosten koper , "сатып алуучу үчүн чыгымдар") жарнамаланган баага өткөрүп берүү чыгымдары кирбейт дегенди билдирет; сиз аларды үстүнөн төлөйсүз. Von ( vrij op naam , "аталышы боюнча акысыз") баага мүлктү сиздин атыңызга өткөрүп берүү чыгымдары мурунтан эле камтылган дегенди билдирет. Айырмачылык көбүнчө экинчи колдон жасалган үйлөр менен жаңы курулган үйлөрдөн айырмаланат: бар үйлөр, адатта , куруучудан жаңы үйлөр сатылат , анткени өткөрүп берүү салыгы эмес, КНС колдонулат жана куруучу аны баага кошот.
Kosten Koper астында сатып алуучу адатта төмөнкүлөрдү алып жүрөт:
- которуу салыгы (overdrachtsbelasting);
- өткөрүп берүү актысы үчүн нотариустун акысы (leveringsakte);
- Жер кадастры (Кадастр) ошол документти каттоо үчүн төлөм;
- жана ипотека менен, нотариус жана Kadasterдин ипотекалык келишим үчүн төлөмдөрү.
Бул сатуучу төлөгөн сатуу агентинин комиссиясын, сиздин сатып алуучу агентиңизди, сурамжылоону, баалоону же ипотека боюнча кеңеш берүүнү камтыбайт. Ошондой эле, "vrij op naam" эч кандай чыгымдарды талап кылбайт : жаңы курулган ипотека боюнча, документ жана анын каттоосу сиздики бойдон калат.
Трансферт салыгы (overdrachtsbelasting): 2026-жылы күчүнө кирген тарифтер
Нидерландияда кыймылсыз мүлктү жана ага болгон укуктарды, мисалы, узак мөөнөттүү ижарага ( erfpacht ) жана курулуш укуктарын ( opstal ) сатып алууда которуу салыгы алынат. Чендер 14-беренеде көрсөтүлгөн.
2026-жыл өзгөрүү алып келди. 2025-жылдын аягына чейин сатып алуучу жашабай турган турак жайлар үчүн өзүнчө тариф жок болчу: алар жалпы 10.4% ставкасынан төмөн түшкөн. 2026-жылдын 1-январынан тартып 14-беренеде турак жай сатып алуу үчүн 8% өлчөмүндөгү өзүнчө тариф каралган, анын 2% негизги турак жай катары жашай турган сатып алуучуга калтырылат, ал эми калган бардык нерселер үчүн жалпы ставка катары 10.4% калат.
| Эмне алынган | 2026-баа | 2025-баа |
|---|---|---|
| Сатып алуучу убактылуу эмес, негизги турак жай катары ээлей турган турак жай | 2% | 2% |
| Сатып алуучу турак жай алат жок ээлөө — ижарага берүү үчүн сатып алуу, эс алуу үйү, бала үчүн же компания аркылуу сатылып алынган үй | 8% | 10.4% |
| Турак жай эмес — бизнес жайлар, кеңселер, өзүнчө участоктогу гараж, курулуш жери | 10.4% | 10.4% |
| Баштапкы жеңилдик боюнча биринчи жолу сатып алуучу квалификациялуу | 0% | 0% |
| Баштапкы бошотуу наркынын босогосу (вонингвардегрендер) | €555,000 | €525,000 |
Дагы эле 10.4% цитата келтирилген эски кыскача маалыматтар
Үч ставка белгиленген: сатып алуучу негизги турак жай катары ээлей турган турак жай үчүн 2%, сатып алуучу ээлебей турган турак жай үчүн 8% жана турак жай эмес мүлк үчүн жалпы ставка катары 10.4%. 8% ставка жаңы болгондуктан, эски кыскача баяндамаларда жана кеңешчи баракчаларында кээде ижарага алуу үчүн сатып алуу, экинчи үй же эс алуу үйү үчүн дагы эле 10.4% көрсөтүлөт — бул ставка 2025-жылы колдонулган, бирок 2026-жылы сатып алууга эмес.
Беластингдиенсттин тарифтик баракчалары жөнгө салат. Келишим түзүлгөн күнүңүздөгү абалды текшерип, кол коюудан мурун нотариусуңуздан тарифти ырастап берүүсүн сураныңыз.
