Нидерландиянын мүлк мыйзамындагы жашыруун кемчиликтер боюнча мөөнөт эки башка мөөнөттөн турат жана алардын бирин өткөрүп жиберген сатып алуучу кемчиликтер канчалык олуттуу болбосун, дооматын жоготот. Нидерландиянын Жарандык кодексинин (BW) 7:23(1) беренесине ылайык, сатып алуучу мүлк келишимге ылайык келбей турганын билгенден кийин сатуучуга акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде (bekwame tijd) кабарлашы керек. BW 7:23(2) беренесине ылайык, ошол шайкеш келбестикке негизделген ар кандай доомат, эгерде дооматтын мөөнөтү мыйзамдуу түрдө үзгүлтүккө учурабаса, ошол билдирүүдөн кийин эки жылдан кийин күчүн жоготот. Эки саат тең мүлктү өткөрүп берүү менен эмес, табылгандан кийин ишке киргизилет.

Бул колдонмодо жашыруун кемчилик (verborgen gebrek) деп эмнелер эсептелээри, эки мезгил кантип өтөөрү, сатып алуучунун иликтөө милдети сатуучунун ачыкка чыгаруу милдети менен кандайча өз ара аракеттенери жана Сапатты камсыздоо жөнүндө мыйзам күчүнө киргенден бери жаңы курулган имараттарды сатып алууда эмнелер өзгөргөнү түшүндүрүлөт. Ал Нидерландиянын турак жай жана коммерциялык мүлкүн сатып алуучулар жана сатуучулар, ошондой эле аларга кеңеш берген ар бир адам үчүн жазылган.

Нидерландиянын мыйзамы боюнча жашыруун кемчилик катары эмне эсептелет

Нидерландиянын кыймылсыз мүлк мыйзамында "жашыруун кемчилик" деген термин мыйзамдуу түшүнүк катары колдонулбайт. Негизги эреже - шайкештик: BW 7:17-беренесине ылайык, берилген мүлк сатып алуучу келишимдин негизинде күтүүгө укуктуу болгон мүнөздөмөлөргө ээ болушу керек. Көпчүлүк Нидерландиядагы үй сатууларында колдонулган үлгү сатып алуу актында сатуучу кошумча түрдө мүлктүн турак жай катары кадимкидей колдонуу үчүн зарыл болгон мүнөздөмөлөргө ээ экенине кепилдик берет жана дээрлик бардык талаш-тартыштар дал ушул кадимкидей колдонуу кепилдиги болуп саналат.

Кемчилик которулганга чейин болгон, акылга сыярлык текшерүүдө көрүнбөгөн жана кадимки колдонууга тоскоол боло тургандай олуттуу жерде жашырылган. Жаңы шыбактын артында жашырылган пайдубалдын катуу чөгүшү - бул классикалык мисал. Конструкциялардын чириши, кооптуу электр орнотуусу, топурактын олуттуу булганышы, талап кылынган уруксатсыз курулган кеңейтүү же үйдүн бир бөлүгүн колдонууга жараксыз кылган жугуштуу оорулар мунун баарына алып келиши мүмкүн. Чырылдаган пол тактайлары, тамчылаган кран же эскирген жасалгалоо мүмкүн эмес, анткени алардын бири да мүлктүн жашоого тоскоол болбойт.

Доомат канааттандырылганга чейин төрт шарт чогуу аткарылышы керек. Кемчилик менчик укугу өткөрүлүп берилген учурда болушу керек. Ал сатып алуучу тарабынан сатып алуу алдындагы тийиштүү тергөөнүн жүрүшүндө акылга сыярлык түрдө аныкталбашы керек. Ал кадимки колдонууга чындап тоскоол болушу же келишимде убада кылынган нерседен башкача четтеши керек. Ал эми сатып алуучу анын тобокелдигин мойнуна албашы керек, ал ачык түрдө "кандай болсо ошондой" же "жашартуу" деген берене аркылуу же көйгөйдү билип туруп сатып алуу аркылуу кыйыр түрдө болушу керек.

