Нидерланддык менчик ээлеринин ассоциациясы, Vereniging van Eigenaars же VvE, мыйзам боюнча имараттын жалпы бөлүктөрүн башкарууга жана тейлөөгө, капиталдык оңдоо үчүн резервдик фондду сактоого жана эсептерди жана бюджетти бекитүүчү жылдык менчик ээлеринин чогулушун өткөрүүгө милдеттүү. Эгер ал муну аткарбаса, жеке менчик ээси алсыз эмес. Burgerlijk Wetboek (Жарандык кодекс) китебинин 5-китеби сизге төрт конкреттүү жолду көрсөтөт: kantonrechterден (райондук соттон) чечимди билгенден кийин бир айдын ичинде жокко чыгарууну сурануу, эгерде кызматташуудан негиздүү себептерсиз баш тартылса, анын ордуна уруксат суроо, чогулушту өзүңүз чакыруу үчүн уруксат суроо же ассоциацияны өз милдеттенмелерин аткаруу жана чыгымыңыздын ордун толтуруу үчүн сотко берүү. Кайсы жол туура келери ассоциация туура эмес чечим кабыл алганына, такыр чечим кабыл албаганына же жөн гана бир чечим боюнча чара көрбөгөнүнө жараша болот.
Нидерландиянын мыйзамдары боюнча VvE эмне кылышы керек
Имарат батир укуктарына бөлүнгөндө жана ар бир менчик ээси мыйзам боюнча мүчө болгондо менчик ээлеринин бирикмеси автоматтык түрдө пайда болот. Мүчөлүктү токтотууга, андан чыгууга же баш тартууга болбойт; ал сиз сатканда гана аяктайт. Бирикме - бул чектелген мыйзамдуу максаты бар юридикалык жак: коомчулукту башкаруу жана биргелешип ээлик кылуучулардын кызыкчылыктарын коргоо. Ал жасай ала турган жана жасай турган нерселердин баары үч документтен жана мыйзамдын өзүнөн келип чыгат.
Бөлүү актысы жана жоболор
Бөлүнүү актысы (бөлүнүү актысы) – бул батирдин укуктарын түзгөн жана мамлекеттик реестрлерде катталган нотариалдык акт. Анда кайсы бөлүктөр жеке жана кайсынысы жалпы экенин көрсөткөн чийме камтылган жана анда колдонулуучу бөлүү эрежелеринин стандарттуу топтомдорунун бири, адатта 1973, 1983, 1992, 2006 же 2017-жылдардагы үлгү жарыяланган. Бул эрежелер сиздин имаратыңыздын түзүлүшү болуп саналат: алар чыгымдардын үлүшүн, добуш берүү катыштарын, кеңештин жана чогулуштун ыйгарым укуктарын жана пайдаланууга чектөөлөрдү белгилейт. Үй эрежелери (huishoudelijk reglement) ызы-чуу, таштанды жана жалпы аймактарды пайдалануу боюнча практикалык эрежелерди кошушу мүмкүн, бирок ал актка карама-каршы келе албайт жана актта камтылган эрежени үй эрежелерине жашыруун киргизүүгө болбойт.
Бир нерсе жөнүндө талашып-тартышуудан мурун актыны окуп чыгыңыз. Агып жаткан терезенин рамасы, балкон, терраса, дубалдын артындагы түтүктөр же уктоочу бөлмөңүздүн үстүндөгү жалпак чатыр жалпыбы же жеке менчикпи, ал жерде чечилет, акыл-эс менен эмес, жана жооп ким төлөй турганын аныктайт. Башкаруучу документтердеги милдеттүү мыйзамга карама-каршы келген ар кандай жобо жараксыз, бирок актынын өзү мыйзам талап кылган көпчүлүк добуш менен нотариалдык акт менен гана өзгөртүлүшү мүмкүн, ал көпчүлүк имараттарда чоң имараттар болуп саналат.
Жалпы бөлүктөргө техникалык тейлөө жүргүзүү
Жалпы бөлүктөрүн башкаруу жана техникалык тейлөө - бул ассоциациянын негизги мыйзамдуу милдети. Бул курулушту, чатырды, фасадды, пайдубалды, биргелешкен орнотууларды, тепкичтерди, лифттерди жана жалпы аянтчаларды камтыйт жана аларды жакшы абалда кармоону жана коопсуздукка коркунуч келтирилген учурда өз убагында чараларды көрүүнү камтыйт. Жеке менчик ээлери өздөрүнүн жеке бөлүктөрүн тейлейт; ассоциация калган бөлүгүн тейлейт жана бардык ээлерине келишимдеги катыштарга ылайык чыгымдарды төлөйт. Имарат ээлеринин биргелешкен менчиги болгондуктан, кийинкиге калтырылган техникалык тейлөө абстракция эмес: ал жеке батирлердин ичинде зыян келтирет жана конокторго жана кошуналарга карата да жоопкерчиликти жаратышы мүмкүн, анткени ага коюлган стандарттарга жооп бербеген курулуштун ээси келтирилген зыян үчүн жооп берет.