Стартердин бошотулушу (startersvrijstelling)
Бардык шарттарды аткарган сатып алуучу которуу салыгын эч кандай төлөбөйт. Бошотуу 15a беренесиндеги декларация талабы болгон Wet op belastingen van rechtsverkeer беренесинде каралган. Төмөнкүлөрдүн баары аткарылышы керек:
- Жашы. Сатып алуучу 18 жаштан жогору болушу керек жана келишимге кол коюлган учурда 35 жашка чыга элек болушу керек. Тест ар бир сатып алуучуга тиешелүү: эгерде биргелешип сатып алуучулардын бири 35 жаштан жогору болсо, анда квалификациялуу сатып алуучунун үлүшү гана бошотулат.
- Бир гана жолу. Сатып алуучу мурда бул жеңилдикти колдонбогон болушу керек. Мурда үйгө ээ болуу сизди дисквалификациялабайт; бул жеңилдикти колдонгонуңуз дисквалификацияланат.
- Менчик ээси тарабынан ээленген иш. Сатып алуучу турак жайды убактылуу эмес, негизги турак жай катары колдонушу керек. Ижарага берүү, оңдоо жана кайра сатуу же экинчи үй катары сатып алуу бул талаптарга жооп бербейт.
- Баалуулук босогосу. Турак жайдын жана анын кошумча буюмдарынын баасы төмөнкүдөн ашпашы керек 555,000-жылы € 2026 (2025-жылы 525 000 евро). Бул чек ара эмес, эң төмөнкү чек: бир евро жогору болгондо, жеңилдик толугу менен жоголот, ашыкча сумманын ордуна 2% жалпы суммадан төлөнөт.
Босого индекстелет жана ар бир 1-январда өзгөрүп турат, андыктан чекке жакын сатып алууда бүткөрүү датасы өзү натыйжаны өзгөртө алат.
Жазуу жүзүндөгү декларация жана ал туура эмес болсо эмне болот
2%дык ставка да, баштапкы төлөмдөн бошотуу да автоматтык түрдө колдонулбайт. 15a-берене сатып алуучудан жазуу жүзүндөгү декларацияда турак жайды убактылуу эмес, негизги турак жай катары колдоноорун жана баштапкы төлөмдөн бошотуу үчүн аны мурда колдонбогонун так, бекем жана эч кандай эскертүүсүз билдирүүнү талап кылат. Беластингдиенст стандарттуу формаларды жарыялайт жана кол коюлган декларация өткөрүп берүүдөн мурун нотариуска жетиши керек.
Декларация сиздин сатып алуу учурундагы ниетиңизге тиешелүү, эч нерсе өзгөрбөйт деген убада эмес: эгер сиз чындап ал жерде жашоону көздөп жатсаңыз жана кийинчерээк жагдайлар сизди көчүп кетүүгө же уруксат берүүгө мажбурласа, жеңилдик ретроспективдүү түрдө жоголбойт. Сизде жок ниетти билдирүүгө уруксат берилбейт. Эгерде декларация туура эмес болуп чыкса, Салык администрациясы айырмага кошумча пайыздарды кошуп, айып пул сала алат жана салык төлөөчү күнөөлүү болгон учурда айып пул сала алат. Туура эмес же толук эмес декларация үчүн жазалар AWRдин 67d жана 67e беренелеринин жазалары болуп саналат; эки жылдын ичинде жасалган ыктыярдуу түзөтүү принцип боюнча мындай жазанын алдын алат.
Ким жоопкерчилик тартат жана салык кантип төлөнөт
Которуу салыгы сатып алуучудан — сатып алуучудан алынат ; сатуучу жоопкерчилик тартпайт. Ал өзүн-өзү баалайт, бирок кадимки сатып алууда сиз эч нерсе тапшырбайсыз: өткөрүп берүү нотариалдык акт менен жүргүзүлсө, катталган мүлк үчүн болушу керек болгондой, нотариус санариптик түрдө тапшырат жана сиздин атыңыздан төлөйт. Ошондуктан, салык нотариустун бүтүрүү жөнүндө арызында көрсөтүлөт: сиз бүтүрүү алдында толук сумманы нотариустун үчүнчү тараптын эсебине которуп бересиз, ал эми нотариус андан салыкты, Кадастер төлөмдөрүн жана өзүнүн акысын эсептейт. Нотариалдык акт жок болгон учурда гана сатып алуучу менчик ээси болгондон кийин бир айдын ичинде жеке өзү тапшырып, төлөшү керек; каршы пикирди төлөгөндөн кийин алты жуманын ичинде берүүгө болот.