Кадимки колдонуунун чеги сатып алуучулар күткөндөн жогору. Оңдоо кымбат болгон кемчилик автоматтык түрдө кадимки колдонууга тоскоол болгон кемчилик эмес жана Нидерландиянын соттору ушул негизде гана олуттуу оңдоо чыгымдары боюнча дооматтарды дайыма четке кагышат. Тест эсеп-фактуранын көлөмү эмес, кесепеттин оордугун өлчөйт.

Жашыруун кемчиликтер боюнча дооматты чечүүчү эки мөөнөт

Ачылыш учуру эки саатты тең баштайт. Бул ырааттуулукту туура башкаруу - күчтүү дооматтардын ийгиликтүү же ийгиликсиз болушунун эң көп кездешкен себеби.

Даттануу милдети (klachtplicht)

BW 7:23(1) беренеси сатып алуучудан шайкеш келбестикти аныктагандан кийин же сатып алуучу аны акылга сыярлык түрдө аныкташы керек болгон учурдан тартып акылга сыярлык мөөнөттүн ичинде сатуучуга кабарлоону талап кылат. Үй сатып алуу үчүн белгиленген мыйзамдуу мөөнөт жок. BW 7:23(1) беренесинде да көрсөтүлгөн эки айлык коопсуз жай керектөөчү сатып алуусуна (consumentenkoop) тиешелүү жана BW 7:5(1) беренесине ылайык, керектөөчү сатып алуу кыймылдуу товарларга тиешелүү, андыктан ал түздөн-түз бар болгон мүлктү сатууга тиешелүү эмес.

Демек, акылга сыярлык мөөнөттүн канча экени жагдайларга жараша болот: кемчиликтин мүнөзүнө жана олуттуулугуна, сатып алуучу эмне туура эмес болгонун аныктоо үчүн акылга сыярлык түрдө зарыл болгон иликтөөгө, тараптардын тажрыйбасына жана баарынан мурда кечиктирүү сатуучуга зыян келтиргенби, мисалы, зыяндын себебин аныктоону кыйындаткан же сатуучуну аны чектөө мүмкүнчүлүгүнөн ажыраткан. Иш жүзүндө ачык табылгандан кийин эки айдын ичинде кабарлаган сатып алуучу сейрек сынга алынат, алты айга чейин түшүндүрмөсүз иштеген сатып алуучу адатта сынга алынат, ал эми эксперттик корутундуну күтүп жаткан сатып алуучу отчеттун өзүн күтпөстөн, дароо жазуу жүзүндө билдириши керек.

Билдирүү жазуу жүзүндө болушу керек жана конкреттүү болушу керек. Сатып алуучу канааттанбагандыгы жөнүндө билдирүү жетишсиз: катта кемчилик сүрөттөлүп, ал качан жана кантип табылганы көрсөтүлүп, сатуучунун шайкеш келбегендиги көрсөтүлүп, сатуучу жоопкерчиликке тартылышы керек. Аны катталган почта аркылуу же алгандыгын тастыктаган башка жол менен жөнөтүңүз, анткени сатуучуга өз убагында кабарлангандыгын көрсөтүү милдети сатып алуучуга жүктөлөт.

Чектөө мөөнөтү (verjaringsterijn)

BW 7:23(2) беренесинде шайкеш келбестикке негизделген дооматтар жана коргонуулар биринчи абзацка ылайык берилген билдирүүдөн эки жылдан кийин күчүн жоготот деп каралган. Мөөнөт билдирүүдөн башталат, табылгандан жана өткөрүлүп берилгенден эмес, демек, тез арада берилген даттануу соттук териштирүүнүн акыркы мөөнөтүн баштайт.

Эки жыл кыска мөөнөт жана ал сүйлөшүүлөр дагы эле көп жүрүп жатканда бүтөт. Бирок, аны сотто өткөрүүнүн кажети жок. BW 3:317(1) беренесине ылайык, эскирүү мөөнөтү сатып алуучу аткаруу укугун бир тараптуу түрдө сактап калган жазуу жүзүндөгү билдирүү менен үзгүлтүккө учурайт жана кийинки күнү жаңы эки жылдык мөөнөт башталат. Ошондуктан, сатуучу менен сүйлөшүүлөрдү жүргүзүп жаткан же камсыздандыруучуну күтүп жаткан сатып алуучу ар бир мөөнөт бүтөөрдөн бир топ мурун кыска мөөнөттүү үзгүлтүккө учуратуу катын (stuitingsbrief) жөнөтүп, анын далилин сактап коюшу керек. Сатуучунун көйгөйдү мойнуна алышына же сүйлөшүүлөр жүрүп жатканына таянуу жетишсиз.