Ижарага берүү – бул өзүнчө бир маселе, анын өзүнүн эрежелери бар; менчик ээси батирди, анын ичинде кыска мөөнөттүү ижарага бере алабы же жокпу жана кантип ижарага бере алары техникалык тейлөө милдеттенмеси менен эмес, келишим жана муниципалдык эрежелер менен жөнгө салынат жана биз бул маселени кыска мөөнөттүү ижарага берүү жана менчик ээлеринин бирикмеси жөнүндөгү макалабызда өзүнчө карайбыз.
Акча: төгүмдөр, резервдик фонд жана эсептер
Ар бир менчик ээси жылдык бюджеттин негизинде чогулуш тарабынан белгиленген мезгилдүү салымды, servicekostenди, төлөп турушу керек. Ассоциация ошондой эле кадимки жылдык чыгымдардан башка чыгымдар үчүн резервдик фондду сакташы керек. Турак жай имараттары үчүн мыйзам минималдуу жылдык резервди белгилейт: же беш жылдан ашпаган жана кеминде он жылды камтыган meerjarenonderhoudsplanдан (көп жылдык тейлөө планы) келип чыккан сумма, же эгерде мындай план жок болсо, жыл сайын имараттын реконструкциялык наркынын кеминде жарым пайызы. Резервдик фонд принцип боюнча ассоциациянын атынан өзүнчө банк эсебинде сакталышы керек.
Башкармалык жыйынга жылдык эсептерди жана бюджетти сунушташы керек, ал эми ар бир менчик ээси негизги жазууларды текшерүүгө укуктуу. Төлөбөгөн менчик ээсине ассоциация тарабынан сотко кайрылууга болот, ал эми сатып алуучу карыздын бир бөлүгүн өзүнө алат: өткөрүп берүү учурунда сатып алуучу учурдагы жана мурунку финансылык жылда төлөнүүгө тийиш болгон төгүмдөр үчүн биргелешип жооп берет, ошондуктан нотариус ассоциациядан бүтүрүүдөн мурун билдирүү сурайт. 2018-жылдан бери ар бир менчик ээлеринин ассоциациясы Соода палатасынын соода реестринде катталышы керек.
Ассоциациялар кантип ийгиликсиз болот жана ар бир ийгиликсиздиктин баасы канча болот
Кемчиликтер төрт түрдө байкалат жана ар бири үчүн ар кандай чечимдер колдонулат.
Уйкудагы ассоциация
Нидерландияда эң көп кездешкен кемчилик - бул иштебей калуу. Башкармалык жок, же башкармалык бир нече жыл мурун жыйындарды чакырбай калган бир ээсинен турат; бюджет жок, резервдик фонд жок жана камсыздандырууну карап чыгуу жок; төгүмдөр үзгүлтүксүз чогултулат же такыр чогултулбайт. Иштебей турган ассоциация дагы эле мыйзамдуу милдеттери бар юридикалык жак болуп саналат жана дагы эле сиздин имаратыңыз артта калып жатат. Бул сиз сатканда да практикалык көйгөй болуп саналат: сатып алуучулар жана алардын насыя берүүчүлөрү протоколдорду, эсептерди жана техникалык тейлөө планын сурашат, ал эми алардын жоктугу бааны төмөндөтөт же сатууну токтотот.
Иштебей турган бирикмени оңдоого болот жана каалаган бир ээси бул процессти баштай алат. Эгерде кеңеш жыйынды өз убагында чакырбаса, ээси kantonrechterден жыйынды чакырууга уруксат сурай алат, андан кийин ал жыйын кеңешти дайындай алат, бюджетти кабыл алат, техникалык тейлөө планын түзө алат жана резервдик эсепти ача алат. Муниципалитеттер имараттын абалы коопсуздукка же ден соолукка коркунуч келтирген учурларда кийлигишүүгө өздөрүнүн ыйгарым укуктарына ээ жана аны эски турак жай фонду бар аймактарда колдонушат.