Иш жүзүндө маанилүү болгон жеңилдиктер жана жеңилдиктер
Мурунку сатып алуудан көп өтпөй сатып алуу
13-берене ошол эле мүлк башка бирөө тарабынан мурунку сатып алынгандан кийин алты айдын ичинде кайрадан сатылып алынган учурда жеңилдик берет . Экинчи сатып алуу үчүн база биринчи сатып алуу боюнча которуу салыгы же чегерилбеген КНС салынган суммага азайтылат, ошондуктан экинчи сатып алуучуга баанын өсүшүнө гана салык салынат.
Бул жакында эле сатып алган адамдан сатып алган сатып алуучуга пайда алып келет жана дал ушул нерсе соодагер же куруучу тарабынан кыска мөөнөттүү кайра сатууну ишке ашырууга мүмкүндүк берет. Жеңилдик мүлккө жана алты айлык мөөнөткө байланыштуу, ал эми сатуучунун инсандыгына эмес, андыктан сатуучу качан сатып алганын сураңыз.
Үй-бүлөнү өткөрүп берүү, ажырашуу жана мурастоо
Мурас аркылуу же никелик мүлк мыйзамы боюнча сатып алуу салык салынуучу сатып алуу болуп саналбайт, андыктан сиз үйдү мураска алганда же мүлк сизге никелик коомчулук аркылуу өткөндө өткөрүп берүү салыгы алынбайт; анын ордуна мурас салыгы алынышы мүмкүн. Ажырашууда никелик коомчулукту же биргелешип ээлик кылган мүлктү мурдагы өнөктөштөрдүн ортосунда бөлүштүрүү 15-беренедеги жеңилдиктер менен камтылган, андыктан үй-бүлөлүк үй жубайлардын бирине бөлүнгөн учурда өткөрүп берүү салыгы төлөнбөйт. Никеде турбаган чогуу жашагандардын абалы тарыраак жана биргелешип ээлик кылуунун кантип пайда болгонуна байланыштуу болот.
Үй-бүлө мүчөлөрүнүн ортосундагы которуулар, кеңири таралган ишенимге карама-каршы, жалпысынан бошотулган эмес . Балага саткан ата-эне кадимки режимге кирет: эгер бала ал жерде жашай турган болсо, 2%, же эгерде ал баштапкы ээлик кылуучу катары квалификациялуу болсо, эч нерсе төлөбөйт. 15-беренедеги үй-бүлөлүк бошотуу үй-бүлөлүк турак жайга эмес, бизнес мурастоосуна багытталган. Эгерде үй тууганына рыноктук баада сатылса, белек салыгы да пайда болушу мүмкүн, ал эми которуу салыгы базасы макулдашылган баа эмес, рыноктук баада болот.
Жаңы курулган мүлк: которуу салыгынын ордуна КНС
Жаңы курулган имаратка эки жолу салык салынбайт. Эгерде жеткирүү КНСке дуушар болсо — жалпысынан алганда, биринчи жолу пайдаланууга берилгенге чейин же андан кийин эки жылдын ичинде берилген жаңы имарат жана курулуш жери — 15-беренедеги бошотуу которуу салыгын колдонбойт, ошондуктан сатып алуучу 21% КНС төлөйт, ал эми 2% же 8% төлөбөйт. Бул samenloopvrijstelling.
Мына ошондуктан жаңы курулуш үчүн vrij op name деп көрсөтүлөт : 21% үстүнкү баадан эмес, курулушчунун баасынын ичинде болот. Сатып алуучу КНСти кайтарып ала турган учурларда бошотуу колдонулбайт, андыктан инвесторлор жана компаниялар өзүнчө кеңеш алышы керек. Ал эми курулуш жери турак жай эмес: которуу салыгы үйгө эмес, жер тилкесине колдонулганда, ставка 10.4% түзөт.
Башка сатып алуучунун чыгымдары
Нотариалдык төлөмдөр мыйзам менен бекитилбейт жана кеңселер менен шаарлардын ортосунда өзгөрүп турат, андыктан эки же үч баа алыңыз. Kadaster каттоо акысы бекитилген жана нотариус аны өздүк наркы боюнча өткөрүп берет.