Эки мезгилди бир көз карашта

Нидерландиянын мыйзамдары боюнча дооматтарды кароо боюнча биздин колдонмодо чектөө жана үзгүлтүккө учуратуу кандайча жалпысынан иштээри баяндалат.

Сатып алуучунун иликтөө жүргүзүү милдети жана сатуучунун ачыкка чыгаруу милдети

Өткөрүп бергенден кийин табылган кемчилик үчүн жоопкерчилик эки милдетти бири-бирине салыштыруу аркылуу чечилет: сатып алуучунун иликтөө милдети (onderzoeksplicht) жана сатуучунун ачыкка чыгаруу милдети (mededelingsplicht). Экөө тең абсолюттук эмес жана натыйжа механикалык түрдө колдонула турган эреже эмес, даража маселеси.

Сатып алуучу акылга сыярлык сатып алуучу жүргүзө турган иликтөөнү жүргүзүшү керек. Турак жай мүлкү үчүн, адатта, муздатуу мөөнөтү бүткөнгө чейин же кандайдыр бир чечилүүчү шарт бүткөнгө чейин техникалык изилдөөнү (bouwtechnische keuring) жүргүзүүнү билдирет. Изилдөө эки нерсени аткарат. Ал көрүнгөн кемчиликтерди аныктайт, алар андан кийин жашырылбай калат. Ал тереңирээк көйгөйдүн белгилерин белгилейт, бул ошол конкреттүү пунктту изилдөө милдетин күчөтөт: отчетто чатырды же пайдубалды андан ары изилдөө сунушталгандан кийин, эч нерсе кылбаган сатып алуучу кийинчерээк келип чыккан кемчилик табылбай калганын айтуу кыйынга турат.

Буга сатуучунун сатуучу чындыгында билген нерсени ачыктоо милдети каршы турат. Эки милдет кагылышкан учурда, жалпысынан ачыктоо милдети үстөмдүк кылат: жер төлө ар кыш сайын суу каптап тураарын билген сатуучу сатып алуучу суу издерин байкашы керек болчу деп дооматын коргой албайт. Бул артыкчылык сатуучунун унчукпай калуудан пайда көрүшүнө жол бербөө үчүн бар жана ал өзгөчө күч менен сатуучу стандарттуу маалымат тизмесиндеги (vragenlijst) суроого туура эмес жооп берген учурда колдонулат.

Практикалык кыйынчылык далил болуп саналат. Сатып алуучу сатуучунун билгенин көрсөтүшү керек, ал эми билим сейрек документтештирилет. Кат алышуулар, оңдоо үчүн мурунку бааларды алуу, кошуналардын же мурунку ижарачылардын билдирүүлөрү, камсыздандыруу дооматтары жана маалымат тизмесиндеги сатуучунун өзүнүн жооптору бул иштерди чечүүчү материал болуп саналат. Көз карандысыз эксперттик отчеттун мааниси да ушунда: зыяндын келип чыгышын сатуудан бир топ мурунку мезгилге чейин даталай алган эксперт сатуучунун билими жөнүндө тыянак чыгарууну алда канча жеңилдетет.

Келишимдин жоболору тобокелдикти кантип өзгөртөт

Сатып алуу келишими балансты эки тарапка тең бир топ жылдыра алат жана муну жасаган жоболор экзотикалык эмес, стандарттуу болуп саналат.

Белгилүү бир кепилдик сатып алуучунун пайдасына иштейт. Эгерде сатуучу чатыр белгилүү бир жылы алмаштырылганын жана агып кетпегенин жазуу жүзүндө кепилдесе, сатып алуучунун ал элементти иликтөө милдети дээрлик толугу менен жоголот жана андан кийин пайда болгон агып кетүү кадимки колдонуунун талаштуу маселеси эмес, кепилдикти түздөн-түз бузуу болуп саналат.