Батирлердин ичиндеги кийинкиге калтырылган техникалык тейлөө жана бузулуулар
Экинчи форма - бул жыйын өткөргөн, бирок чара көрбөгөн кеңеш: чатыр үч кыштан бери агып жатат, отчет эки жолу талкууланып жатат жана жыйын бир нече үй ээлери төлөй албагандыктан же төлөгүсү келбегендиктен чечимди кийинкиге калтырып келет. Ошол эле учурда суу жогорку кабаттагы батирлерге жетет. Мындай абалдагы үй ээлери көп учурда жөн гана күтүшү керек деп ойлошот; алар күтүшпөйт. Ассоциация биргелешкен ээлерге тийиштүү башкарууну милдеттүү, ал эми ассоциация жалпы бөлүктү тейлей албагандыктан зыян тарткан ээси ассоциацияны ошол зыян үчүн жоопкерчиликке тартып, иштин аткарылышын талап кыла алат, анткени агып кетүүлөр жана чатыр черепицаларынын түшүшү тууралуу биздин эскертүүбүздө кененирээк түшүндүрүлөт.
Тандалма түрдө аткаруу жана теңсиз мамиле
Үчүнчү форма эрежелердин кандайча колдонулушуна тиешелүү. Ассоциация келишимди жана үй эрежелерин ырааттуу түрдө колдонушу керек. Балкондун бир ээсине үч окшош нерсени этибарга албай туруп, балкондун тору жөнүндө эскертүү жөн гана адилетсиздик эмес; бул эрежени аткаруунун кийинки ар кандай аракеттерин жокко чыгарат жана ошонун негизинде кабыл алынган чечим акылга сыярлык жана адилеттүүлүккө карама-каршы келет деп сынга алынышы мүмкүн. Бул контекстте кээде келтирилген америкалык турак жай мыйзамдарынын голландиялык аналогу жок жана алар бул жерде колдонулбайт. Колдонулушу керек болгон нерсе - бул раса, дин, жыныс, улут, майыптык же өнөкөт оору сыяктуу негиздер боюнча товарларды жана кызмат көрсөтүүлөрдү жеткирүүдө жана турак жайда айырмачылыктарга тыюу салган голландиялык тең укуктуу мамиле мыйзамдары. Мындай негизде теңсиз мамилеге кабылып жатам деп эсептеген ээси же тургуну маселени милдеттүү эмес корутунду алуу үчүн Нидерландиянын Адам укуктары боюнча институтуна бере алат же жарандык сотко кайрыла алат. Майып тургун үчүн жалпы аймакта пандус же кармагыч сыяктуу акылга сыярлык жөнгө салууга уруксат берүүдөн баш тартуу бул алкакка толугу менен кирет.
Каржылык туура эмес башкаруу
Төртүнчү форма - бул акча. Чогултулбаган төгүмдөр, кагаз жүзүндө гана бар болгон резервдик фонд, директорлор кеңешинин мүчөсү менен байланышкан компанияга төлөмдөр, үч жыл бою эсептердин жоктугу же ассоциациянын акчасын өзүнүн акчасы менен аралаштырган менеджер. Ар бир менчик ээси жазууларды көрүүгө укуктуу, ал эми алардан баш тартылган жыйын эсептерди бекитпеши керек. Кызматтан бошотууга уруксат бербөө - бул чыныгы инструмент: эсептерди бекитүү жана директорлор кеңешине кызматтан бошотууга уруксат берүү өзүнчө чечимдер болуп саналат жана экинчиси биринчисинен автоматтык түрдө чыкпашы керек. Эгерде акча чындыгында жоголуп кетсе, ассоциация директорлор кеңешин же менеджерди жоопкерчиликке тарта алат, ал эми каражаттар мыйзамсыз пайдаланылган учурда кылмыш иши козголушу мүмкүн.
Ассоциациянын ичинде баштаңыз жана аны жазуу жүзүндө жазыңыз
Дээрлик ар бир ийгиликтүү иш кагаз түрүндөгү издөөдөн башталат. Көйгөйдү башкармалыкка жазуу жүзүндө билдирип, аны фактылар менен сүрөттөп, актынын жобосуна же аны ассоциациянын жоопкерчилигине киргизген жоболорго кайрылып, сүрөттөрдү жана сиздеги ар кандай отчетту тиркеп, белгиленген мөөнөттө жазуу жүзүндө жооп сураңыз. Эгерде жооп келбесе же маселени чечпесе, аткаруу үчүн акыркы акылга сыярлык мөөнөттү белгилеген жана андан ары эмне кыларыңызды көрсөткөн милдеттенмелерди аткарбоо жөнүндө расмий билдирүү жөнөтүңүз. Нидерландиянын мыйзамдары боюнча, эскертүү маанилүү: ансыз карызкор, адатта, милдеттенмелерди аткарбай койгон деп эсептелбейт жана кечиктирүүдөн улам келтирилген зыян үчүн доомат ушул себептен улам гана четке кагылышы мүмкүн.