| нарк | Адатта ким төлөйт | Киреше салыгы боюнча чегерүүгө болобу? |
|---|---|---|
| Которуу салыгы | сатып алуучу | Жок |
| Нотариус — өткөрүп берүү актысы (leveringsakte) | Сатып алуучу (кк) | Жок |
| Кадастер — өткөрүп берүү актысы каттоодон өткөрүлөт | Сатып алуучу (кк) | Жок |
| Нотариус — ипотекалык келишим (hypotheekakte) | сатып алуучу | Ооба — каржылоо наркы |
| Кадастер — ипотекалык келишимди каттоо | сатып алуучу | Ооба — каржылоо наркы |
| Ипотека боюнча кеңешчи жана банктык келишимдин чыгымдары | сатып алуучу | Ооба — каржылоо наркы |
| Баалоо (салык төлөөчү) ипотека үчүн | сатып алуучу | Ооба — каржылоо наркы |
| Улуттук ипотекалык кепилдик акысы (NHG боргточтпровизи) | сатып алуучу | Ооба — каржылоо наркы |
| Сатып алуучу агент (aankoopmakelaar) | сатып алуучу | Жок |
| Структуралык изилдөө (структуралык текшерүү) | сатып алуучу | Жок |
Эмне чегерилет жана эмне эмес
Бөлүү сызыгы жөнөкөй: мүлктү сатып алуу чыгымдары чегерилбейт, насыяны уюштуруу чыгымдары . 2001-жылдагы КНСтин 3.120-беренесине ылайык, өз үйүңүздүн ипотекасы үчүн бир жолку каржылоо чыгымдары пайда болгон жылы чегерилет — ипотекалык келишим, аны каттоо, кеңешчи, насыянын баасы жана NHG төлөмү. Которуу салыгы, которуу актысы, аны каттоо, сатып алуучу агентиңиз жана изилдөө эч кандай жеңилдиктерди алып келбейт.
Улуттук ипотека кепилдиги ( Nationale Hypotheek Garantie ) милдеттүү эмес жана насыянын лимитине чейин гана жеткиликтүү. 2026-жылга бир жолку кепилдик төлөмү ( borgtochtprovisie ) насыянын 0.4% түзөт, 2025-жылдан бери өзгөргөн жок, ал эми NHG лимити 470 000 еврону түзөт, ал эми энергияны үнөмдөө чаралары насыя менен каржыланганда 498 200 еврого чейин көбөйөт. Кредиторлор, адатта, төмөнкү пайыздык ченди сунушташат, ошондуктан ал көп учурда өзүн актайт. NHG эки көрсөткүчтү тең жыл сайын белгилейт жана ипотека сунушу берилгенде күчүндө болгон Voorwaarden en Normenди колдонот, андыктан лимитти сунушуңуздун бүткөн жылына эмес, берилген жылына текшериңиз.
Кадастердик документти каттоо үчүн төлөм Тариевенрегелинг Кадастери тарабынан белгиленет жана өткөрүп берүү актысы жана ипотекалык документ үчүн бирдей. 2026-жылы ар бир каттоо 181 евро турат, ал эми 103.50 еврого чейин төмөндөтүлгөн, мында нотариус документти Кадастер автоматтык түрдө иштете турган формада электрондук түрдө тапшырат, бул жөнөкөй үй сатып алуунун кадимки жолу. Каттоо тарифтери 2026-жылдагы жалпы жогорулоодон алынып салынган, ошондуктан алар 2025-жылдан бери өзгөрбөйт. Кагаз түрүндөгү документтин баасы 34 еврого кымбатыраак.
Эмнени бюджетке салуу керек: болжолдуу план
Төмөндөгү сандар болжолдуу гана : жогорудагы компоненттерден түзүлгөн схема, баа эмес. Мыйзам менен салык элементи гана белгиленген.
- Биринчи жолу үй сатып алуучу, баасынан төмөн үй сатып алуучулар: болжол менен 1.5% га чейин 3.5% — которуу салыгы жок, андыктан нотариалдык жана Kadaster чыгымдары, каржылоо чыгымдары жана сиз тандаган каалаган агент же сурамжылоо.
- 2% төлөгөн үй ээси: болжол менен 4% га чейин 6%"Жогору жагында болжол менен 5%" деген жалпы эреже бул учурга туура келет, жана бул учурга гана туура келет.
- 2026-жылы 8% төлөп, батирди ижарага албай турган сатып алуучу: болжол менен 10% га чейин 12% — 2025-жылдагы ушул эле сатып алуудан төмөн, ал кезде көрсөткүч 10.4% болгон.
- Турак жай эмес кыймылсыз мүлк 10.4% менен: болжол менен 12% га чейин 14%, көбүнчө андан да көп, анткени тийиштүү текшерүү оор.
- New-build, vrij op naam: 21% КНС баада мурунтан эле бар, андыктан ипотекага байланыштуу чыгымдарды гана бюджетке кошуңуз.
Эки эскертүү. Голландиялык насыя берүүчүлөр, адатта, сатып алуучунун чыгымдарын каржылашпайт, анткени насыя мүлктүн наркына жараша чектелет, ошондуктан костен копер адатта топтоодон келип чыгат. Эгер сиз баштапкы сатып алуучу катары квалификацияланбаган адам менен биргелешип сатып алсаңыз, ар бир акцияга салыкты өзүнчө эсептеңиз.