Жаш курагы боюнча жобо (ouderdomsclausule) тескерисинче иштейт. Эски мүлктөрдү жана жазууларды сатууда сатып алуучу имараттын эскилиги курулуштун сапатынын, орнотууларынын жана материалдарынын учурдагы стандарттарга жооп бербеши мүмкүн экенин кабыл алышы көп кездешет. Бул сатып алуучунун олуттуу иликтөө жүргүзүү милдетин көтөрөт жана эскирген зымдар же бузулган сантехника сыяктуу жашка байланыштуу бузулуулар боюнча дооматтарды коюуну абдан кыйындатат. Бирок, ал кадимки эскирүүдөн тышкары чыккан кемчиликтерди камтыбайт жана сатуучу билген жана жашырган нерселерди эч качан камтыбайт.

"Болгон абалында" деген жобо (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) тобокелдикти ошол эле жол менен которот, бирок бардык нерседен калкан эмес. Белгилүү жана олуттуу кемчиликти атайылап жашырган сатуучу ага таяна албайт, анткени аны ачыкка чыгаруу милдети аны жокко чыгарат жана сатуучунун өзүнүн атайылап жашырганы үчүн жоопкерчиликти алып салууну көздөгөн жобо сакталбайт. Сатып алуучу керектөөчү, ал эми сатуучу кесипкөй тарап болгон учурда, мындай четтетүүлөр акылга сыйбаган оор жалпы шарттар катары да талашка салынышы мүмкүн.

Үчөөнүн тең негизиндеги принцип жөнөкөй: сатуучу эмнени ачыктаганын, сатып алуучу аны кылдат иликтөөнүн кажети жок жана сатуучунун жоопкерчилигин чектеген ар бир пункт сатып алуучу текшериши керек болгон нерсени көбөйтөт. Эгерде кемчилик сатууга эмес, акыркы курулуш иштерине байланыштуу болуп чыкса, курулуш кемчиликтери үчүн жоопкерчилик жөнүндөгү макалабызда ким жоопкерчиликке тартылышы мүмкүн экени көрсөтүлгөн.

Жаңы курулган мүлк: Сапатты камсыздоо жөнүндө мыйзам жана 7:758 BW беренеси

Жаңы курулган үйдүн сатып алуучу жогоруда сүрөттөлгөн абалда эмес, анткени контрагент жеке сатуучу эмес, подрядчы болуп саналат жана тиешелүү эрежелер жумуш үчүн келишим түзүү эрежелерине тиешелүү. Сапатты камсыздоо жөнүндө мыйзам (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) бул эрежелерди 2024-жылдын 1-январынан тартып өзгөрттү жана ал сатып алуучунун пайдасына чечилди.

Ал күнгө чейин, подрядчы, негизинен, жеткирилгенден кийин кардар ошол учурда аныкташы керек болгон кемчиликтер үчүн жоопкерчиликтен бошотулган жана кардар кийинчерээк табылган кемчилик жашырылганын жана подрядчыга байланыштуу экенин көрсөтүү милдетин мойнуна алган. Wkb 7:758 BW беренесине жаңы абзац кошту, ага ылайык, подрядчы жеткирүү учурунда аныкталбаган кемчиликтер үчүн жоопкерчилик тартат, эгерде ал кемчиликтер ага таандык болбосо. Ошондуктан, далилдөө жүгү подрядчыга жүктөлөт, бул олуттуу өзгөртүү болуп саналат.

Эки квалификация маанилүү. Жаңы эреже 2024-жылдын 1-январында же андан кийин түзүлгөн курулуш келишимдерине тиешелүү, андыктан эски келишимдер үчүн мурунку режим күчүндө кала берет. Ал эми бул эрежеден кесипкөй тараптардын ортосундагы макулдашуу боюнча баш тартууга болот, бирок бизнес же кесип чөйрөсүндө иштебеген жеке адам болгон кардардын зыянына эмес. Жаңы курулган үйдү сатып алган керектөөчүдөн келишим түзүүсүн мыйзамдуу түрдө суранууга болбойт.