Жыйынды да, кеңешти да колдонуңуз. Кайсы болбосун менчик ээси күн тартибине маселени киргизүүнү сурана алат, ал эми туура түзүлгөн, баа жана каржылоо сунушу тиркелген сунушту даттанууга караганда кийинкиге калтыруу алда канча кыйын. Протоколдорду сактаңыз: алар эмне жана качан чечим кабыл алынгандыгынын далили болуп саналат жана чечимге каршы чыгуу үчүн бир айлык мөөнөт сиз билген күндөн тартып эсептелет. Мамилелер чыңалып, бирок тараптар дагы эле бир имаратта жашоого аргасыз болгон жерлерде, медиация көп учурда угууга караганда натыйжалуураак болот, анткени ал бир чечимди эмес, бүтүндөй мамилени чече алат. Ошол эле нерсе менчик ээлеринин ортосундагы талаш-тартыштарга да тиешелүү, мында талаш-тартыштарды соттон тышкары чечүүнүн жалпы эрежелери пайдалуу баштапкы чекит болуп саналат.
Кантонрехтерге төрт жол
Батир талаш-тартыштары имарат жайгашкан райондун кантонрехтери тарабынан салыштырмалуу жеткиликтүү петиция жол-жобосу менен каралат. Төрт жол дээрлик бардык кырдаалды камтыйт жана туурасын тандоо ачуулануунун күчүнөн да маанилүү.
Чечимдин жокко чыгарылышы. Эгерде жыйын акт менен, жоболор менен же акылга сыярлык жана адилеттүүлүк талаптарына карама-каршы келген чечим кабыл алса, анда сиз кантонрехтерден аны жокко чыгарууну сурана аласыз. Арыз чечим жөнүндө билген күндөн тартып бир айдын ичинде берилиши керек жана бул мөөнөт кыска жана так. Чечимге каршы чыгуу үчүн жыйынга катышуу талап кылынбайт, бирок катышуу жана каршы пикириңиздин протоколго киргизилиши ишти бир топ жеңилдетет. Мыйзамга же негизги маселе боюнча акт менен карама-каршы келген чечим жокко чыгарылуучу эмес, жараксыз болушу мүмкүн, бул учурда эч кандай мөөнөт колдонулбайт, бирок кеңешсиз жараксыз деп эсептөө кооптуу: коопсуз жол - бир айдын ичинде арыз берүү.
Уруксаттын ордуна башка бирөөнү берүү. Эгерде сизге бирикменин же башка менчик ээсинин кызматташтыгы же макулдугу керек болсо жана ал негиздүү себептерсиз четке кагылса же эч кандай чечим кабыл алынбаса, анда юрист ошол макулдукту алмаштыруучу уруксат бере алат. Бул лифт орноткусу келген, күн батареяларын орноткусу келген, терезенин рамаларын алмаштыргысы келген, жылуулук насосун туташтыргысы келген же жалпы бөлүккө тийген өзгөртүүлөрдү жасагысы келген жана унчукпай калган же негизсиз баш тарткан менчик ээси үчүн жол. Сот арыз ээсинин кызыкчылыгын башка менчик ээлеринин кызыкчылыктары менен салыштырып, шарттарды кошо алат.
Жыйын чакыруу үчүн уруксат. Эгерде кеңеш жыйынды мыйзам жана эрежелер талап кылгандай чакырбаса, анда менчик ээсине аны чакыруу үчүн уруксат берилиши мүмкүн. Бул уктап жаткан ассоциацияны ойготуунун стандарттуу биринчи кадамы жана көп учурда ал өз алдынча жетиштүү болот: жыйын туура чакырылгандан кийин, ассоциация кайрадан иштей баштайт.
Ассоциацияга каршы кадимки доо. Жокко чыгаруу чатырды оңдобойт. Ассоциация жөн гана өзүнүн мыйзамдуу тейлөө милдетин аткарбаган учурда, зарыл болсо, аткаруу талабы менен доо коюлат, ал кечиктирилген ар бир күн үчүн айып пул төлөп, сизге келтирилген зыян үчүн доо менен айкалыштырылат. Шашылыш учурларда, мисалы, батирди жашоого жараксыз кылып койгон агып кетүү сыяктуу учурларда, алдын ала жардам берүү боюнча соттук териштирүүлөр бир нече жуманын ичинде буйрук чыгара алат. Нидерландиянын жарандык процессинин эрежелери кадимкидей колдонулат, анын ичинде сиздин жоготууңузду негиздөө талабы да бар.