Чет элдик жаран Нидерландиядан мүлк сатып ала алабы жана ал кымбатыраакпы?
Бул жерде кыймылсыз мүлк сатып алууда улутуна же жашаган жерине чектөө жок, ошондой эле чет элдик сатып алуучулар үчүн кошумча төлөм жок. Маанилүүсү сиздин улутуңуз эмес, мүлктө жашайсызбы же жокпу: жашоо үчүн үй сатып алган чет элдик жаран 2026-жылы голландиялык сатып алуучу менен бирдей шарттарда 2% төлөйт, ал эми инвестиция катары сатып алган адам 8% төлөйт.
Мен 34 жаштамын жана биринчи голландиялык үйүмдү 600 000 еврого сатып алам. Мен салыктан бошотулушум керекпи?
Жок. Баасы 2026-жылдагы 555 000 евро чегинен ашып кеткенде, ал толугу менен жоголот жана ал ашыкча эмес, бүтүндөй мүлк үчүн жоголот. Эгер сиз ал жерде негизги турак жайыңыз катары жашап, нотариуска жазуу жүзүндө арыз берсеңиз, сиз толук баанын 2%ын, башкача айтканда, 12 000 евро төлөйсүз. Ошол эле фактылар боюнча чегинен төмөн болсоңуз, эч нерсе төлөбөйсүз.
Мен башында үйдө жашайм, бирок эки жылдан кийин аны коё берем. Эмне деп декларация толтурушум керек?
Сатып алуу учурунда чыныгы ниетиңизди билдириңиз. Эгерде сиз мүлктү убактылуу эмес, башка негизги турак жай катары чындап ээлөөнү чындап ниет кылсаңыз, 2% ставка колдонулат жана кийинчерээк реалдуу жагдайлардан улам пландын өзгөрүшү аны жокко чыгарбайт. Бирок башында кыска мөөнөткө ээлеп, андан кийин коё берүү ниети андай эмес, жана башкача билдирүү баалоо жана айып пул салуу коркунучун жаратат.
Сатуучу костен коперинин кандайдыр бир бөлүгүн төлөйбү?
Жок. Kosten Koper боюнча сатып алуучу өткөрүп берүү салыгын, өткөрүп берүү актысы жана аны каттоону төлөйт. Сатуучу өзүнүн сатуу агентине жана реестрден бар болгон ипотеканы тазалоонун баасын төлөйт. Жаңы курулган имараттарга мүнөздүү болгон vrij op name боюнча өткөрүп берүү баасы тескерисинче болот — бирок ипотека алган сатып алуучу дагы эле ипотека актысы үчүн төлөйт.
Эгерде менин өнөктөшүм мүлк документтерине кошулса, которуу салыгы төлөнүшү керекпи?
Бул кандайча болорунан көз каранды. Жубайлардын ортосундагы мүлктүн жалпылыгы аркылуу жубайларга өткөн мүлк салык салынуучу сатып алуу эмес, андыктан эч нерсе төлөнбөйт. Никеде турбаган өнөктөшкө жарым үлүштү өткөрүп берүү кадимки сатып алуу болуп саналат, ал үлүштүн наркынан салык салынат — эгер алар ал жерде жашаса, 2%, ал эми жашабаса, 2026-жылы 8%. Менчик укугун реструктуризациялоодон мурун кеңеш алыңыз.
Сатып алуу чыгымдарымдын кайсынысын киреше салыгынан кармап кала алам?
Ипотекалык келишимди түзүүгө кеткен чыгымдар гана: ипотекалык келишим жана аны каттоо, кеңешчи, насыянын баасы жана NHG акысы. Булар 2001-жылдагы Кыймылсыз мүлк кодексинин 3.120-беренесине ылайык келип чыккан жылы чегерилет. Которуу салыгы, өткөрүп берүү актысы, аны каттоо, сатып алуучу агенттин акысы жана текшерүү акысы алынбайт. Экөө тең көрсөтүлгөн нотариустун бүтүм жөнүндө арызын сактап коюңуз.
Бул баракчада 2026-жылга карата абал көрсөтүлгөн жана жыл сайын каралып турат; жогорудагы таблицалар жаңыртыла турган бөлүктөр. Белгилүү бир сатып алуу боюнча кеңеш алуу үчүн, анын ичинде сиздин документиңизге карата колдонулуучу ставка жана нотариуска берилген декларациянын тексти үчүн, биз менен байланышыңыз. Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