Курулуштун стандарттык шарттары шайкеш келтирилди. Иштерди аткаруунун бирдиктүү административдик шарттарына (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) 2025-жылдын 3-мартында Staatscourant гезитинде жарыяланган редакциясында өзгөртүүлөр киргизилди: жаңы мыйзамдык эрежеге карама-каршы келген 12-пункттагы жоболор алынып салынды, ошондуктан 7:758 BW беренеси эми тараптар жогоруда баяндалган чектерде башкача макулдашпаса, демейки шартта колдонулат. Подрядчылар муну документтештирүү милдеттенмеси катары окушу керек: жеткирилгенден кийинки дооматка каршы жалгыз ишенимдүү коргонуу - бул долбоорлоо чечимдеринин, колдонулган материалдардын жана жүргүзүлгөн текшерүүлөрдүн толук жазуусу.

Стандарттык курулуш шарттарындагы жарактуулук мөөнөтү жөнүндө жоболор: талаш-тартыштуу суроо

Мыйзамдуу эскирүү мөөнөтүнөн тышкары, стандарттуу курулуш шарттары көптөн бери келишимдин жарактуулук мөөнөттөрүн (vervaltermijnen) камтыйт, мисалы, жеткирилгенден кийин беш жыл, андан кийин кардардын укуктары кемчилик качан пайда болгонуна карабастан жоголот. Бул пункттар чечилгендин ордуна талаш-тартыштуу жана маселе эми ​​чечилди деп айтылган ар бир адам өтө ишенимдүү түрдө айтылган.

17 -жылдын 2024 -декабрында Amsterdam Апелляциялык сот (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) AVA 2013 жалпы шарттарындагы жарактуулук мөөнөтү керектөөчү кардар үчүн негизсиз оор деп тапкан. Соттун жүйөөсү, бул пункт мыйзамдуу эскирүү мөөнөтүнөн кыска, эскирүү мөөнөтүндөгүдөй үзгүлтүккө учуратылышы мүмкүн эмес жана кемчилик табылганга чейин иштей баштайт, ошол эле учурда керектөөчүгө эч нерсе сунуштабайт деген негизде болгон. Ушул негизде, бул пункт жокко чыгарылып, жокко чыгарылышы мүмкүн.

Бувгешиллендеги Раад ван арбитражы, ошол эле шарттарда арбитраждык жоболор боюнча голландиялык курулуш талаш-тартыштарынын көпчүлүгүн чечет, ошондон бери карама-каршы көз карашты карманып, мындай жарактуулук мөөнөттөрү акылга сыярлык узак бойдон калат жана адилетсиз эмес деп эсептейт. Апелляциялык соттун чечимине каршы кассациялык иш козгоо Хоге Раадда каралууда жана ал чечим чыгарылганга чейин, абал жарым-жартылай талаш кайсы сотто аякталаарына жараша болот.

Керектөөчү кардар үчүн практикалык кесепет - бул аргументке таянуу эмес, жарактуулук мөөнөтү жарактуудай иш-аракет кылуу: кемчилик пайда болору менен жазуу жүзүндө арыздануу жана сот ишин козгоо же мөөнөттү өз убагында токтотуу. Бул пункт адилетсиз деген аргумент - бул план эмес, резервдик вариант.

Жашыруун кемчилик табылганда эмне кылуу керек

Кадамдардын тартиби кадамдардын өзү сыяктуу эле маанилүү, анткени биринчи экөө далилдерди коргойт, ал эми үчүнчүсү мөөнөттү коргойт.

Кемчиликти башка нерселерден мурун жаздырып алыңыз. Аны бир нече аралыктан сүрөткө жана видеого тартыңыз, табылган так датасын жана убактысын белгилеп алыңыз жана себебин божомолдобостон, эмнени көрүүгө, угууга же жыттоого болорун фактылар менен сүрөттөп бериңиз. Сурамжылоо отчетун, сатып алуу актысы, сатуучу толтурган маалыматтын тизмесин жана кыймылсыз мүлк агентинин маалыматтарын чогуу сактаңыз, анткени кийинчерээк төртөө тең бири-бири менен салыштырылып окулат.