Батириңиздеги зыян: ким төлөйт
Алгач, себеп кайда экенин аныктоодон баштаңыз. Жалпы бөлүктөгү кемчиликтен улам келтирилген зыян, негизинен, бирикменин маселеси болуп саналат; башка менчик ээсинин жеке бөлүгүндөгү кемчиликтен улам келтирилген зыян сиз менен ал менчик ээсинин ортосундагы маселе; өзүңүздүн жеке бөлүгүңүздөн келтирилген зыян сиздики. Кайсынысы кайсы экенин бөлүштүрүү актысы аныктайт жана эски имараттарда ал чек ара, айрыкча балкондор, терезе рамалары, террасалар жана түтүктөр үчүн көп талаш-тартыштуу болот.
Эгерде ассоциация жооптуу болсо, дооматты эки негиз менен колдоого болот. Биринчиси - башкаруу жана техникалык тейлөө боюнча милдеттенмелерин аткарбоо. Экинчиси - кемчиликтүү курулуштун ээсине жүктөлгөн катуу жоопкерчилик: эгерде имарат ага карата коюлушу мүмкүн болгон стандарттарга жооп бербесе жана коркунуч жаралса, анда ээлери жана иш жүзүндө ассоциация жана анын камсыздандыруучусу доогердин күнөөсүн далилдебестен эле чыгымды көтөрүшөт. Бул экинчи жол дал ошол кемчилик жөнүндө директорлор кеңешинин билгенин көрсөтүү кыйын болгон учурда баалуу.
Камсыздандыруу мунун көпчүлүгүнө практикалык жооп болуп саналат. Ассоциация имаратты камсыздандырышы керек жана полис, адатта, суудан келтирилген зыянды жана негизги буюмдардын бузулушун камтыйт; ичиндегилер жана жеке жакшыртуулар ээсинин өзүнүн полиси менен жабылат. Зыянды эки камсыздандыруучуга тең тез арада билдириңиз, оңдоодон мурун баарын сүрөткө тартыңыз жана эсеп-фактураларды сактаңыз. Жоготуу талаш-тартыштуу болгон учурда, себеп жана сан боюнча эксперттик корутунду зыян үчүн дооматты ишке ашырууга мүмкүндүк берет жана компенсация боюнча жалпы дооматтар практикасы башка жерлердегидей эле бул жерде да колдонулат. Оор учурларда, кароосуздук үйдү узак убакыт бою колдонууга жараксыз кылган учурда, материалдык эмес жоготуу үчүн компенсация каржылык зыян менен бирге талап кылынышы мүмкүн, бирок Голландия соттору аны аз өлчөмдө белгилейт.
Директорлор кеңешинин мүчөлөрү жана менеджерлери: жоопкерчилик канчалык алыска барат
Менчик ээлеринин бирикмесинин башкармалыгы салтанаттуу функциясы бар көзөмөлдөөчү орган эмес. Ал чогулуштун чечимдерин аткарат, акча каражаттарын башкарат, жазууларды жүргүзөт жана бирикмени өкүлдөйт. Ал муну тийиштүү түрдө аткарышы керек жана башкармалыктын милдеттери үчүн жалпы стандарт колдонулат: директор өз милдетин тийиштүү түрдө аткарышы керек жана юридикалык жактын алдында туура эмес аткаргандыгы үчүн жоопкерчилик тартат, эгерде ал бул үчүн олуттуу күнөөлүү болсо. Чакан бирикменин башкармалык мүчөлөрүнүн көпчүлүгү ыктыярчылар жана бул стандарт ушул контекстти эске алуу менен колдонулат, бирок ыктыярчылык иммунитет эмес. Имаратты камсыздандырбоо, курч коопсуздук коркунучун көрсөткөн отчетту этибарга албоо же бирикмеге акча төлөө катуу бааланат жана мындай учурларда директорлордун жеке жоопкерчилиги реалдуу мүмкүнчүлүк болуп саналат.
Эгерде ассоциация кесипкөй менеджерди жалдаса, ал менеджер келишим боюнча иштейт жана анын шарттары анын эмнеге милдеттүү экенин аныктайт: жыйындарды чакыруу, эсептерди жүргүзүү, салымдарды чогултуу, бааларды алуу жана кезектеги оңдоолорду уюштуруу. Бул тапшырмаларды аткара албаган менеджер ассоциацияга карата келишимди бузган болуп саналат жана анын контрагенти жеке менчик ээси эмес, ассоциация болуп саналат. Бул иш жүзүндө маанилүү жагдай: менеджерге нааразы болгон жеке менчик ээси жыйындын чечим кабыл алышына жетишиши керек, анткени келишимдик доомат ассоциацияга таандык. Эгерде жыйын коомчулукка ачыктан-ачык зыян келтирген нерсе боюнча чечим кабыл алуудан баш тартса, анда ал баш тартуунун өзү талашка салынуучу чечим болуп саналат. Уюмдун юридикалык жоопкерчиликтеринин жана директордун жоопкерчилигинин кеңири алкагы башка юридикалык жактарга да тиешелүү.
Мунун баарын алдын алуу үчүн ээлери эмне кыла алышат
Менчик ээлеринин бирикмесиндеги алдын алуу көбүнчө административдик мүнөздө болот жана бул кыйын эмес. Көп жылдык техникалык тейлөө планын түзүп, аны жаңыртыңыз, анткени ал резервдик төгүмдү белгилейт, чыгымдарды бөлүштүрөт жана зарыл болгон учурда бирикмени насыя алууга жөндөмдүү кылат. Мүмкүн болгон эң төмөнкү төгүмдүн ордуна реалдуу бюджетти кабыл алыңыз, анткени аз төгүү үнөмдөө эмес, чатырды алмаштыруу керек болгондо батирдин ээсине түшүүчү кийинкиге калтырылган эсеп. Резервдик фондду өзүнчө эсепте сактаңыз, камсыздандырууну жана реконструкциянын наркын үзгүлтүксүз карап чыгыңыз жана чечимдерди аткарууга жана зарыл болсо, аткарууга боло тургандай кылып так жазып туруңуз.
Жакшы башкаруу аз чыгым алып келет жана көпчүлүк талаш-тартыштардын алдын алат: жыйынды өз убагында жана тийиштүү күн тартиби менен чакырыңыз, эсептерди алдын ала таратыңыз, чечимдерди жана каршы пикирлерди жазыңыз, протоколдорду жарыялаңыз жана чечим кабыл алууга жеке кызыкчылыгы бар директорлор кеңешинин мүчөлөрүнөн ушундай деп айтууну жана калыс болууну талап кылыңыз. Үй эрежелерин бир нече жылда бир карап чыгыңыз жана батирлердин өзүн пайдаланууну чектеген нерселердин баарын эрежелерге эмес, актыга киргизиңиз, анткени ал ошол жерге таандык жана ошол жерде сакталат. Ишке жарамдуу башкаруу алкагынын жана мыйзамдуулукту сактоонун кадимки милдеттеринин артындагы жалпы принциптер он эки батири бар имаратка да, компанияга да тиешелүү.
Сатып алуучулар үчүн текшерүү жөнөкөй жана эч качан өткөрүп жибербеш керек. Акыркы үч жыйындын протоколун, жылдык эсептерди, бюджетти, тейлөө планын жана резервдик фонддун калдыгын сурап, кол коюудан мурун бөлүштүрүү актысы менен таанышып чыгыңыз, айрыкча, батирди ижарага берүүнү же өзгөртүүлөрдү киргизүүнү көздөп жатсаңыз. Нидерландиянын мүлк мыйзамындагы кеңири таралган кемчиликтерге сереп жана үйдү чогуу сатып алуу боюнча текшерүү тизмебизде сиз милдеттенме алганга чейин дагы эмнелерди текшерүү керектиги көрсөтүлгөн жана эгер сиз батирди ижарага берүүнү пландап жатсаңыз, үй ээсине жүктөлгөн милдеттенмелерди билүү маанилүү.
Эми эмне кылуу керек
Эгерде сиздин ассоциацияңыз өз ишин аткарбаса, анда ырааттуулук белгиленген: бөлүү актысы менен таанышып чыгыңыз, арызыңызды жана сунушуңузду жазуу жүзүндө киргизиңиз, аны жыйындын күн тартибине киргизиңиз жана ар кандай чечимдин датасын белгилеп коюңуз, анткени ага каршы чыгуу айы дароо башталат. Эгерде ассоциация дагы эле аракет кылбаса, анда кантонрехтер жеткиликтүү жана жол-жобо дал ушул үчүн иштелип чыккан.