Оңдоо иштерин баштабаңыз. Оңдоо иштери зыяндын эмнеден келип чыкканын жана канча убакыттан бери пайда болуп жатканын көрсөткөн далилдерди жок кылат, ал эми доомат коюлган сатуучу муну айтат. Эгерде шашылыш чарадан качуу мүмкүн болбосо, мисалы, суу менен камсыздоону изоляциялоо же курулушту коопсуз кылуу, алгач сүрөттөрдү тартып, эмне кылынганын жана эмне үчүн жасалганын жазып алыңыз. Алынып салынган материалдарды сактап коюңуз.

Көз карандысыз экспертке көрсөтмө бериңиз. Кемчиликти аныктаган, анын ыктымалдуу себебин жана пайда болгон мезгилди көрсөткөн жана оңдоонун баасын сандык жактан баалаган отчет арызды дооматка айландырат. Кемчиликтин датасын аныктоо маанилүү элемент болуп саналат, анткени ал көйгөй өткөрүп берүүдөн мурун болгонун көрсөтүп турат жана сатуучу билген деген тыянакты колдойт.

Отчеттун бүтүшүн күтпөстөн, сатуучуга жазуу жүзүндө кабарлаңыз. Дал ушул жерде дооматтар жоголот. Катталган почта аркылуу же башка байкоого боло турган ыкма менен кемчиликти сүрөттөгөн, анын качан табылганын көрсөткөн, шайкеш келбестигин көрсөткөн, сатуучуну жоопкерчиликке тарткан жана жооп берүү үчүн акылга сыярлык мөөнөттү көрсөткөн кат жөнөтүңүз. Эгерде эксперттик иликтөө дагы эле жүрүп жатса, муну катта айтып, абалды сактоо үчүн билдирүү азыр берилгенин ырастаңыз. Эгерде сатуучуга кемчиликти оңдоо мүмкүнчүлүгү берилсе, зыянды өндүрүп алуу үчүн акылга сыярлык мөөнөт менен милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө расмий билдирүү (ingebrekestelling) да керек.

Андан кийин юридикалык кеңеш алып, мөөнөттүн эскирүү датасын күндөлүккө жазыңыз. Кыймылсыз мүлк боюнча юрист келишимге каршы дооматтын күчүн, сурамжылоо отчетун жана эксперттик корутундуларды баалап, доомат оңдоо чыгымдарына, баанын төмөндөшүнө, зыяндын ордун толтурууга же келишимди жокко чыгарууга байланыштуубу же жокпу, кеңеш берип, сүйлөшүүлөр уланып жатканда эки жылдык мөөнөттү сактап кала алат. Эгерде кемчилик сатууга эмес, жакында эле жүргүзүлгөн курулуш иштерине байланыштуу болсо, анда бул абал жумуш үчүн келишим түзүү эрежелери менен жөнгө салынышы мүмкүн, ал эми подрядчы сапатсыз ишти аткаргандагы сиздин укуктарыңыз жөнүндөгү макалабызда бул эрежелер эмнени талап кылары түшүндүрүлөт.

Жашыруун кемчиликтер жөнүндө көп берилүүчү суроолор

Эгерде кемчилик сурамжылоо отчетунда айтылган болсочу?

Анда ал жашырылбайт. Техникалык кароодо катталган кемчилик белгилүү маалымат болуп саналат жана мыйзам сатып алуучу бааны макулдашууда аны эске алган деп болжолдойт. Ушул эле нерсе тобокелдикти аныктаган же андан ары иликтөөнү сунуштаган отчетко да тиешелүү: бул сунуш иликтөө милдетин сатып алуучуга өткөрүп берет жана аны этибарга албоо, адатта, акыркы зыян отчетто сунушталгандан алда канча көп болсо да, дооматты жокко чыгарат.

"Азыркыдай" деген жобо сатуучуну бардык нерседен коргойбу?

Жок. Бул эки тарап тең билбеген кемчиликтер үчүн тобокелдикти сатып алуучуга жүктөйт, бирок ал белгилүү жана олуттуу кемчиликти жашырган сатуучуну коргобойт. Ачыкка чыгаруу милдети жобону жокко чыгарат жана сот атайылап ачыкка чыгарбоону жашыруу үчүн стандарттуу четтетүүнү колдонууга жол бербейт. Сатып алуучу керектөөчү болуп, сатуучу кесипкөй иш-аракет кылган учурда, жобо акылга сыйбаган оор жалпы термин катары да талашылышы мүмкүн.

Кемчилик менен шайкеш келбестиктин ортосунда кандай айырма бар?

Шайкештиксиздик – бул кеңири түшүнүк: мүлк сатып алуучу BW 7:17 беренесине ылайык күтүүгө укуктуу болгон мүнөздөмөлөргө ээ эмес. Бул физикалык кемчиликтерди, ошондой эле жок болгон уруксат, ачыкталбаган жүк же көрсөтүлгөндөн бир топ кичине аянт сыяктуу маселелерди камтыйт. Жашыруун кемчилик – бул шайкеш келбестиктин бир түрү, тактап айтканда, өткөрүп берүү учурунда болгон жана акылга сыярлык түрдө аныкталышы мүмкүн болбогон физикалык кемчилик. BW 7:23 беренесиндеги мөөнөттөр физикалык кемчиликтерге гана эмес, жалпысынан шайкеш келбестикке да тиешелүү.

Эгерде мен сатып алгандан бир нече жыл өткөндөн кийин кемчиликти байкасам, дагы эле талап кыла аламбы?

Балким. Клачтплихт өткөрүп берүүдөн эмес, ачылыштан келип чыгат, андыктан чындап эле мурда табылышы мүмкүн болбогон кемчилик бир нече жылдан кийин дагы пайда болушу мүмкүн. Практикалык тоскоолдуктар убакыттын өтүшү менен күчөйт: сатып алуучу кемчилик өткөрүп берүү учурунда болгонун, аны эртерээк табуу акылга сыярлык түрдө мүмкүн эмес экенин жана сатуучу кечигүүдөн зыян тартпаганын көрсөтүшү керек, жана жылдар өткөн сайын үчөөнү тең далилдөө кыйындай берет.

Сатуучудан чындыгында эмнени талап кыла алам?

Шайкештик аныкталбаган учурда, адаттагы чара - мүлктү калыбына келтирүүнүн баасына барабар зыяндын ордун толтуруу же сатып алуу баасын төмөндөтүү. Сатууну жокко чыгаруу принцип боюнча мүмкүн, бирок бул сейрек кездешүүчү бүтүмдү токтотууга жетиштүү олуттуу кемчиликтер үчүн гана сакталат. Сатуучу ошондой эле оңдоо иштерин жүргүзүү мүмкүнчүлүгүнө ээ болушу мүмкүн, бул жумушту баштоодон мурун жазуу жүзүндө билдирүүнүн дагы бир себеби.

Жашыруун кемчиликтер жана тиешелүү мөөнөттөр боюнча кеңештер

Law & More Нидерланддык мүлктүн сатып алуучуларына жана сатуучуларына жашыруун кемчиликтер боюнча доолор боюнча кеңеш берет: кемчиликтин кадимки пайдалануу чегине туура келерин баалоо, доолорго жооп берүүчү эскертүү жана үзгүлтүккө учуратуу каттарын түзүү, эксперттик отчетторго көрсөтмө берүү жана каршы чыгуу, ошондой эле сатуучуга, подрядчыга же камсыздандыруучуга каршы сүйлөшүүлөрдү жана сот иштерин жүргүзүү. Ошондой эле, доолорго туш болгон жана сатып алуучу өз убагында даттанган-даттанбаганын билиши керек болгон сатуучуларга кеңеш беребиз.

Эки мөөнөт тең аныкталгандан кийин башталгандыктан, кемчилик аныкталгандан кийин кеңештин баалуулугу тез эле төмөндөйт. Эгерде сиз кемчилик тапсаңыз же ал тууралуу кат алсаңыз, өз позицияңызды талкуулоо үчүн биз менен байланышсаңыз болот.