Law and More батир ээлерине, кеңештерге жана ассоциацияларга бөлүштүрүү актысы жана эрежелер, чечимдерди жокко чыгаруу, алмаштыруучу уруксаттар, техникалык тейлөө милдеттенмелери, карыздар жана зыян үчүн жоопкерчилик боюнча кеңеш берет. Сиз чара көрбөй турган ассоциацияга туш болгон ээси болсоңуз да, же имаратты кайра тартипке келтирүүгө аракет кылып жаткан кеңеш болсоңуз да, биздин кыймылсыз мүлк боюнча юристтер кайда турганыңызды айта алат Голландиянын мыйзамы жана кийинки кадам кандай реалдуу болушу керек.
Көп берилүүчү суроолор
Нидерландиянын мыйзамдары тургундарга ассоциациянын кемчиликтерин чечүүнүн конкреттүү жол-жоболорун, анын ичинде компенсация алуу үчүн соттук териштирүүлөрдү жана талаш-тартыштарды чечүү механизмдерин камсыз кылат. Укуктук база үй ээлеринин ассоциациясына каршы чара көрүүнүн так мөөнөттөрүн жана шарттарын белгилейт.
Нидерландиядагы үй ээлеринин бирикмеси өз милдеттерин этибарга албаса, тургун кандай юридикалык кадамдарды жасай алат?
Сиз алгач ассоциацияңыздын уставын жана ички эрежелерин карап чыгып, аткарылбай жаткан конкреттүү милдеттерди тастыкташыңыз керек. Бул документтерде ассоциацияңыз аткарышы керек болгон милдеттер баяндалган.
Сиздин алгачкы кадамыңыз ассоциациянын башкармалыгына расмий жазуу жүзүндөгү арыз берүү болушу керек. Бардык байланыштарды документтештирип, кат алышуулардын көчүрмөлөрүн сактап коюңуз.
Эгерде башкармалык жооп бербесе же тийиштүү чараларды көрбөсө, сиз квалификациялуу медиатор аркылуу медиация сурай аласыз. Медиация соттук териштирүүлөргө караганда арзаныраак альтернатива сунуштайт, бирок эки тарап тең макул болсо, юридикалык жактан милдеттүү бойдон калат.
Расмий эмес чечим ишке ашпай калганда, сиз райондук сотко (rechtbank) доо арыз менен кайрыла аласыз. Сот ассоциацияга өз милдеттерин аткарууну же шалаакылыктан улам келтирилген чыгымдар үчүн компенсация төлөөнү буйрук кыла алат.
Мүчөлөр ассоциациянын шалаакылыгынан улам келтирилген зыян үчүн Нидерландиянын соттору аркылуу компенсация талап кыла алышабы?
Ооба, бирикменин шалаакылыгы сизге өлчөнүүчү зыян келтирген учурда, сиз Нидерландиянын соттору аркылуу каржылык компенсация талап кыла аласыз. Сиз бирикме өзүнүн мыйзамдуу милдеттерин бузганын жана бул бузуу сизге түздөн-түз зыян келтиргенин далилдешиңиз керек.
Сот ассоциациянын канчалык деңгээлде компетенттүү ассоциация катары иш-аракет кылганын баалайт. Сиз шалаакылыктын жана келтирилген каржылык чыгымдардын далилдерин көрсөтүшүңүз керек.
Компенсация оңдоо чыгымдарын, мүлктүн наркынын жоголушун жана айрым кесепеттүү чыгымдарды камтышы мүмкүн. Сиз ассоциациянын иштебей калышы менен сиздин конкреттүү чыгымдарыңыздын ортосундагы себептик байланышты далилдешиңиз керек.
Эгерде сиз дооңузду канааттандырсаңыз, юридикалык чыгымдардын жарым-жартылай орду толтурулушу мүмкүн. Сот сумманы сиздин чыныгы юридикалык чыгымдарыңыздын эмес, белгиленген төлөмдөрдүн графигинин негизинде аныктайт.
Нидерландиянын мыйзамы үй ээлеринин бирикмеси менен анын мүчөлөрүнүн ортосундагы чыр-чатактарды кантип чечет?
Нидерландиянын мыйзамдары үй ээлеринин бирикмелеринен өз уставдарына ылайык иштөөнү талап кылат, бул бирикме менен анын мүчөлөрүнүн ортосундагы милдеттүү келишимди түзөт. Нидерландиянын Жарандык кодексинин 2-китеби бул бирикмелерди жөнгө салат жана алардын иштеши үчүн укуктук негизди белгилейт.
Сиз жалпы чогулуштарга катышууга жана коомчулукка таасир этүүчү маанилүү чечимдер боюнча добуш берүүгө укуктуусуз. Ассоциация сизге чогулуштар жөнүндө тийиштүү түрдө билдирүүнү жана тиешелүү документтерди бериши керек.
Кагылышуулар пайда болгондо, эгерде алар уставды же Нидерланд мыйзамдарын бузса, сиз ассоциациянын чечимдерине сот аркылуу каршы чыга аласыз. Сот туура эмес кабыл алынган же ассоциациянын ыйгарым укуктарынан ашып кеткен чечимдерди жокко чыгарышы мүмкүн.
Ошондой эле, мыйзам сизди ассоциация тарабынан өзүм билемдик менен же басмырлоочу мамиледен коргойт. Бардык мүчөлөргө бирдей мамиле кылуу, эгерде мыйзамдуу себептер башкача мамилени актабаса, негизги принцип болуп саналат.
Нидерландияда тургундар менен үй ээлеринин бирикмелеринин ортосундагы талаш-тартыштарда Хуур комиссиясынын ролу кандай?
Ижара боюнча трибунал (Хьюркоммисси), адатта, үй ээлеринин бирикмелери менен алардын мүчөлөрүнүн ортосундагы талаш-тартыштарды карабайт. Бул орган ижарага алуу жагдайларындагы үй ээлери менен ижарачылардын ортосундагы чыр-чатактарды атайын карайт.
Эгер сиз үй ээлеринин шериктештигинин ичиндеги мүлккө ээлик кылсаңыз, талаш-тартыштарыңыз соттук териштирүү комиссиясынын юрисдикциясына кирбейт. Сиз маселени башка жолдор менен, мисалы, медиация же жарандык соттор аркылуу чечишиңиз керек.
Эгер сиз мүлктү ижарага алсаңыз жана талашыңыз үй ээси менен ижарага байланыштуу маселелерге байланыштуу болсо, андай учурда гана, соттук териштирүү комиссиясы тиешелүү болуп калат. Ошого карабастан, үй ээлеринин бирикмеси менен болгон чыр-чатактар өзүнчө маселе бойдон калууда.
Нидерландиянын мыйзамдарына ылайык, үй ээлеринин шериктештиги кандай жагдайларда таркатылышы мүмкүн?
Имарат батир укуктарына бөлүнгөн учурда менчик ээлеринин бирикмеси жашайт, андыктан чогулуш аны жөн эле таркатып жибере албайт. Аны токтотуу үчүн бардык батир ээлеринин жана ипотекага же чектелген укукка ээ болгон ар бир адамдын макулдугу менен бөлүүнү токтотуучу нотариалдык акт талап кылынат.
Эгерде бирикме өз максатын аткара албай калса же олуттуу чыр-чатактар иштөөнү улантууга мүмкүн болбой калса, сот аны таркатууга буйрук бере алат . Эгерде бирикме дайыма тийиштүү түрдө иштебей калса, сиз сотко таркатууну өтүнө аласыз.
Имарат же комплекс бузулганда же бөлүнгөн менчик түзүмү аяктаганда жоюлуу болушу мүмкүн. Бирикмеде биргелешип башкарууга мүмкүн болгон мүлк калбай калганда, ал автоматтык түрдө жокко чыгарылат.
Карыздарын төлөй албаган бирикме банкрот деп жарыяланышы мүмкүн, бирок ошондо да батир укуктарына бөлүү, аны менен бирге бирикме, бөлүнүү расмий түрдө акт менен токтотулганга чейин күчүндө кала берет.
Нидерландияда үй ээлеринин бирикмесине каршы сотко доо арыз берүү үчүн кандай чектөөлөр жана мөөнөттөр бар?
Нидерландиянын мыйзамдары, адатта, үй ээлеринин бирикмесине каршы дооматтар үчүн беш жылдык эскирүү мөөнөтүн белгилейт. Бул мөөнөт сиз зыянды жана жооптуу тарапты тапканыңыздан же акылга сыярлык түрдө билишиңиз керек болгон учурдан башталат.
Келишимди бузууга негизделген доолор үчүн доонун эскирүү мөөнөтү ассоциация өз милдеттенмелерин аткарбаган күндөн тартып эсептелет. Бул мөөнөт бүтө электе сиз дооңузду беришиңиз керек.
Айрым дооматтардын эскирүү мөөнөттөрү алардын юридикалык негизине жараша ар кандай болушу мүмкүн. Мисалы, курулуш иштериндеги кемчиликтер боюнча дооматтар курулуш мыйзамдарына ылайык белгилүү бир мөөнөттөрдү камтышы мүмкүн.
Дооматыңыздын байланышы жөнүндө жазуу жүзүндө расмий түрдө билдирүү менен эскирүү мөөнөтү үзгүлтүккө учурашы мүмкүн. Соттук териштирүүлөр да эскирүү мөөнөтүн үзгүлтүккө учуратат.
